Mua nhà có thể là quyết định tài chính lớn nhất và quan trọng nhất trong cuộc đời của bạn, và có khả năng sẽ cần một khoản thế chấp để tài trợ cho việc mua. Khi công nghệ mua nhà đã phát triển, quá trình tìm tỷ lệ thế chấp tốt nhất hoàn toàn có thể được thực hiện trực tuyến - với các công cụ tiện dụng để giúp bạn tìm ra lựa chọn tốt nhất cho mình, như công cụ tính toán thế chấp của Investopedia. Loại máy tính này là một cách tốt để làm quen với thị trường thế chấp trong khu vực của bạn - các loại, điều khoản và tỷ lệ có sẵn.
Ah, nhưng biết những con số chỉ là Bước Một. Bạn cũng nên hiểu những gì ảnh hưởng đến họ và liệu họ có đại diện cho một thỏa thuận tốt cho bạn hay không. Vì vậy, sau khi bạn tính toán, hãy đọc tiếp để hiểu các loại thế chấp khác nhau, cộng với một số mẹo mua sắm về cách lấy một khoản vay chất lượng.
Tìm kiếm các khoản thế chấp tốt nhất với máy tính của chúng tôi
Máy tính hỏi về nhiều yếu tố để giúp bạn thu hẹp các tùy chọn phù hợp nhất cho nhu cầu cụ thể của bạn. Bạn có thể so sánh các khoản thanh toán giữa các hợp đồng ngắn và dài hạn, đánh giá mức lãi suất ban đầu thấp hơn đối với khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (B ARM ARM ARM) so với tùy chọn lãi suất cố định truyền thống hơn hoặc xác định xem một khoản thế chấp chỉ có lãi suất (có nghĩa là IO IO) ý nghĩa cho bạn.
Dưới đây là danh sách các điều khoản bạn có thể gặp phải khi sử dụng máy tính thế chấp:
Điểm tín dụng: Điểm tín dụng là biểu hiện bằng số của uy tín tín dụng của một người.
Địa điểm: Bạn phải chọn trạng thái sẽ rút thế chấp, sau đó thu hẹp địa điểm theo thành phố gần nhất hoặc mã ZIP.
Số tiền cho vay: Đây sẽ tương đương với giá trị ước tính của căn nhà (trừ đi khoản thanh toán của bạn) hoặc số dư còn lại trong khoản thế chấp đương nhiệm mà bạn muốn tái cấp vốn.
Điểm thế chấp: Điểm thế chấp bằng một phần trăm của tổng số tiền thế chấp. Có hai loại điểm: điểm chiết khấu , thể hiện lãi suất trả trước khi thế chấp; và điểm khởi đầu , đó là một khoản phí mà người cho vay thế chấp có thể tính phí cho người vay.
Phần trăm giảm: Còn được gọi là thanh toán xuống hoặc thanh toán ban đầu được thực hiện khi một thứ gì đó được mua bằng tín dụng.
Sản phẩm: Loại thế chấp mà bạn quan tâm, chẳng hạn như thế chấp có lãi suất cố định truyền thống, ARM hoặc thế chấp IO. Tùy chọn ARM hiển thị tỷ lệ, chẳng hạn như "7/1, mệnh giá đại diện cho số năm thế chấp có lãi suất cố định. Sau khi số năm đặt trước (trong trường hợp này là 7), lãi suất sẽ điều chỉnh một lần năm (1) cho thời hạn còn lại của khoản vay, theo ba yếu tố: mức độ của chỉ số mà thế chấp được gắn với, chẳng hạn như LIBOR, biên độ ARM được thiết lập khi bắt đầu cho vay và giới hạn thế chấp.
Mua hoặc tái cấp vốn: Thế chấp mua được sử dụng để tài trợ cho việc mua nhà. Các khoản tái cấp vốn được sử dụng để thay thế một khoản vay cũ bằng một khoản vay mới cung cấp các điều khoản tốt hơn, với một khoản phí.
Các loại thế chấp: Bạn có thể có được tỷ lệ tốt nhất?
