Một trong những lý do chính khiến mọi người đầu tư là để tăng sự giàu có của họ. Mặc dù các động lực có thể khác nhau giữa các nhà đầu tư, một số người có thể muốn có tiền cho nghỉ hưu, những người khác có thể chọn cách bỏ tiền cho các sự kiện khác trong cuộc sống như sinh con hoặc cho một đám cưới kiếm tiền thường là cơ sở của tất cả các khoản đầu tư. Và việc bạn đặt tiền của bạn vào đâu, cho dù đó là vào thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu hay bất động sản.
Bất động sản là tài sản hữu hình được tạo thành từ đất, và thường bao gồm bất kỳ cấu trúc hoặc tài nguyên nào được tìm thấy trên mảnh đất đó. Bất động sản đầu tư là một ví dụ về đầu tư bất động sản. Chúng được mua với mục đích kiếm tiền thông qua thu nhập cho thuê. Một số người mua bất động sản đầu tư với ý định bán chúng sau một thời gian ngắn. Bất kể ý định là gì, đối với các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ với bất động sản, điều quan trọng là phải đo lường lợi tức đầu tư (ROI) để xác định lợi nhuận của một tài sản. Bài viết này xem xét lợi tức đầu tư, cách tính toán cho tài sản cho thuê của bạn và lý do tại sao đó là một biến quan trọng bạn nên biết trước khi mua hàng.
Chìa khóa chính
- Tỷ lệ hoàn vốn đầu tư đo lường số tiền hoặc lợi nhuận được tạo ra từ khoản đầu tư theo tỷ lệ phần trăm của chi phí đầu tư đó. Để tính tỷ lệ phần trăm lợi tức đầu tư cho một giao dịch mua bằng tiền mặt, lấy lợi nhuận ròng hoặc lãi ròng cho khoản đầu tư và chia nó bằng chi phí ban đầu. Nếu bạn có một khoản thế chấp, bạn sẽ phải tính đến khoản thanh toán xuống và khoản thanh toán thế chấp. Các biến khác có thể ảnh hưởng đến ROI của bạn bao gồm chi phí sửa chữa và bảo trì, cũng như chi phí thường xuyên của bạn.
Lợi tức đầu tư (ROI) là gì?
Lợi tức đầu tư đo lường bao nhiêu tiền hoặc lợi nhuận được thực hiện cho một khoản đầu tư theo phần trăm chi phí của khoản đầu tư đó. Nó cho thấy đô la đầu tư hiệu quả và hiệu quả đang được sử dụng như thế nào để tạo ra lợi nhuận. Biết ROI của bạn cho phép các nhà đầu tư đánh giá xem việc bỏ tiền vào một khoản đầu tư cụ thể có phải là lựa chọn sáng suốt hay không.
Lợi tức đầu tư có thể dành cho bất kỳ cổ phiếu xe, trái phiếu, tài khoản tiết kiệm, thậm chí là một mảnh bất động sản. Việc tính toán ROI có ý nghĩa cho một tài sản dân cư có thể khó khăn vì các tính toán có thể dễ dàng thao tác với một số biến nhất định có thể được đưa vào hoặc loại trừ trong tính toán. Nó có thể trở nên đặc biệt khó khăn khi các nhà đầu tư có tùy chọn thanh toán tiền mặt hoặc thế chấp tài sản.
Tại đây, chúng tôi sẽ xem xét hai ví dụ để tính ROI cho một bất động sản cho thuê nhà ở Mua một khoản tiền mặt và một ví dụ được tài trợ bằng một khoản thế chấp.
Công thức tính ROI
Hay nói, là một tài tài của, qua, qua, qua một tài khác, qua giữ, qua một tài khác ROI = Chi phí đầu tư Lợi nhuận đầu tư - Chi phí đầu tư
Để tính lợi nhuận hoặc lãi cho bất kỳ khoản đầu tư nào, trước tiên hãy lấy tổng lợi nhuận của khoản đầu tư và trừ chi phí ban đầu của khoản đầu tư. Vì ROI là tỷ lệ lợi nhuận, nó mang lại cho chúng tôi lợi nhuận từ khoản đầu tư được biểu thị theo tỷ lệ phần trăm.
Bởi vì lợi tức đầu tư là tỷ lệ lợi nhuận, lợi nhuận được thể hiện bằng tỷ lệ phần trăm.
