Liệu hai thị trường đầu tư khác nhau - một cũ và một mới - có thể hòa hợp với nhau mà không khiến nhau phát điên?
Đó là câu hỏi quan trọng đối với gây quỹ cộng đồng và thị trường bất động sản, và một câu trả lời theo cách tích cực, vì cặp vợ chồng kỳ lạ dường như đang kết hợp khá độc đáo và mang đến cho các nhà đầu tư một cách mới để tận dụng lợi nhuận từ thị trường bất động sản Mỹ đang phát triển.
Trang web gây quỹ bất động sản iFunding ước tính quy mô của thị trường kết hợp ở mức 11 nghìn tỷ đô la.
Tại một cuộc đổi mới gần đây về bất động sản: Hội nghị đầu tư Crowdfund tại thành phố New York, Markley Roderick, luật sư của Flaster / Greenberg PC và người điều hành hội nghị, đã giải quyết các quy định liên quan đến Đạo luật Khởi nghiệp kinh doanh của chúng tôi (JOBS) năm 2012. Các quy tắc cho phép chủ yếu là các nhà đầu tư giàu có (có giá trị ròng từ 1 triệu đô la trở lên) để có quyền truy cập trực tiếp vào thị trường bất động sản thông qua quỹ cộng đồng, hoặc cho vay ngang hàng (trong số các thị trường đầu tư khác).
Trong khi Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ khám phá các cách để cho phép các nhà đầu tư ở mọi mức thu nhập truy cập trực tuyến vào thị trường bất động sản, Roderick nói rằng các nhà đầu tư giàu có đã đầu tư vào các trang web gây quỹ cộng đồng như iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet và Fundawn.
Nếu chỉ một tỷ lệ nhỏ trong số họ đầu tư một lượng nhỏ tài sản vào bất động sản, thị trường sẽ là hàng nghìn tỷ đô la, chuyên gia giải thích Roderick.
Góp vốn
Crowdfunding và thị trường bất động sản là một sự phù hợp tự nhiên. Nói một cách dễ hiểu, crowdfunding sử dụng khả năng tiếp cận dễ dàng của các mạng lưới bạn bè, gia đình và đồng nghiệp rộng lớn thông qua các trang web truyền thông xã hội như Facebook, Twitter và LinkedIn để thông tin về một doanh nghiệp mới và thu hút các nhà đầu tư. Crowdfunding có khả năng tăng khả năng kinh doanh bằng cách mở rộng nhóm nhà đầu tư mà từ đó có thể huy động vốn vượt ra khỏi vòng tròn truyền thống của chủ sở hữu, người thân và nhà đầu tư mạo hiểm.
Các tập đoàn công nghiệp bất động sản đang leo lên băng đảng gây quỹ, mời chào sự tiếp cận rủi ro tương đối thấp vào thị trường bất động sản Mỹ, bây giờ, người Mỹ giàu có hơn.
Tổ chức Crowdfunding cho bất động sản không phải là một hiện tượng hoàn toàn mới, Hiệp hội Phát triển Bất động sản Thương mại cho biết trong một tuyên bố gần đây. Nhiều người chơi đã vào sân. Mặc dù mỗi nền tảng này có chiến lược và chiến lược riêng, với mức đầu tư tối thiểu khác nhau, tất cả đều hướng đến các nhà đầu tư được công nhận đáp ứng các yêu cầu cụ thể về giá trị ròng và / hoặc thu nhập hàng năm. Ngược lại, gây quỹ cộng đồng theo Đạo luật JOBS sẽ mở ra lĩnh vực cho nhiều nhà đầu tư nhỏ hơn.
Những ưu và nhược điểm của gây quỹ cộng đồng cho các nhà đầu tư là gì? Nói cách khác, nó có nguy cơ cho cả hai bên; Cụ thể, bao nhiêu nhà đầu tư muốn hấp thụ trực tuyến.
