Chi phí kết thúc

Chi phí kết thúc là gì?

Chi phí kết thúc là các chi phí, hơn và cao hơn giá của tài sản, mà người mua và người bán thường phải chịu để hoàn thành một giao dịch bất động sản.

Chi phí phát sinh có thể bao gồm phí khởi tạo khoản vay, điểm chiết khấu, phí thẩm định, tìm kiếm tiêu đề, bảo hiểm quyền sở hữu, khảo sát, thuế, phí ghi chứng thư và phí báo cáo tín dụng. Chi phí trả trước là những chi phí tái phát theo thời gian, như thuế bất động sản và bảo hiểm của chủ nhà. Người cho vay được pháp luật yêu cầu phải nêu các chi phí này trong một "ước tính thiện chí" trong vòng ba ngày kể từ ngày nộp đơn xin vay mua nhà. Quà tặng của vốn chủ sở hữu vẫn phải chịu chi phí đóng cửa.

Hiểu chi phí kết thúc

Chi phí kết thúc xảy ra khi quyền sở hữu được chuyển từ người bán sang người mua. Tổng số đô la chi phí đóng cửa phụ thuộc vào nơi tài sản đang được bán và giá trị của tài sản được chuyển nhượng. Người mua nhà thường trả từ 2% đến 5% giá mua, nhưng chi phí đóng có thể được trả bởi người bán hoặc người mua. Một giao dịch bất động sản là một quá trình hơi phức tạp với nhiều người chơi tham gia và nhiều bộ phận chuyển động. Một số tiểu bang (và một số sản phẩm cho vay) yêu cầu một số kiểm tra nhất định ngoài kiểm tra cơ bản mà bạn trả trực tiếp cho thanh tra nhà bạn chọn. Sau đó, có tài sản và thuế chuyển nhượng, cũng như bảo hiểm và các khoản phí bổ sung khác nhau.

Theo một cuộc khảo sát gần đây từ ClosesCorp, một công ty dữ liệu chi phí bất động sản đóng cửa, trung bình, người mua nhà ở Mỹ phải trả trung bình 4, 876 đô la. Cuộc khảo sát cho thấy chi phí đóng cửa trung bình cao nhất ở các vùng thuộc Đông Bắc, bao gồm Quận Columbia (12.573 đô la), New York (9.341 đô la), Delwar (8, 663 đô la), Maryland (7.211 đô la) và Vermont (6.839 đô la). Các tiểu bang có chi phí đóng cửa trung bình thấp nhất bao gồm Missouri ($ 2, 905), Indiana ($ 2, 934), Nam Dakota ($ 2, 996), Iowa ($ 3, 138) và Bắc Carolina ($ 3, 206).

Luật pháp yêu cầu người cho vay cung cấp một ước tính khoản vay cho thấy chi phí đóng cửa trên tài sản. Theo Đạo luật Thủ tục Giải quyết Bất động sản (RESPA), theo luật pháp, người cho vay phải cung cấp ước tính này, còn được gọi là ước tính thiện chí, trong vòng ba ngày kể từ khi người cho vay nhận đơn xin vay vốn. Ít nhất ba ngày trước khi đóng cửa, người cho vay cũng nên cung cấp một tuyên bố công bố đóng cửa nêu rõ tất cả các khoản phí đóng cửa. Các khoản phí được liệt kê có thể đã thay đổi từ dự toán cho vay.

Chìa khóa chính

• Chi phí kết thúc là phí và lệ phí khi kết thúc giao dịch bất động sản, vượt quá giá mua của tài sản. Người bán cũng có thể phải chịu chi phí đóng cửa. Ví dụ về chi phí đóng cửa chung bao gồm các khoản phí liên quan đến việc khởi tạo và bảo lãnh của một thế chấp, hoa hồng bất động sản, thuế, bảo hiểm và nộp hồ sơ. thỏa thuận trước khi thỏa thuận bất động sản có thể được hoàn thành.

Ví dụ về chi phí kết thúc

Lệ phí ban đầu là phí do ngân hàng tính cho việc tạo ra một khoản vay. Lệ phí thường lên tới 1% của thế chấp. Người mua có thể mua các điểm chiết khấu trước để giảm lãi suất mà ngân hàng tính. Mặc dù ngân hàng yêu cầu báo cáo tín dụng và đơn xin vay tiền, những khoản phí này có thể thương lượng và có thể được ngân hàng chi trả. Bảo hiểm thế chấp tư nhân là một khoản phí bổ sung được áp dụng cho bất kỳ giao dịch mua nào với khoản thanh toán xuống dưới 20%.