Để tính tỷ lệ hoàn vốn đầu tư, chúng tôi lấy lợi nhuận ròng hoặc lãi ròng cho khoản đầu tư và chia cho chi phí ban đầu.
Chẳng hạn, nếu bạn mua cổ phiếu ABC với giá 1.000 đô la và bán nó hai năm sau đó với giá 1.600 đô la, lợi nhuận ròng là 600 đô la (1.600 đô la - 1.000 đô la). ROI trên cổ phiếu là 60%.
Tính toán ROI trên Thuộc tính cho thuê
Phương trình trên có vẻ đủ dễ để tính toán, nhưng hãy nhớ rằng có một số biến đi kèm với bất động sản có thể ảnh hưởng đến số ROI. Chúng bao gồm chi phí sửa chữa và bảo trì, và các phương pháp để tìm ra đòn bẩy cho số tiền đã vay với lãi suất để đầu tư ban đầu.
Khi mua bất động sản, các điều khoản tài chính có thể ảnh hưởng lớn đến giá của khoản đầu tư. Nhưng sử dụng các tài nguyên như máy tính thế chấp có thể giúp bạn tiết kiệm tiền bằng cách giúp bạn tìm thấy lãi suất ưu đãi.
ROI cho giao dịch tiền mặt
Tính toán ROI của một tài sản khá đơn giản nếu bạn mua một tài sản bằng tiền mặt. Dưới đây là ví dụ về tài sản cho thuê được mua bằng tiền mặt:
- Bạn đã trả 100.000 đô la tiền mặt cho tài sản cho thuê. Chi phí đóng cửa là 1.000 đô la và chi phí tu sửa tổng cộng là 9.000 đô la, nâng tổng số tiền đầu tư của bạn lên 110.000 đô la cho tài sản. Bạn đã thu được 1.000 đô la tiền thuê mỗi tháng.
Một năm sau:
- Bạn đã kiếm được 12.000 đô la thu nhập cho thuê trong 12 tháng đó. Các khoản chi phí bao gồm hóa đơn nước, thuế bất động sản và bảo hiểm, tổng cộng là 2.400 đô la trong năm hoặc 200 đô la mỗi tháng. Lợi nhuận hàng năm của bạn là 9.600 đô la (12.000 đô la - 2.400 đô la).
Để tính ROI của tài sản:
- Chia lợi nhuận hàng năm ($ 9.600) cho tổng số tiền đầu tư hoặc $ 110.000.ROI = $ 9.600 $ 110.000 = 0, 087 hoặc 8, 7%. ROI của bạn là 8, 7%.
ROI cho các giao dịch tài chính
Tính toán ROI trên các giao dịch được tài trợ có liên quan nhiều hơn.
Ví dụ: bạn đã mua cùng một tài sản cho thuê 100.000 đô la như trên, nhưng thay vì trả tiền mặt, bạn đã thế chấp.
- Khoản thanh toán xuống cần thiết cho khoản thế chấp là 20% giá mua hoặc 20.000 đô la (giá bán 100.000 đô la x 20%). Chi phí đóng cao hơn, điển hình cho khoản thế chấp, tổng cộng là 2.500 đô la trở lên. Bạn đã trả 9.000 đô la cho việc tu sửa. chi phí tự trả là $ 31.500 ($ 20.000 + $ 2.500 + $ 9.000).
Ngoài ra còn có chi phí liên tục với một thế chấp:
- Giả sử bạn đã vay khoản vay 30 năm với lãi suất cố định 4%. Với khoản vay 80.000 đô la (giá bán 100.000 đô la trừ đi khoản thanh toán 20.000 đô la), khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng sẽ là $ 38, 93. Chúng tôi sẽ thêm 200 đô la một tháng để trang trải nước, thuế và bảo hiểm, làm cho tổng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn là 581, 93 đô la. Thu nhập cho thuê 1.000 đô la mỗi tháng tổng cộng là 12.000 đô la trong năm. Dòng tiền hàng tháng của bạn là $ 418, 07 hàng tháng (tiền thuê 1.000 đô la - thanh toán thế chấp 581, 93 đô la).
Một năm sau:
- Bạn đã kiếm được 12.000 đô la trong tổng thu nhập cho thuê trong năm ở mức 1.000 đô la mỗi tháng. Lợi nhuận hàng năm của bạn là 5.016, 84 đô la ($ 418, 07 x 12 tháng).
