Thế chấp có thể điều chỉnh tỷ lệ 2-28 (2-28 ARM) là gì
Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh 2-28 (2-28 ARM) là một loại cho vay mua nhà 30 năm có thời gian lãi suất cố định hai năm đầu. Sau giai đoạn 2 năm này, tỷ lệ thả nổi dựa trên một chỉ số cộng với một mức ký quỹ. Tỷ lệ trêu ghẹo ban đầu là dưới mức trung bình đối với các khoản thế chấp thông thường, nhưng tỷ lệ điều chỉnh có thể tăng đáng kể. Vì các ngân hàng không kiếm được nhiều tiền từ tỷ lệ trêu ghẹo ban đầu, 2-28 ARMS bao gồm các khoản phạt trước thanh toán khổng lồ trong hai năm đầu tiên.
BREAKING XUỐNG 2-28 Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (2-28 ARM)
ARM 2-28 trở nên phổ biến trong thời kỳ bùng nổ bất động sản đầu những năm 2000 khi giá tăng vọt khiến các khoản thanh toán thế chấp thông thường ngoài tầm với của nhiều người mua. Ví dụ: khoản thế chấp 30 năm thông thường trị giá 300.000 đô la sẽ mang lại khoản thanh toán hàng tháng là 1610 đô la. Nhưng một ARM 2-28 với tỷ lệ trêu ghẹo ban đầu là 3 phần trăm sẽ yêu cầu thanh toán hàng tháng chỉ $ 1265.
Cạm bẫy tiềm năng của 2-28 ARMS
Catch-22 của thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh 2-28 là sau hai năm, lãi suất được điều chỉnh sáu tháng một lần, thường là tăng theo tỷ lệ phần trăm dựa trên Tỷ giá được cung cấp liên ngân hàng Luân Đôn (LIBOR) cộng với một mức lãi bổ sung. 28/11 ARMS có các kiểm tra an toàn được tích hợp, chẳng hạn như giới hạn lãi suất trọn đời và giới hạn về mức lãi suất có thể tăng hoặc giảm, theo từng thời kỳ. Nhưng ngay cả với mũ, chủ nhà có thể phải đối mặt với đột biến thanh toán hàm.
Trong ví dụ được nêu ở trên trong khoản vay 300% ARM 2-28 trị giá 300.000 đô la trong 30 năm, nếu sau hai năm, LIBOR là 2, 7 và biên độ là 1, 5, tiền lãi sẽ tăng thêm 4, 2%, lên tổng cộng 7, 2%. Tỷ lệ 7, 2% này có thể cao hơn tỷ lệ thế chấp thông thường hiện tại. Khoản thanh toán hàng tháng của chủ nhà sẽ tăng hơn 60% qua đêm, lên $ 2036.
Nhiều chủ nhà trong thời kỳ bùng nổ đã không hiểu làm thế nào việc tăng lãi suất dường như nhỏ có thể thúc đẩy đáng kể khoản thanh toán hàng tháng của họ. Và ngay cả những người đã nhận thức đầy đủ về các rủi ro đã xem 2-28 ARM là phương tiện tài chính ngắn hạn. Ý tưởng là tận dụng tỷ lệ trêu ghẹo thấp, sau đó tái tài trợ sau hai năm để thế chấp thông thường hoặc, nếu tín dụng của họ không đủ tốt cho điều đó, cho một thế chấp có thể điều chỉnh mới. Và, với giá bất động sản tăng vọt, đá nợ có thể đi xa hơn. Đối với nhiều người, điều này có ý nghĩa nhất định, vì xét cho cùng, vốn chủ sở hữu của người vay đang tăng nhanh.
Rắc rối xảy ra với sự sụp đổ thị trường trong năm 2008. Giá trị nhà giảm mạnh. Nhiều chủ sở hữu của 2-28 ARMS thấy mình không thể tái tài trợ, thực hiện thanh toán hoặc bán nhà với giá trị của khoản vay chưa trả. Sự phát ban của nhà bị tịch thu dẫn đến các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn. Ngày nay, các ngân hàng đang đánh giá cẩn thận hơn khả năng của người vay để thực hiện thanh toán lãi suất có thể điều chỉnh.