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ người cho vay khỏi yêu cầu đối với ngôi nhà và bảo vệ người mua khỏi các nhà thầu trước đây đưa ra yêu cầu đối với tài sản. Người cho vay thường yêu cầu thẩm định, có thể có giá lên tới 400 đô la trong hầu hết các lĩnh vực. Chính quyền địa phương thu phí ghi âm và thuế để ghi lại việc bán tài sản. Các loại thuế chuyển khác nhau giữa các tiểu bang.

Tất cả các chi phí kết thúc sẽ được chia thành từng khoản trên dự toán cho vay và công bố kết thúc. Dưới đây là các khoản phí tiêu chuẩn bạn có thể thấy:

Phí đăng ký

• Một khoản phí được cho vay bởi người cho vay để xử lý đơn xin thế chấp của bạn. Hỏi người cho vay để biết chi tiết trước khi đăng ký thế chấp.

Phí luật sư

• Một khoản phí do luật sư bất động sản tính để chuẩn bị và xem xét các thỏa thuận và hợp đồng mua nhà. Không phải tất cả các tiểu bang yêu cầu một luật sư để xử lý một giao dịch bất động sản.

Phí đóng cửa

• Còn được gọi là "phí ký quỹ", khoản tiền này được trả cho bên xử lý việc đóng cửa: công ty quyền sở hữu, công ty ký quỹ hoặc luật sư, tùy thuộc vào luật pháp tiểu bang.

Phí chuyển phát nhanh

• Nếu bạn đang ký các tài liệu giấy, khoản phí này sẽ giúp đẩy nhanh quá trình vận chuyển của họ. Nếu việc đóng được thực hiện bằng kỹ thuật số, bạn có thể không phải trả khoản phí này.

Phí báo cáo tín dụng

• Một khoản phí ($ 15 đến $ 30) từ người cho vay để lấy các báo cáo tín dụng của bạn từ ba văn phòng báo cáo chính. Một số người cho vay có thể không tính phí này vì họ được giảm giá từ các cơ quan báo cáo.

Ký quỹ ký quỹ

• Một số người cho vay yêu cầu bạn ký gửi hai tháng thuế tài sản và các khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp khi đóng cửa.

Phí bảo hiểm thế chấp FHA

• Các khoản vay FHA yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp trả trước (UPMIP) là 1, 75% số tiền vay cơ sở phải trả khi đóng (hoặc có thể được chuyển vào thế chấp của bạn). Ngoài ra còn có khoản thanh toán MIP hàng năm được trả hàng tháng có thể dao động từ 0, 45% đến 0, 85%, tùy thuộc vào thời hạn và số tiền gốc của khoản vay của bạn.

Phí theo dõi và xác định lũ

• Một khoản phí được tính cho một thanh tra lũ được chứng nhận để xác định xem tài sản có nằm trong vùng lũ hay không, đòi hỏi phải có bảo hiểm lũ lụt (tách biệt với chính sách bảo hiểm của chủ nhà của bạn). Một phần phí bao gồm quan sát liên tục để theo dõi những thay đổi về tình trạng lũ lụt của tài sản.

Phí chuyển nhượng Hiệp hội chủ nhà

• Nếu bạn mua nhà chung cư, nhà phố hoặc bất động sản trong kế hoạch phát triển, bạn phải tham gia hiệp hội chủ nhà của cộng đồng đó. Đây là phí chuyển nhượng bao gồm các chi phí chuyển đổi quyền sở hữu, chẳng hạn như các tài liệu. Cho dù người bán hay người mua trả phí có thể có hoặc không có trong hợp đồng; bạn nên kiểm tra trước. Người bán nên cung cấp tài liệu cho thấy số tiền phí HOA và bản sao báo cáo tài chính, thông báo và biên bản của HOA. Yêu cầu xem các tài liệu này, cũng như các quy định, giao ước, điều kiện và hạn chế (hoặc CC & R) và các quy tắc của HOA trước khi bạn mua bất động sản để đảm bảo tài chính tốt và là nơi bạn muốn sống.

Bảo hiểm chủ nhà

• Người cho vay thường yêu cầu trả trước phí bảo hiểm năm đầu tiên khi đóng cửa.

Bảo hiểm quyền sở hữu của người cho vay

• Một khoản phí trả trước, một lần được trả cho công ty quyền sở hữu để bảo vệ người cho vay nếu tranh chấp quyền sở hữu hoặc quyền phát sinh mà họ không tìm thấy trong tìm kiếm tiêu đề.

Kiểm tra sơn có chì

• Một khoản phí trả cho một thanh tra được chứng nhận để xác định xem tài sản có sơn nguy hiểm, có chì hay không.

Điểm

• Điểm (hoặc "điểm giảm giá") đề cập đến một khoản thanh toán tùy chọn, trả trước cho người cho vay để giảm lãi suất cho khoản vay của bạn và do đó giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Một điểm bằng 1% số tiền vay. Trong một môi trường giá thấp, điều này có thể không giúp bạn tiết kiệm nhiều tiền.