Để tính ROI của tài sản:
- Chia tiền lãi hàng năm cho các chi phí tự trả ban đầu của bạn (khoản thanh toán xuống 20.000 đô la, đóng chi phí 2.500 đô la và tu sửa lại 9.000 đô la) để xác định ROI.ROI: 5.016, 84 31.500 đô la = 0, 159. ROI của bạn là 15, 9%.
Vốn chủ sở hữu
Một số nhà đầu tư thêm vốn chủ sở hữu vào phương trình. Vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng số dư nợ. Xin lưu ý rằng vốn chủ sở hữu nhà không phải là tiền mặt. Bạn sẽ phải bán tài sản để truy cập nó.
Để tính toán số vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, hãy xem lại lịch khấu hao thế chấp của bạn để tìm hiểu số tiền thanh toán thế chấp của bạn đã đi vào việc trả hết tiền gốc của khoản vay. Điều này xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn.
Số tiền vốn chủ sở hữu có thể được thêm vào lợi nhuận hàng năm. Trong ví dụ của chúng tôi, lịch khấu hao cho khoản vay cho thấy tổng cộng $ 1.408, 84 tiền gốc đã được trả hết trong 12 tháng đầu tiên.
- Lợi nhuận hàng năm mới, bao gồm phần vốn chủ sở hữu, bằng $ 6.425, 68 ($ 5, 016, 84 thu nhập hàng năm + $ 1.408, 84 vốn chủ sở hữu).ROI = $ 6.425, 68 $ 31.500 = 0, 20. ROI của bạn là 20%.
Tầm quan trọng của ROI đối với bất động sản
Như đã đề cập ở trên, biết ROI là gì đối với bất kỳ khoản đầu tư nào, đặc biệt là bất động sản, cho phép các nhà đầu tư được biết đến nhiều hơn. Trước khi mua, bạn có thể ước tính chi phí và chi phí cũng như thu nhập cho thuê của mình. Điều này cung cấp cho bạn một cơ hội để so sánh nó với các thuộc tính tương tự khác. Khi bạn đã thu hẹp nó xuống, bạn có thể xác định số tiền bạn sẽ kiếm được. Bất cứ lúc nào, bạn nhận ra rằng chi phí và chi phí của bạn sẽ vượt quá ROI của bạn, bạn có thể phải đưa ra quyết định về việc bạn có muốn mua nó không và hy vọng bạn sẽ kiếm được lợi nhuận một lần nữa, hoặc liệu bạn có nên bán tài sản của mình không bạn không thua cuộc
Những ý kiến khác
Tất nhiên, có thể có thêm chi phí liên quan đến việc sở hữu bất động sản cho thuê, chẳng hạn như chi phí sửa chữa hoặc bảo trì, cần phải được đưa vào các tính toán cuối cùng ảnh hưởng đến ROI.
Ngoài ra, chúng tôi giả định tài sản đã được cho thuê trong tất cả 12 tháng. Trong nhiều trường hợp, vị trí tuyển dụng xảy ra đặc biệt ở giữa người thuê và thiếu thu nhập trong những tháng đó phải được tính đến trong tính toán của bạn.
ROI cho một tài sản cho thuê là khác nhau bởi vì nó phụ thuộc vào việc tài sản đó được tài trợ thông qua thế chấp hay trả bằng tiền mặt. Theo nguyên tắc chung, càng trả ít tiền mặt như một khoản thanh toán xuống trên tài sản, số dư cho vay thế chấp sẽ càng lớn, nhưng ROI của bạn càng lớn. Ngược lại, trả trước càng nhiều tiền và bạn vay càng ít, ROI của bạn càng thấp, vì chi phí ban đầu của bạn sẽ cao hơn. Nói cách khác, tài chính cho phép bạn tăng ROI trong ngắn hạn vì chi phí ban đầu của bạn thấp hơn.
Điều quan trọng là sử dụng một cách tiếp cận nhất quán khi đo ROI cho nhiều thuộc tính. Ví dụ: nếu bạn bao gồm vốn chủ sở hữu của căn nhà trong việc đánh giá một tài sản, bạn nên bao gồm vốn chủ sở hữu của các tài sản khác khi tính ROI cho danh mục đầu tư bất động sản của bạn.