Theo báo cáo, cả nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản đều có thể gặt hái được lợi nhuận tài chính đáng kể thông qua việc gây quỹ cộng đồng và cả hai đều có thể phân tán rủi ro.
Ưu
- Các nhà đầu tư được tiếp cận thị trường bất động sản với số tiền nhỏ. Các nhà đầu tư được làm việc trực tiếp với các nhà phát triển bất động sản và có tiếng nói trong quá trình. Các nhà đầu tư có thể chọn dự án bất động sản nào họ muốn đầu tư tiền của họ. vô số dự án, vì vậy sự lựa chọn không phải là một vấn đề.
Nhược điểm
- Rủi ro đầu tư giống như đối với bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào. Nếu thị trường đi về phía nam, một nhà đầu tư có thể sẽ mất tiền. Rủi ro đầu tư vỡ nợ (từ các nhà phát triển bất động sản) cao hơn đối với quỹ cộng đồng so với tài trợ đầu tư bất động sản ngang hàng và trực tiếp. Thiếu thanh khoản, vì sự vắng mặt của một thị trường thứ cấp, hạn chế dễ dàng tiếp cận các cơ hội bán hàng cho các nhà đầu tư.
Để bắt đầu với việc gây quỹ cộng đồng trong lĩnh vực bất động sản, Jillienne Helman, giám đốc điều hành tại Realty Mogul, khuyên nên đi với một công ty sẽ tồn tại trong một thời gian.
Trước tiên, làm việc với một công ty gây quỹ cộng đồng sẽ tồn tại, cô nói. Điều đó có nghĩa là vốn hóa tốt. Điều làm tôi sợ là số lượng các công ty gây quỹ cộng đồng ngoài kia đang đứng đầu bởi hai sinh viên vừa tốt nghiệp đại học, và những người không tự mình viết hoa.
Darren Powderly, người đồng sáng lập CrowdStreet.com, nói rằng việc siêng năng của bạn rất quan trọng đối với bất động sản so với các khoản đầu tư khác, khi làm việc với một công ty gây quỹ.
Từ quan điểm của nhà đầu tư, người ta nên chú ý nghiên cứu các nền tảng mà họ đang tìm kiếm cơ hội đầu tư, theo ông Powderly. Không phải tất cả các nền tảng đều được tạo ra như nhau và nhiều kế hoạch kinh doanh đang được thử nghiệm để tận dụng xu hướng mới nổi này.
Powderly đặc biệt khuyên các nhà đầu tư điều tra các nhà sáng lập và quản lý cấp cao của nền tảng gây quỹ cộng đồng hoặc công ty để đảm bảo họ có uy tín cao dựa trên kinh nghiệm kinh doanh trước đó.
Chuyên gia ngành công nghiệp của Key Key về tài chính, bất động sản và công nghệ là điều cần thiết để vận hành một nền tảng đáng tin cậy và đáng tin cậy, ông nói thêm. Các nhà đầu tư có thể thu hút các nền tảng cung cấp dịch vụ khách hàng tuyệt vời - không chỉ trong quá trình gây quỹ mà còn sau khi thỏa thuận được tài trợ hoàn toàn và đóng cửa. Mặc dù thực tế là có hơn 50 nền tảng trong một số chế độ hoạt động, nhưng chỉ có nửa tá hoặc đang nổi lên như những nhà lãnh đạo trong không gian. Nhà đầu tư nên nghiên cứu nhiều nền tảng và chọn Top Three dựa trên mục tiêu đầu tư và trải nghiệm người dùng ưa thích của họ.
Minh bạch là rất quan trọng
Powderly khuyên bạn nên tìm kiếm các nền tảng gây quỹ cộng đồng và các nhà tài trợ thừa nhận rủi ro trong khi cung cấp cách tiếp cận dựa trên giáo dục để quản lý rủi ro. Hầu hết các nền tảng gây quỹ cộng đồng bất động sản ngày nay chỉ cho phép các nhà đầu tư được công nhận, theo định nghĩa của SEC, đầu tư, ông nói. Các nhà đầu tư được công nhận là khuyên nên đầu tư số tiền mà họ cảm thấy thoải mái, với danh mục đầu tư tổng thể của họ.