Bảo hiểm quyền sở hữu

• Chính sách này bảo vệ bạn trong trường hợp ai đó thách thức quyền sở hữu nhà của bạn. Nó thường là tùy chọn nhưng rất khuyến khích bởi các chuyên gia pháp lý.

Phí khởi điểm

• Khoản phí này bao gồm chi phí hành chính của người cho vay để xử lý phí của bạn và thường là 1% số tiền cho vay. Một số người cho vay không tính phí nguồn gốc, nhưng thông thường, tính lãi suất cao hơn để trang trải chi phí.

Kiểm tra dịch hại

• Một khoản phí bao gồm chi phí kiểm tra dịch hại chuyên nghiệp đối với mối, thối khô hoặc thiệt hại liên quan đến dịch hại khác. Một số tiểu bang và một số khoản vay được bảo hiểm của chính phủ yêu cầu kiểm tra.

Phí trả lãi hàng ngày trả trước

• Một khoản thanh toán để trả bất kỳ khoản lãi nào cho khoản thế chấp của bạn sẽ tích lũy từ ngày đóng cho đến ngày thanh toán thế chấp đầu tiên của bạn.

Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI)

• Nếu khoản thanh toán xuống dưới 20%, người cho vay của bạn có thể yêu cầu PMI. Bạn có thể được yêu cầu thực hiện thanh toán PMI của tháng đầu tiên khi đóng cửa.

Phí thẩm định tài sản

• Một khoản phí bắt buộc phải trả cho một công ty thẩm định tài sản chuyên nghiệp để đánh giá giá trị thị trường hợp lý của căn nhà được sử dụng để xác định tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của bạn.

Thuế bất động sản

• Khi đóng cửa, dự kiến ​​sẽ trả bất kỳ khoản thuế bất động sản nào đến hạn trong vòng 60 ngày kể từ ngày mua nhà.

Phí khóa giá

• Một khoản phí được người cho vay tính để đảm bảo cho bạn một mức lãi suất nhất định trong một khoảng thời gian giới hạn, thường là từ khi bạn nhận được sự chấp thuận trước cho đến khi đóng.

  Có tỷ lệ thế chấp tốt? Khóa nó lại! cung cấp cho bạn các chi tiết.

Phí thu âm

• Một khoản phí được tính bởi văn phòng ghi âm địa phương của bạn, thường là thành phố hoặc quận, cho việc ghi lại hồ sơ đất đai công cộng.

Phí khảo sát

• Một khoản phí được tính bởi một công ty khảo sát để kiểm tra các dòng tài sản và hàng rào chung để xác nhận ranh giới của một tài sản.

Giám sát thuế và lệ phí nghiên cứu tình trạng thuế

• Một khoản phí của bên thứ ba để theo dõi các khoản thanh toán thuế bất động sản của bạn và để thông báo cho người cho vay của bạn về bất kỳ vấn đề nào với các khoản thanh toán thuế tài sản của bạn, chẳng hạn như thanh toán trễ hoặc thất bại.

Phí tìm kiếm tiêu đề

• Một khoản phí được tính bởi công ty quyền sở hữu để phân tích hồ sơ tài sản công cho bất kỳ sự khác biệt về quyền sở hữu. Công ty tiêu đề tìm kiếm các hồ sơ chứng thư và đảm bảo rằng không có tranh chấp quyền sở hữu hoặc tài sản thế chấp tồn tại trên tài sản.

Thuế chuyển nhượng

• Thuế đánh thuế để chuyển tiêu đề từ người bán sang người mua.

Phí bảo lãnh

• Một khoản phí được tính bởi người cho vay để bảo lãnh cho khoản vay của bạn. Bảo lãnh phát hành là quá trình nghiên cứu xác minh thông tin tài chính, thu nhập, việc làm và tín dụng của bạn để phê duyệt khoản vay cuối cùng.

Phí tài trợ VA

• Nếu bạn là người vay VA, khoản phí này, được tính theo tỷ lệ phần trăm của khoản vay, giúp bù đắp chi phí của chương trình cho người nộp thuế ở Hoa Kỳ. Số tiền lệ phí tài trợ tùy thuộc vào phân loại nghĩa vụ quân sự và số tiền vay của bạn; lệ phí có thể được trả khi đóng hoặc chuyển vào thế chấp của bạn. Một số thành viên quân đội được miễn trả phí.

Một khoản phí lớn khác: hoa hồng bất động sản. Người mua không trả phí này, mặc dù; người bán làm. Thông thường, phí hoa hồng là 5% đến 6% giá mua nhà và nó được chia đều giữa đại lý của người bán và đại lý của người mua.

