Mục lục
- 1. Thiệt hại do mối mọt
- 2. Thẩm định quá thấp
- 3. Có những đám mây trên tiêu đề
- 4. Kiểm tra nhà cho thấy khiếm khuyết
- 5. Một bên bị lạnh chân
- 6. Tài chính của bạn rơi qua
- 7. Nhà nằm trong khu vực có nguy cơ cao
- 8. Nhà không bảo hiểm
- 9. Sự khác biệt trong GFE và HUD-1
- 10. Lỗi ngăn chặn đóng cửa đúng giờ
- Điểm mấu chốt
Chấp nhận đề nghị mua nhà của bạn cũng giống như đạt được thành tích cao trong cuộc đua marathon. Nhưng hãy cầm champagne champagne, tài sản chưa phải là của bạn. Trong khoảng 30 ngày kể từ khi đề nghị mua hàng của bạn được chấp nhận và các khóa được trao cho bạn, bạn thường gọi là ký quỹ, có rất nhiều rào cản phải vượt qua. Nếu bạn vấp ngã bất kỳ trong số họ, việc mua hàng có thể rơi vào và đưa bạn trở lại vạch xuất phát.
Giống như một vận động viên tập luyện cho một cuộc đua, bạn có thể tự rèn luyện cho mình những bước cuối cùng khó khăn trong việc mua nhà. Thủ tục và quy tắc ký quỹ khác nhau tùy theo tiểu bang, nhưng đây là 10 trong số những vấn đề phổ biến nhất gặp phải trong giai đoạn này và nếu có bất cứ điều gì, nếu có thể, có thể được thực hiện để ngăn chặn hoặc giảm thiểu chúng.
Chìa khóa chính
- Thủ tục và quy tắc ký quỹ khác nhau tùy theo tiểu bang, nhưng có những vấn đề có thể ngăn người mua đóng giao dịch trong giai đoạn này. Thiệt hại nặng nhất, thẩm định thấp, khiếu nại về quyền sở hữu và lỗi trong kiểm tra nhà có thể làm chậm việc đóng cửa. người mua hoặc người bán có thể bị lạnh chân hoặc tài chính có thể rơi vào. Các vấn đề khác có thể trì hoãn việc đóng cửa bao gồm nhà ở khu vực có rủi ro cao hoặc không có bảo hiểm. Có thể có vấn đề với ước tính thiện chí hoặc các lỗi khác có thể ngăn chặn việc đóng cửa.
1. Kiểm tra mối mọt cho thấy thiệt hại
Người cho vay sẽ kiểm tra dịch hại tại nhà. Điều này được thực hiện với chi phí của bạn, thường là dưới 100 đô la để đảm bảo không có thiệt hại nghiêm trọng do côn trùng nhai gỗ như mối hoặc kiến thợ mộc. Việc kiểm tra này bảo vệ quyền lợi của người cho vay đối với tài sản. Chủ nhà phát hiện ra vấn đề mối mọt sau khi chuyển đến thường bỏ rơi tài sản, khiến người cho vay cầm túi. Một số người cho vay có thể không yêu cầu kiểm tra mối, nhưng dù sao đi nữa cũng có thể là lợi ích tốt nhất của bạn.
Nếu kiểm tra phát hiện ra bất kỳ bằng chứng nào về sự phá hoại có thể nhìn thấy, các khu vực có vấn đề có thể phải được khắc phục trước khi ký quỹ có thể đóng cửa. Nếu sự cố quá nghiêm trọng và / hoặc người bán sẽ không trả tiền để khắc phục chúng, bạn có tùy chọn bỏ đi nếu thỏa thuận mua hàng của bạn có các trường hợp dự phòng thích hợp.
2. Thẩm định quá thấp
Thẩm định là định giá tài sản được thực hiện bởi một bên được ủy quyền. Chúng thường được thực hiện cho mục đích thuế, như là một phần của quá trình để có được tài chính nhà, hoặc để bán một ngôi nhà. Thẩm định viên sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để xác định giá trị của một tài sản, chẳng hạn như giá trị thị trường hiện tại trên các ngôi nhà tương đương.
Ngân hàng sẽ có thẩm định nhà. Một lần nữa, đây là chi phí của bạn. Đánh giá này được thực hiện để bảo vệ lợi ích của nó trong nhà. Ngân hàng muốn đảm bảo ngôi nhà có giá trị ít nhất bằng số tiền bạn sẽ trả cho nó, vì vậy nếu một vụ tịch thu xảy ra, nó có thể thu lại khoản lỗ của mình. Nếu thẩm định quá thấp, người bán sẽ phải hạ giá bán hoặc bạn sẽ phải trả tiền mặt cho phần chênh lệch. Có thể có được ý kiến thứ hai thuận lợi hơn từ một thẩm định viên khác.