Một mẹo khác: chỉ đầu tư vào các dịch vụ từ các nhà tài trợ mà bạn tin tưởng và những người bạn tự tin sẽ tìm ra lợi ích tốt nhất của bạn trong thời điểm tốt và xấu.
Nếu một nhà đầu tư không hiểu tiền của họ đang được sử dụng như thế nào, các yếu tố rủi ro của khoản đầu tư và yếu tố nào ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư của họ, thì họ nên tìm lời khuyên từ cố vấn đầu tư đáng tin cậy của họ, hoặc chuyển khoản đầu tư, Bột. Sẽ có rất nhiều cơ hội đầu tư khác để lựa chọn, vì vậy đừng vội vã đưa ra quyết định đầu tư không xác định.
Một nền tảng gây quỹ bất động sản chuyên nghiệp nên cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội để giao tiếp về việc chào bán, bao gồm giới thiệu trực tiếp đến nhà tài trợ của danh sách tài sản cụ thể.
Điều này có thể thực hiện được không, và bằng cách nào?
Chất xúc tác để khởi động gây quỹ cộng đồng cho đầu tư bất động sản, cùng với các loại hình kinh doanh khác, là thông qua Đạo luật JOBS năm 2012. Cho đến gần đây, khả năng quảng cáo và thu hút các nhà đầu tư cho đầu tư bất động sản đã bị hạn chế. Đạo luật JOBS (Tiêu đề II) đã thay đổi đáng kể cách tăng vốn đầu tư bằng cách sửa đổi các quy tắc Quy định D hiện hành, cụ thể là các quy tắc liên quan đến cách các công ty có thể chào bán và bán chứng khoán mà không phải đăng ký sau với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (GIÂY).
Trước đây, Quy định D, Quy tắc 506 đặt ra các hạn chế đối với các nỗ lực gây quỹ, đặc biệt hạn chế gây quỹ chỉ trong các mối quan hệ đã có từ trước và ngăn nhà tài trợ hoặc bên khác công khai mời chào hoặc quảng cáo các cơ hội đầu tư tư nhân đó. Quy tắc 506 (c) mới cho phép các nhà phát hành, nhà tài trợ, nhà cung cấp và những người khác đang huy động vốn từ các nhà đầu tư tư nhân để quảng cáo những cơ hội đầu tư tư nhân đó cho các nhà đầu tư được công nhận trong một số điều kiện nhất định. Quy tắc đó đã có hiệu lực vào ngày 23 tháng 9 năm 2013. Luật pháp liên bang mới thể hiện một sự thay đổi lớn đối với các nhà tài trợ gây quỹ cho việc mua lại hoặc phát triển bất động sản. Về cơ bản, Tiêu đề II mang lại cho các công ty gây quỹ cộng đồng bật đèn xanh để tiếp thị trực tiếp tới một nhóm lớn các nhà đầu tư tiềm năng thông qua phương tiện truyền thông xã hội và Internet. Nó cũng đã tạo ra một phương tiện mới để các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận các cơ hội đầu tư bất động sản trực tiếp hơn.
Như Powderly lưu ý, lần đầu tiên, các nhà đầu tư có quyền truy cập trực tiếp vào lựa chọn các dịch vụ bất động sản tư nhân mà họ có thể duyệt, nghiên cứu và đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt về trực tuyến.
Điểm mấu chốt
Crowdfunding trong thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ là một cuộc cách mạng. Nó chỉ mới cất cánh, nhưng đã thu hút mức độ quan tâm ấn tượng từ các nhà đầu tư nghiêm túc.