Làm thế nào để giảm chi phí kết thúc

Bạn có thể cảm thấy như bạn không thể chi trả tất cả các khoản phí này cho khoản thanh toán đầu tiên, chi phí di chuyển và sửa chữa cho ngôi nhà mới của bạn. Tuy nhiên, có nhiều cách để thương lượng các khoản phí này.

1. Cửa hàng xung quanh. Điều này áp dụng cho người cho vay và dịch vụ của bên thứ ba, chẳng hạn như chính sách bảo hiểm của chủ nhà và các công ty quyền sở hữu. Nhiều người mua nhà không nhận ra rằng họ có thể tiết kiệm đáng kể chi phí khi đóng chi phí nếu họ so sánh các khoản phí từ người cho vay với người cho vay. Ngoài ra, bạn không phải sử dụng công ty quyền sở hữu, thanh tra dịch hại hoặc đại lý bảo hiểm của chủ nhà mà người cho vay của bạn gợi ý. Làm một số bài tập về nhà, và bạn có thể tiết kiệm một số tiền mặt nghiêm trọng cho các khoản phí đó. Lịch trình đóng cửa vào cuối tháng. Một ngày kết thúc gần hoặc cuối tháng giúp cắt giảm chi phí lãi suất trả trước hàng ngày. Người cho vay có thể chạy kịch bản này để bạn tìm ra số tiền bạn có thể tiết kiệm. Khiếu nại để người bán giúp đỡ. Bạn có thể khiến người bán giảm giá mua hoặc trả một phần (hoặc tất cả - nếu bạn thực sự may mắn) về chi phí đóng cửa của mình. Điều này có nhiều khả năng nếu người bán có động lực và nhà đã có mặt trên thị trường trong một thời gian dài với một vài lời đề nghị. Tuy nhiên, trong nhiều thị trường nhà ở nóng, điều kiện có lợi cho người bán vì vậy bạn có thể bị đẩy lùi hoặc không có vấn đề gì nếu bạn yêu cầu sự giúp đỡ của người bán. Nó không đau để hỏi. So sánh dự toán cho vay và các hình thức công bố kết thúc. Khi bạn nhận được ước tính khoản vay ban đầu của mình, hãy xem xét nó bằng một chiếc lược răng tốt. Nếu bạn không chắc chắn về những gì một khoản phí đòi hỏi hoặc tại sao nó được tính phí, hãy yêu cầu người cho vay làm rõ. Người cho vay không thể giải thích một khoản phí hoặc đẩy lùi khi được yêu cầu nên là một lá cờ đỏ. Tương tự như vậy, nếu bạn nhận thấy các khoản phí mới hoặc thấy sự gia tăng đáng chú ý trong các khoản phí đóng cửa nhất định, hãy yêu cầu người cho vay của bạn hướng dẫn bạn chi tiết. Không có gì lạ khi đóng chi phí dao động từ phê duyệt trước đến đóng, nhưng những bước nhảy lớn hoặc bổ sung đáng ngạc nhiên có thể ảnh hưởng đến khả năng đóng của bạn. Đàm phán chi phí cụ thể cho vay. Nếu bạn nghi ngờ một người cho vay đang thêm vào các khoản phí không cần thiết, được gọi là phí rác, trên khoản vay của bạn, hãy lên tiếng. Yêu cầu người cho vay loại bỏ hoặc giảm phí nếu bạn nhận thấy sự trùng lặp. So sánh mua sắm có thể là đồng minh của bạn trong việc giảm chi phí đóng cửa, cũng như tìm kiếm các điều khoản và tỷ lệ cạnh tranh. Hãy đặc biệt cảnh giác với phí xử lý và tài liệu quá mức. Cuộn chi phí vào thế chấp của bạn (như là một phương sách cuối cùng). Trong một số trường hợp, người cho vay sẽ đề nghị thanh toán chi phí kết thúc của bạn hoặc đưa chúng vào khoản vay của bạn. Nhưng bạn không thoát ra khỏi cái móc; người cho vay có xu hướng tính lãi suất cao hơn để tự trả cho việc thu phí đóng của bạn, điều đó có nghĩa là cuối cùng bạn sẽ trả lãi cho khoản vay của mình - và chi phí đóng.

Thế chấp không đóng chi phí

Các khoản thế chấp không đóng chi phí loại bỏ tất cả các khoản phí trả trước cho người mua khi đóng cửa. Những loại thế chấp này có lợi trong ngắn hạn nhưng có khả năng dẫn đến lãi suất cao hơn. Chi phí đóng cũng có thể được chôn trong tổng thế chấp, có nghĩa là người mua trả lãi cho chi phí đóng theo thời gian. Do đó, trong khi các khoản thế chấp không đóng chi phí rất hữu ích trong việc giảm chi phí vốn ban đầu, có những phân nhánh tài chính dài hạn cần xem xét.