Gearing tiêu cực là gì?
Thiết bị tiêu cực là một thực tế phổ biến trong đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đòn bẩy tài chính mô tả việc mua một tài sản tạo thu nhập, chẳng hạn như một tài sản cho thuê, bởi một nhà đầu tư khi tài sản sẽ không tạo ra đủ thu nhập chi phí của tài sản. Ví dụ: thu nhập cho thuê không đủ để chi trả các khoản thanh toán cho vay, bảo trì, lãi hoặc khấu hao cho tài sản trong ngắn hạn. Lý tưởng nhất là tài sản cuối cùng sẽ tạo ra đủ tiền để trang trải những chi phí đó. Lý do người mua sẽ sử dụng các thiết bị tiêu cực là các khoản lỗ ngắn hạn có thể có lợi cho hóa đơn thuế của chủ sở hữu trong một số trường hợp nhất định.
Chìa khóa chính
- Động cơ tiêu cực là một hình thức đòn bẩy tài chính thường thấy trong bối cảnh đầu tư bất động sản. Tài sản mang tính tiêu cực là một tài sản không tạo ra thu nhập đủ để trang trải chi phí của nó. và cuối cùng bán tài sản với giá cao hơn để bù đắp cho những tổn thất ban đầu. Việc trang bị lợi nhuận chỉ trở thành một liên doanh có lợi nhuận khi tài sản cuối cùng được bán.
Hiểu về thiết bị tiêu cực
Một tài sản hướng đến tiêu cực là một tài sản không cung cấp đủ thu nhập để trang trải chi phí của nó. Nó dẫn đến một mất mát cho chủ sở hữu tài sản. Lợi ích cho người mua hoặc nhà đầu tư là, tùy thuộc vào quốc gia của nhà đầu tư, sự thiếu hụt giữa thu nhập kiếm được và tiền lãi có thể được khấu trừ từ thuế thu nhập hiện hành. Các quốc gia cho phép khấu trừ thuế này bao gồm Úc, Nhật Bản và New Zealand. Các quốc gia khác, chẳng hạn như Canada, Pháp, Đức, Thụy Điển và Hoa Kỳ, cho phép khấu trừ nhưng với những hạn chế. Đầu tư theo cách như vậy có thể có ý nghĩa trong trường hợp lợi nhuận vốn lớn được dự kiến tại thời điểm bán, sẽ bù lại các khoản lỗ không liên tục.
Thu lợi nhuận từ thiết bị tiêu cực
Thiết bị tiêu cực chỉ trở thành một liên doanh có lợi nhuận khi tài sản cuối cùng được bán. Tại thời điểm bán, một điều kiện tiên quyết là giá trị tài sản phải tăng, không giảm hoặc giữ ổn định. Nếu giá trị tài sản giảm hoặc giữ ổn định, chủ sở hữu có thể không thể bán tài sản ở mức giá đủ cao để bù đắp tổn thất trong khi tài sản tạo ra thu nhập không đủ để trang trải chi phí. Nhiều nhà đầu tư suy đoán theo cách này sẽ cố tình tìm kiếm các khoản khấu trừ thuế cho các khoản khấu trừ thuế với hy vọng họ sẽ kiếm được lợi nhuận khi tài sản được bán để kiếm vốn.
Cân nhắc đặc biệt cho thiết bị tiêu cực
Các nhà đầu tư xem xét loại sắp xếp này cần phải có sự ổn định tài chính để tài trợ cho sự thiếu hụt tiền túi cho đến khi tài sản được bán và có thể đạt được toàn bộ lợi nhuận. Ngoài ra, điều quan trọng nhất là lãi suất được khóa ngay từ đầu hoặc, nếu lãi suất của người đi vay được tính trên một chỉ số thả nổi, thì lãi suất hiện hành vẫn còn thấp. Một lời chỉ trích về tiêu cực là nó có thể bóp méo thị trường nhà đất bằng cách giảm nguồn cung nhà ở, đặc biệt là tài sản cho thuê, có thể đẩy giá cho thuê và khuyến khích đầu tư quá mức vào bất động sản.