Tùy thuộc vào các yếu tố như điểm tín dụng, lịch sử việc làm và tỷ lệ nợ trên thu nhập, máy tính có thể đã đưa ra - và người cho vay có thể cung cấp cho bạn - thế chấp lãi suất cơ bản, thế chấp dưới chuẩn hoặc một cái gì đó ở giữa, được gọi là một Thế chấp Alt-A. Chúng ta hãy xem nhanh các danh mục thế chấp khác nhau và xem những gì ảnh hưởng đến loại nào bạn đủ điều kiện.
Thế chấp chính
Các khoản thế chấp chính đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng được đặt ra bởi Fannie Mae (Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang) và Freddie Mac (Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang), hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ cung cấp một thị trường thứ cấp trong thế chấp nhà bằng cách mua các khoản vay từ các bên cho vay. Theo Cục Dự trữ Liên bang, thế chấp nhà ở chính là một khoản thế chấp cho người vay có điểm tín dụng từ 740 trở lên, có tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp hơn trung bình và có thế chấp có tính năng khấu hao tiêu chuẩn phổ biến theo tỷ lệ cố định hoặc thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh.
Các ứng cử viên cho các khoản thế chấp chính cũng phải thực hiện một khoản thanh toán đáng kể - thường là 10% đến 20% - tại nơi cư trú, ý tưởng là nếu bạn có giao diện trong trò chơi, bạn sẽ ít có khả năng vỡ nợ. Bởi vì những người vay có điểm tín dụng tốt hơn và tỷ lệ nợ trên thu nhập có xu hướng rủi ro thấp hơn, họ được đề nghị mức lãi suất thấp nhất - hiện tại trung bình 4, 6% cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm - có thể tiết kiệm hàng chục ngàn đô la trong suốt thời gian vay.
Thế chấp dưới chuẩn
Các khoản thế chấp dưới chuẩn được cung cấp cho những người vay có xếp hạng tín dụng thấp hơn và điểm tín dụng FICO dưới khoảng 640, mặc dù mức cắt chính xác phụ thuộc vào người cho vay. Do rủi ro cho người cho vay tăng lên, những khoản vay này mang lãi suất cao hơn - chẳng hạn như 8% đến 10%.
Có một số loại cấu trúc thế chấp dưới chuẩn. Phổ biến nhất là thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), tính phí theo tỷ lệ trêu ghẹo tỷ lệ cố định đầu tiên, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi, cộng với tiền ký quỹ, cho phần còn lại của khoản vay. Một ví dụ về ARM là khoản vay 2-28, đây là khoản thế chấp 30 năm có lãi suất cố định trong hai năm đầu trước khi được điều chỉnh. Mặc dù các khoản vay này thường bắt đầu với lãi suất hợp lý, một khi chúng chuyển sang tỷ lệ biến cao hơn, các khoản thanh toán thế chấp tăng đáng kể.
Thế chấp Alt-A
Các khoản thế chấp Alt-A rơi vào đâu đó ở giữa các hạng mục chính và dưới chuẩn. Một trong những đặc điểm xác định của thế chấp Alt-A là nó thường là khoản vay có tài liệu thấp hoặc không có tài liệu, nghĩa là người cho vay không yêu cầu nhiều tài liệu (nếu có) để chứng minh thu nhập, tài sản hoặc chi phí của người vay. Điều này mở ra cơ hội cho các hành vi thế chấp gian lận, vì cả người cho vay và người đi vay đều có thể phóng đại các con số để đảm bảo một khoản thế chấp lớn hơn (có nghĩa là nhiều tiền hơn cho người cho vay và nhiều nhà hơn cho người vay). Trên thực tế, sau cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn trong giai đoạn 2007-08, họ được biết đến với cái tên vay tiền nói dối vì người vay và người cho vay có thể phóng đại thu nhập và / hoặc tài sản để đủ điều kiện cho người vay thế chấp lớn hơn.
