Cho dù bạn quan tâm đến việc mua một ngôi nhà để sử dụng làm nơi cư ngụ chính hoặc tài sản đầu tư, có thể tài sản đó hiện đang bị người thuê chiếm dụng. Nếu đó là trường hợp, có một vài điều bạn nên xem xét trước khi quyết định mua. Đọc tiếp để giới thiệu nhanh về quyền của người thuê nhà, nghĩa vụ của chủ nhà và cách hạn chế rủi ro khi mua nhà với người thuê tại chỗ.
Quyền của người thuê nhà
Đối với người mới bắt đầu, điều quan trọng là phải hiểu rằng việc bán bất động sản không thay đổi các điều khoản của người thuê nhà. Cũng giống như những sự thay thế (và các giao ước khác) mà Lọ chạy với đất đai - nghĩa là, chúng gắn liền với đất chứ không phải chủ sở hữu - cho thuê lại gắn liền với ngôi nhà, ngay cả khi quyền sở hữu chuyển sang tay. Việc mua lại: Hợp đồng thuê tại chỗ trước khi bạn mua bất động sản vẫn có hiệu lực ngay cả sau khi bạn đóng, vì vậy bạn không thể tăng tiền thuê một cách hợp pháp, sửa đổi các điều khoản hoặc thỏa thuận hoặc đuổi người thuê trước khi kết thúc thời hạn thuê chỉ vì bạn là chủ sở hữu mới
Nghĩa vụ của chủ nhà
Là chủ sở hữu mới, bạn thừa kế các nghĩa vụ của chủ nhà. Một phần lớn của việc trở thành chủ nhà là duy trì một tài sản an toàn và có thể ở được cho người thuê nhà của bạn. Nói chung, bạn phải (tối thiểu):
- Giữ tất cả các khu vực chung, chẳng hạn như hành lang và cầu thang, trong điều kiện an toàn và sạch sẽ. Hãy đảm bảo các yếu tố cấu trúc an toàn và nguyên vẹn (sàn, tường, cầu thang, thang máy, mái nhà). Đảm bảo rằng điện, hệ thống ống nước, sưởi ấm / điều hòa không khí (HVAC), hệ thống thông gió và vệ sinh được bảo trì đúng cách. Hãy chắc chắn rằng người thuê nhà có thể sử dụng nước, nước nóng và nhiệt với thời gian hợp lý. Cung cấp thùng rác và sắp xếp để loại bỏ rác. Các chất độc môi trường được biết đến bao gồm bụi sơn chì và amiăng. Diệt loài gặm nhấm và các loài sâu bọ khác.
Luật pháp địa phương của bạn có thể yêu cầu các yêu cầu bổ sung về khả năng cư trú - xem xét chúng để đảm bảo bạn tuân thủ. Ngoài ra, điều quan trọng là bạn phải đọc hợp đồng thuê để tìm hiểu bất kỳ nghĩa vụ cụ thể nào khác mà bạn có thể có - chẳng hạn như cắt cỏ hoặc trả tiền cho các tiện ích.
Thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng thuê
Nói chung, nếu người thuê nhà có hợp đồng thuê theo tháng, bạn (với tư cách là chủ nhà mới) có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà hoặc tăng tiền thuê trước khi bắt đầu một tháng mới, miễn là bạn đưa ra thông báo thích hợp (thường là 30 ngày, nhưng điều này thay đổi theo tiểu bang và theo số tháng người thuê đã chiếm giữ tài sản). Tuy nhiên, nếu một hợp đồng thuê có thời hạn cố định (ví dụ: sáu tháng hoặc 12 tháng), người thuê có quyền hợp pháp (trong hầu hết các trường hợp) để chiếm giữ nhà miễn là hợp đồng thuê đang hoạt động, bất kể ai sở hữu nhà.
Có một vài trường hợp khi hợp đồng thuê có thể chấm dứt sớm. Một là nếu có ngôn ngữ trong hợp đồng thuê xác định rằng chủ sở hữu (người bán) có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nếu họ bán hoặc chuyển nhượng tài sản; trong trường hợp đó, hợp đồng thuê nhà có thể bị chấm dứt hợp pháp khi bạn mua nhà. Một ngoại lệ khác là nếu bạn mua bất động sản do bị tịch thu nhà, trong trường hợp đó bạn có thể tuân theo các quy tắc của tiểu bang về thông báo để bỏ trống. Chẳng hạn, tại tiểu bang Washington, bạn phải thông báo cho người thuê nhà 60 ngày để bỏ trống một tài sản bị tịch thu trước khi bạn có thể bắt đầu một hành động trục xuất. Trong một số trường hợp, người thuê nhà sẽ đồng ý chuyển đi sớm với một khoản tiền mặt cho các ưu đãi khóa từ chủ sở hữu, ủy thác hoặc ngân hàng mới.
Cuối cùng, nếu bạn có kế hoạch sử dụng nhà làm nơi cư ngụ chính của mình (chứ không phải là tài sản cho thuê), bạn có thể sử dụng một vụ đuổi nhà (OMI) của chủ sở hữu để đưa người thuê đi ra ngoài. Các quy tắc này khác nhau tùy theo tiểu bang, nhưng nói chung, bạn phải chuyển đến nhà trong vòng 90 ngày kể từ khi bị trục xuất và sống trong đó như là nơi cư ngụ chính của bạn trong ít nhất ba năm.
Điểm mấu chốt
Bước đầu tiên quan trọng là xem xét các tài liệu cho thuê trước khi bạn đóng để bạn biết những gì bạn đang tham gia và do đó bạn có thể đảm bảo rằng hợp đồng thuê được viết tốt và có cấu trúc để tuân theo luật cho thuê địa phương. Nếu bất cứ điều gì có vẻ tắt, yêu cầu người bán sửa ngôn ngữ như một điều kiện đóng cửa của bạn. Điều quan trọng nữa là không chỉ nhận được các hồ sơ cho bất kỳ khoản tiền thuê và tiền gửi bảo đảm trả trước nào mà còn cả tiền (cần được chuyển cho bạn trong tuyên bố kết thúc). Bạn có thể sẽ phải giữ khoản tiền gửi bảo mật trong tài khoản ủy thác (tùy thuộc vào tiểu bang của bạn) và đại lý đóng cửa sẽ đánh giá cao khoản thanh toán tiền thuê hiện tại giữa bạn và người bán.
Ngoài ra, hãy chắc chắn rằng người bán cung cấp tài liệu liên quan đến tình trạng của tài sản trước khi người thuê chuyển đến - nếu có thiệt hại, bạn sẽ khó có thể chứng minh người thuê nhà chịu trách nhiệm mà không cần báo cáo đăng ký. Nếu có thể, hãy gặp người thuê trước khi đóng cửa để bạn có thể xác minh tình trạng hiện tại của căn nhà và thảo luận về các điều khoản cho thuê.
Cuối cùng, hãy chắc chắn rằng bạn được bảo hiểm thích hợp. Một chính sách chủ nhà tiêu chuẩn thường sẽ không thực hiện công việc. Thông báo cho công ty bảo hiểm của bạn rằng ngôi nhà đang được thuê để bạn sẽ được bảo hiểm trong trường hợp người thuê bị thương, sơ suất và các mất mát khác.
