Mặc dù có dấu hiệu thị trường nhà đất chậm lại, Goldman Sachs cho rằng lãi suất thấp hơn sẽ thúc đẩy đầu tư nhà ở trong nửa cuối năm 2019. Cả đầu tư nhà ở và nhà ở bắt đầu giảm tốc trong nửa đầu năm nay, nhưng tỷ lệ thế chấp giảm và Các nhà phân tích của Goldman cho biết trong một lưu ý gần đây, việc cắt giảm lãi suất gần đây của Cục Dự trữ Liên bang sẽ giúp kích thích nhu cầu nhà ở.
Thừa nhận rằng, xây dựng nhà ở đã yếu hơn một chút so với chúng tôi dự kiến và dường như đang phải đối mặt với một vài cơn gió ít nhất sẽ tồn tại một phần, các nhà phân tích, dẫn đầu bởi nhà kinh tế Jan Hatzius, vẫn lạc quan về triển vọng tăng trưởng trong tương lai của ngành. Mô hình của chúng tôi chỉ ra sự phục hồi mạnh mẽ với tốc độ tăng trưởng 4% của đầu tư dân cư trong năm 2019H2, theo ông Hat Hatius viết.
Sự phục hồi trong thị trường nhà đất sẽ giúp các cổ phiếu xây nhà duy trì sự phục hồi của họ trong nửa đầu năm nay. SPDR S & P Homebuilders ETF (XHB) tăng gần 27% trong năm so với mức tăng 15% của S & P 500. Các cổ phiếu nhà riêng lẻ như M / I Homes Inc. (MHO) và LGI Homes Inc. (LGIH) tăng hơn 70% trong năm, trong khi KB Home (KBH) và DR Horton Inc. (DHI) tăng hơn 40 % và Pulte Group Inc. (PHM) tăng gần 28%.
Nó có nghĩa gì cho các nhà đầu tư
Tỷ lệ thế chấp thấp hơn sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, đây là lĩnh vực của nền kinh tế nhạy cảm nhất với thay đổi lãi suất. Kể từ mùa thu năm ngoái, lãi suất thế chấp đã giảm 125 bps. Tỷ lệ trên thế chấp cố định 30 năm đã giảm từ mức cao nhất là 4, 94% trong tháng 11 xuống còn 3, 60% gần đây, theo dữ liệu từ cơ quan thế chấp Freddie Mac, trên CNBC.
Hiệu ứng kích thích của tỷ lệ thấp hơn đối với nhu cầu nhà ở sẽ thông qua hai kênh riêng biệt. Kênh rõ ràng là lãi suất thế chấp thấp hơn làm cho chi phí tài trợ cho việc mua một ngôi nhà mới rẻ hơn; do đó tăng nhu cầu. Kênh thứ hai xảy ra thông qua chi phí thấp hơn cho các chủ sở hữu nhà hiện tại của việc tái cấp vốn thế chấp của họ ở mức thấp hơn. Chi phí thấp hơn tạo ra hiệu ứng giàu có kích thích chi tiêu tiêu dùng và cơ chế phản hồi tích cực tiếp theo trên thị trường nhà đất.
Tuy nhiên, cho đến nay, tỷ lệ thấp hơn đã không cung cấp sự thúc đẩy rất được mong đợi cho nhà ở. Đầu tư khu dân cư đang trải qua giai đoạn tồi tệ nhất kể từ cuộc Đại suy thoái 2007-2009, đã ký hợp đồng trong sáu quý liên tiếp. Nhà ở bắt đầu giảm 4, 0% trong tháng 7 xuống mức hàng năm được điều chỉnh theo mùa là 1, 191 triệu đơn vị, và các số liệu cho tháng 6 đã được điều chỉnh xuống. Các nhà kinh tế tham gia khảo sát của Reuters đã kỳ vọng nhà ở bắt đầu tăng vào tháng 7 tới mức 1, 257 triệu đơn vị, theo CNBC.
Một lời giải thích cho sự thất bại của nhu cầu nhà ở để đáp ứng với lãi suất thấp hơn là triển vọng kinh tế ngày càng tăng. Thật vậy, nếu lãi suất thấp hơn là kết quả của một động thái chính sách nhằm đáp ứng sự không chắc chắn về kinh tế, thì tín hiệu tiêu cực mà lãi suất thấp gửi có thể mạnh hơn hiệu ứng kích thích tích cực của chính những mức lãi suất thấp hơn đó. Những người làm nhà nghĩ rằng đó là một lý do lớn tại sao nhu cầu nhà ở không tăng.
Nhưng Goldman có một lời giải thích khác về phản ứng chậm trễ. Tác động của thay đổi lãi suất thường không được cảm nhận ngay lập tức, nhưng có thể mất vài tháng nếu không phải vài năm trước khi chúng có tác dụng đối với hoạt động kinh tế. Ước tính của bạn về thời gian trễ giữa những thay đổi về lãi suất và hoạt động nhà ở cho thấy phần lớn mức tăng vẫn chưa đến, đã viết Hatzius.
Có một số dấu hiệu tích cực cho thấy giả thuyết độ trễ phản hồi của Goldman có thể đúng. Giấy phép xây dựng, vốn đã yếu trong hầu hết năm, đã tăng 8.4% lên mức 1.336 triệu đơn vị trong tháng Bảy. Đó là mức tăng lớn nhất cho giấy phép kể từ tháng 6 năm 2017. Nhiều mặt tích cực hơn có thể sẽ xảy ra do ảnh hưởng của việc cắt giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang vào cuối tháng trước, từ từ tiến hành nền kinh tế, và sẽ cắt giảm lãi suất nhiều hơn trước hết năm rồi
Nhìn về phía trước
Mặc dù có dấu hiệu của sự sống, Goldman hy vọng sẽ có một vài cơn gió nhà ở kéo dài, bao gồm cả việc giảm thuế khuyến khích đối với nhà ở do chủ sở hữu, thị trường lao động xây dựng cực kỳ chặt chẽ, và tăng giá đất, phát triển, lôi kéo và các chi phí pháp lý khác. Người ta có thể thêm khả năng ngày càng suy thoái trong bối cảnh cuộc chiến thương mại leo thang của Tổng thống Trump với Trung Quốc.