3. Có những đám mây trên tiêu đề
Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ bạn và người cho vay chống lại mọi khiếu nại trong tương lai đối với tài sản. Nếu có một số quyền cầm giữ hoặc yêu cầu đối với tài sản, vấn đề sẽ phải được giải quyết trước khi giao dịch có thể tiến hành. Phải có tiêu đề rõ ràng để giao dịch bất động sản được tiến hành. Bảo hiểm quyền sở hữu đối với những thứ như quyền sở hữu của bên thứ ba, giả mạo và lừa đảo, cũng như bất kỳ sự giả dối hoặc phán xét nào đối với tài sản.
Trong quá trình ký quỹ, bạn phải thuê một công ty quyền sở hữu để thực hiện tìm kiếm tiêu đề và cấp bảo hiểm quyền sở hữu. Việc tìm kiếm tiêu đề đảm bảo rằng không có ai khác Dịch vụ doanh thu nội bộ (IRS), tiểu bang hoặc người thân của người bán có một yêu cầu pháp lý đối với tài sản bạn muốn mua.
4. Kiểm tra nhà cho thấy khiếm khuyết
Hầu hết các đề nghị mua hàng đều có một trường hợp kiểm tra nhà được ghi trong đó, vì vậy nếu việc kiểm tra nhà cho thấy có vấn đề nghiêm trọng, người mua có thể rút lui mà không bị phạt. Nếu bạn không đặt dự phòng này vào hợp đồng của mình, bạn có thể mất số tiền kiếm được rất nhiều, thường là vài nghìn đô la nếu bạn quyết định không mua nhà dựa trên sự kiểm tra. Hãy nhớ rằng, tiền tha thiết là khoản tiền gửi bạn đặt xuống để thể hiện sự quan tâm của bạn đối với ngôi nhà và thiện chí mua hàng.
5. Một bên bị lạnh chân
Hợp đồng sẽ nêu ra những lý do chính đáng để người mua hoặc người bán rút lui mà không bị phạt, chẳng hạn như không từ bỏ dự phòng hoặc không đáp ứng thời hạn. Tuy nhiên, nếu bạn quyết định sau khi từ bỏ các tình huống bất ngờ mà bạn không muốn thực hiện với việc mua hàng thì có lẽ bạn đã tìm thấy một ngôi nhà khác mà bạn thích tốt hơn, bạn sẽ mất tiền một cách nghiêm túc.
Lý do là vì làm như vậy có sự phân nhánh tài chính cho người bán. Tiền kiếm được giúp bù đắp cho người bán trong thời gian căn nhà không có mặt trên thị trường, điều này sẽ trì hoãn thời gian cuối cùng anh ta hoặc cô ta phải bán. Ngược lại, nếu người bán quyết định rút lui do thay đổi trái tim hoặc vì một đề nghị tốt hơn đã được thực hiện, bạn sẽ có quyền hợp pháp để thu thập thiệt hại từ người bán.
6. Tài chính của bạn rơi qua
Những người mua có hiểu biết không đưa ra đề nghị về nhà mà không có sự chấp thuận trước, điều đó có nghĩa là nhận được cam kết cho vay bằng văn bản từ ngân hàng nói rằng họ sẽ cung cấp cho bạn khoản thế chấp một số tiền nhất định. Và, đến lượt mình, những người bán hàng hiểu biết không chấp nhận đề nghị từ những người mua không được chấp thuận trước. Tuy nhiên, có những điều có thể ngăn khoản vay đóng lại, chẳng hạn như nếu bạn nói dối trong đơn, lãi suất tăng mạnh, tình hình công việc của bạn thay đổi hoặc điểm tín dụng của bạn đi xuống. Hỏi người cho vay của bạn làm thế nào bạn có thể tránh những vấn đề như thế này. Và nếu bạn là người bán, hãy nhớ rằng sơ tuyển không giống như được phê duyệt trước.
Phê duyệt trước là những đánh giá sơ bộ của những người cho vay để xác định xem người vay có thể được cung cấp một đề nghị phê chuẩn trước hay không.
7. Nhà nằm trong khu vực có nguy cơ cao
Bạn sẽ nhận được một tài liệu phác thảo các mối nguy hiểm tự nhiên có thể ảnh hưởng đến lũ lụt tại nhà, trận động đất, địa chấn, hỏa hoạn trong khi ký quỹ ở các tiểu bang yêu cầu báo cáo công bố nguy cơ tự nhiên. Người cho vay có thể yêu cầu bạn mua bảo hiểm rủi ro ở trên và vượt ra ngoài bảo hiểm của chủ nhà nếu nhà nằm trong khu vực có rủi ro cao. Loại bảo hiểm này có thể rất tốn kém. Đó cũng là một chi phí bạn sẽ phải trả mỗi tháng cho đến khi khoản thế chấp được trả hết hoặc cho đến khi bạn bán được nhà.