Trong khi những người vay Alt-A thường có điểm tín dụng ít nhất là 700 - cao hơn mức cắt cho vay dưới chuẩn - những khoản vay này có xu hướng cho phép thanh toán tương đối thấp, tỷ lệ cho vay trên giá trị cao hơn và linh hoạt hơn khi nói đến nợ của người vay tỷ lệ thu nhập. Những nhượng bộ này cho phép những người vay nhất định mua nhiều nhà hơn mức họ có thể chi trả một cách hợp lý, làm tăng khả năng vỡ nợ. Điều đó đang được nói, các khoản vay có tài liệu thấp và không có tài liệu có thể hữu ích nếu bạn thực sự có thu nhập tốt nhưng không thể chứng minh được vì bạn kiếm được một cách rời rạc (ví dụ: nếu bạn tự làm chủ).
Bởi vì Alt-As được xem là hơi rủi ro (nằm ở đâu đó giữa tiền gốc và nợ dưới chuẩn), lãi suất có xu hướng cao hơn so với thế chấp chính nhưng thấp hơn so với nợ dưới chuẩn - ở đâu đó khoảng 5, 5% đến 8%, tùy thuộc vào tình trạng của người cho vay và người vay.
Nhận thỏa thuận thế chấp tốt nhất có thể
Rõ ràng, lãi suất càng cao, bạn càng trả nhiều tiền mỗi tháng và cuối cùng bạn càng trả nhiều tiền cho ngôi nhà của mình. Để so sánh, chúng ta hãy xem thế chấp có lãi suất cố định 30 năm với $ 200.000.
Với lãi suất cơ bản - 4, 6% trong ví dụ này - khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là $ 1, 025. Trong vòng đời của khoản vay, bạn sẽ trả $ 169, 103 tiền lãi - vì vậy bạn thực sự trả lại tổng số $ 369, 103.
Bây giờ giả sử bạn nhận được khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm tương tự với 200.000 đô la, nhưng lần này bạn được cung cấp mức lãi suất dưới chuẩn là 6%. Khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là 1.199 đô la và bạn sẽ trả tổng cộng $ 230, 676 tiền lãi, đưa tổng số tiền bạn phải trả lại là $ 430, 676. Sự thay đổi lãi suất dường như nhỏ đó đã tiêu tốn của bạn $ 62, 573.
Điều quan trọng cần nhận ra là điều này: Chỉ vì một người cho vay cung cấp cho bạn một khoản thế chấp bằng Alt-A hoặc lãi suất dưới chuẩn không có nghĩa là bạn sẽ không đủ điều kiện để thế chấp lãi suất cơ bản với một người cho vay khác. Người cho vay và môi giới thế chấp có thể cạnh tranh, nhưng họ thường không có nghĩa vụ phải cung cấp cho bạn thỏa thuận tốt nhất có sẵn. Rất đáng để nỗ lực mua sắm xung quanh: Dành thời gian để tìm mức lãi suất tốt hơn có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục ngàn đô la trong quá trình vay.
Làm thế nào để có được một thế chấp rẻ hơn
Mẹo để tìm tỷ lệ thế chấp tốt nhất
Đây không phải là lúc để cho người khác mua sắm cho bạn. Như chúng ta vừa thấy, các điều khoản bạn nhận được có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong số tiền bạn trả để vay cùng một số tiền.
Làm thế nào để bạn tránh trả nhiều hơn bạn cần cho thế chấp của bạn? Chắc chắn, so sánh các ưu đãi bạn nhận được bằng cách chạy chúng thông qua máy tính thế chấp trực tuyến của bạn để xem các khoản thanh toán và lãi suất của bạn sẽ là bao nhiêu. Và như bạn làm - hoặc thậm chí trước khi bạn làm - hãy làm theo các bước dưới đây.
1. Bắt đầu chuẩn bị sớm
Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà ngay bây giờ, có được tài chính của bạn trong tình trạng tốt có thể khó khăn. Vì vậy, hãy cố gắng suy nghĩ trước; thậm chí có thể hoãn việc săn nhà cho đến khi bạn có thể dọn dẹp nhà tài chính của mình.