Để ngăn chặn những bất ngờ khó chịu khi ký quỹ, hãy hỏi đại lý của bạn, hàng xóm mới tiềm năng hoặc sở kế hoạch thành phố về những mối nguy hiểm tự nhiên tồn tại trong khu vực bạn muốn, loại bảo hiểm bổ sung nào bạn có thể phải mua và chi phí bao nhiêu trước khi bạn đặt một đề nghị về một ngôi nhà.
8. Nhà không bảo hiểm
Nếu chủ nhà trước đó đưa ra yêu cầu bảo hiểm lớn đối với nhà, chẳng hạn như thiệt hại do nước hoặc nấm mốc, nó sẽ xuất hiện trong hồ sơ bảo hiểm và các công ty có thể từ chối bảo hiểm vì nhà có thể có quá nhiều rủi ro. Nếu một ngôi nhà không được bảo hiểm, bạn sẽ không thể mua nó trừ khi bạn là người mua toàn bộ tiền mặt, vì người cho vay yêu cầu bạn duy trì bảo hiểm của chủ nhà cho đến khi khoản thế chấp được trả hết. Tất nhiên, ngay cả khi bạn là người mua tiền mặt, có lẽ không nên mua một ngôi nhà không bảo hiểm.
9. Sự khác biệt giữa Ước tính Đức tin Tốt và HUD-1
Khi bạn nhận được khoản vay trước khi chấp nhận khoản vay và một lần nữa khi bạn đưa ra lời đề nghị cho một tài sản cụ thể, người cho vay của bạn sẽ cung cấp cho bạn một ước tính thiện chí chi tiết về chi phí đóng liên quan đến việc có được tài chính tại nhà. Ước tính thiện chí về cơ bản là một bản nháp sơ bộ về thông tin trên mẫu HUD-1 mà bạn nhận được ít nhất 24 giờ trước khi đóng. Đúng như tên gọi của nó, ước tính thiện chí phải là một xấp xỉ gần đúng với số tiền bạn thực sự trả cho lý tưởng trong vòng 10%. Hãy nhớ rằng một số người cho vay vô đạo đức sẽ cố gắng quay cuồng trong các khách hàng với ước tính thấp một cách phi thực tế.
Nếu điều này xảy ra và bạn không thể khiến người cho vay rút lại các khoản phí quá cao, lựa chọn tốt nhất của bạn có thể là yêu cầu người bán gia hạn ngày kết thúc và cố gắng đảm bảo tài chính thay thế. Điều này sẽ cho phép bạn vẫn mua tài sản mà không bị gạt.
10. Lỗi ngăn chặn đóng cửa đúng giờ
Có nhiều bên khác nhau liên quan đến việc đóng ký quỹ. Nếu bất kỳ ai trong số họ mắc lỗi, việc đóng cửa của bạn có thể bị trì hoãn. Tùy thuộc vào các điều kiện được nêu trong hợp đồng mua hàng của bạn và lỗi chậm trễ là gì, nếu bạn không đóng đúng hạn, bạn có thể phải trả tiền phạt cho người bán mỗi ngày khi kết thúc trễ.
Người bán cũng có thể từ chối gia hạn ngày kết thúc, và toàn bộ thỏa thuận có thể được thông qua. Trong trường hợp tốt nhất, người bán chỉ có thể đồng ý gia hạn ngày kết thúc mà không bị phạt. Rốt cuộc, nếu thỏa thuận không kết thúc, người bán cũng sẽ phải bắt đầu lại.
Điểm mấu chốt
Chuyển quyền sở hữu một ngôi nhà là căng thẳng cho tất cả các bên. Rất nhiều điều phải xảy ra trong một khoảng thời gian ngắn, và có thể có sự phân nhánh lớn nếu có bất cứ điều gì xảy ra. Quá trình này có thể đặc biệt căng thẳng đối với người mua, những người phải trải qua một quá trình phức tạp, đôi khi không quen thuộc và đưa ra vô số quyết định nặng nề liên quan đến những gì có lẽ là mua đắt nhất trong cuộc sống của họ. Nếu bạn dành thời gian để làm quen với quy trình ký quỹ và những cạm bẫy tiềm tàng của nó trước, bạn sẽ sẵn sàng về mặt cảm xúc, trí tuệ và tài chính để hoàn thành cuộc đua và kết thúc thỏa thuận.