Nói chung, bạn cần tín dụng xuất sắc. Trước khi bạn thậm chí cân nhắc thế chấp, những người cho vay thông thường sẽ tìm kiếm điểm tín dụng ít nhất là 700 và, như chúng tôi đã nói ở trên, một trong 740 cho khoản thế chấp có lãi suất cao. Các khoản vay FHA đi kèm với các tiêu chuẩn thoải mái hơn, nhưng điều kiện nghiêm ngặt hơn. Vì vậy, hãy làm những gì bạn có thể để đạt được số điểm đó bằng cách trả hết số dư thẻ tín dụng và các khoản nợ cá nhân khác, trong phạm vi bạn có thể.
Thậm chí chênh lệch 20 điểm trong điểm số của bạn có thể khiến tỷ lệ của bạn tăng hoặc giảm hơn 0, 25%. Trên một ngôi nhà trị giá 250.000 đô la, một phần tư điểm có thể có nghĩa là thêm 12.000 đô la trở lên được trả lãi trong suốt thời gian vay.
Thứ hai, tiết kiệm lên! Bạn càng có thể đặt xuống, khoản thanh toán thế chấp của bạn càng thấp và bạn sẽ trả lãi ít hơn theo thời gian. Một khoản thanh toán xuống cao hơn thậm chí có thể có nghĩa là lãi suất thấp hơn. Chẳng hạn, với khoản thanh toán giảm 30% (so với 20% thông thường), chẳng hạn, có thể giảm tỷ lệ của bạn hơn 0, 5%.
2. Đừng nhìn vào lãi suất một mình
Lãi suất là quan trọng, nhưng có nhiều hơn để so sánh. Có một hình phạt trả trước nếu bạn quyết định tái tài trợ tại một số điểm? Tổng chi phí đóng cửa là gì? Chi phí đóng cửa thường lên tới 2% đến 5% giá nhà. Nếu nhà của bạn có giá 150.000 đô la, bạn sẽ phải trả từ 3.000 đến 7.500 đô la chi phí. Đó là một phạm vi lớn, vì vậy nó sẽ cho bạn thấy những gì người cho vay thường tính phí.
3. Hiểu PMI
Mặc dù chúng được tính vào chi phí chung của khoản thế chấp của bạn, nhưng chi phí đóng là một lần duy nhất. Nhưng có một vết cắn khác cứ cắn. Nếu khoản thanh toán xuống của bạn dưới 20%, bạn được coi là có rủi ro cao hơn và được yêu cầu mang theo PMI hoặc bảo hiểm thế chấp tư nhân. Điều này làm cho bạn đặt cược an toàn hơn cho người cho vay. Rắc rối là, bạn là người trả tiền cho nó - với mức điều chỉnh 0, 5% đến 1% của toàn bộ khoản vay mỗi năm. Điều đó có thể thêm hàng ngàn đô la vào chi phí để thực hiện khoản vay. Nếu cuối cùng bạn phải trả tiền cho PMI, hãy đảm bảo rằng nó dừng lại ngay khi bạn có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà thông qua các khoản thanh toán thế chấp của bạn để đủ điều kiện.
4. Khóa và tải
Hãy nói rằng bạn có được thỏa thuận thế chấp tuyệt vời nhất. Xin chúc mừng, nhưng di chuyển nhanh. Lãi suất - và có thể các điều kiện khác - được khóa trong một khoảng thời gian nhất định. Bạn phải đóng trong thời hạn khóa hoặc có nguy cơ mất thỏa thuận. Đừng chần chừ.
Điểm mấu chốt
Hầu hết các công việc liên quan đến việc có được tỷ lệ thế chấp thấp nhất xảy ra rất lâu trước khi bạn sẵn sàng nộp đơn. Một điểm tín dụng xuất sắc và một khoản thanh toán khá lớn là những cách tốt nhất để giảm tỷ lệ của bạn.
Nhưng đừng mù quáng tin tưởng ngân hàng, nhà môi giới hoặc nhà môi giới thế chấp của bạn để có được những điều khoản tốt nhất. Họ có thể có một động lực tài chính để lèo lái bạn theo một hướng nhất định. Tự mua sắm, tính toán thế chấp và so sánh. Ngoài ra, hãy nhớ rằng chỉ vì bạn đủ điều kiện nhận X số tiền thế chấp, không có gì nói rằng bạn phải vay nhiều như vậy.
