Phương pháp bán hàng lặp lại là gì?
Phương thức bán hàng lặp lại là cách tính toán thay đổi giá bán của cùng một bất động sản trong khung thời gian cụ thể.
Các nhà phân tích thị trường nhà đất sử dụng phương pháp tương đối đơn giản này để ước tính sự thay đổi giá nhà trong các giai đoạn kéo dài từ vài tháng đến nhiều năm. Các chỉ số giá nhà khác nhau đã áp dụng phương pháp bán hàng lặp lại để cung cấp thông tin về thị trường bất động sản cho người mua nhà và người bán, nhà đầu tư bất động sản, và những người làm việc trong ngành tài chính nhà ở và nhà ở.
Chìa khóa chính
- Phương pháp bán hàng lặp lại đánh giá cách định giá nhà thay đổi theo thời gian bằng cách tập trung vào giá bán khác nhau của cùng một bất động sản. Các chỉ số giá nhà đất khắt khe đã áp dụng phương pháp bán lặp lại để loại bỏ vấn đề hạch toán chênh lệch giá trong nhà với Các đặc điểm khác nhau. Phương pháp bán hàng lặp lại không có sai sót, hạn chế dữ liệu đối với các ngôi nhà đã được bán hơn hai lần trong giai đoạn mẫu và xem thực tế là cùng một tài sản có thể thay đổi theo thời gian.
Hiểu phương thức bán hàng lặp lại
Thị trường nhà ở được coi là một trong những chỉ số kinh tế hàng đầu của Hoa Kỳ. Tình trạng của thị trường nhà ở và nền kinh tế nói chung được lồng vào nhau theo nhiều cách. Khi giá bất động sản tăng lên, chủ nhà tăng niềm tin và thường nới lỏng chuỗi ví của họ, gây ra sự gia tăng trong chi tiêu của người tiêu dùng. Các nhà phát triển cũng phấn khích trước các dấu hiệu của nhu cầu tăng cao, thúc đẩy tổng sản phẩm quốc nội (GDP) bằng cách đầu tư nhiều hơn vào đất mới, vật liệu và công việc để xây dựng nhà mới.
Chỉ số giá nhà được giao nhiệm vụ quan trọng và khó khăn để đánh giá xu hướng bất động sản. Phần lớn trong số họ tìm cách đạt được điều này bằng cách theo dõi các định giá trong một khu vực cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định. Thật không may, một số tính toán mà các chỉ số này sử dụng có thể dẫn đến một bức tranh không chính xác về xu hướng giá nhà đất.
Tính toán thiếu sót bao gồm chọn các mẫu nhà ngẫu nhiên để theo dõi. Các tài sản này có thể không phải để bán hoặc cấu trúc và loại của chúng có thể rất khác nhau. Một chỉ số theo dõi giá nhà trung bình ở một khu vực cụ thể, chẳng hạn như Chỉ số trung bình của Hiệp hội môi giới quốc gia (NAR) hoặc Chỉ số trung bình của Cục điều tra dân số sẽ không xác định thay đổi cấu trúc nhà so với các yếu tố thị trường bên ngoài có thể ảnh hưởng đến giá.
Phương pháp bán hàng lặp lại bước vào hiện trường để khắc phục những vấn đề cơ cấu này. Nó được tạo ra để theo dõi sự thay đổi giá bất động sản giữa một lần bán hiện tại và bất kỳ lần bán trước nào, giúp đảm bảo rằng lượt thích được so sánh với lượt thích.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp bán hàng lặp lại
Phương pháp bán hàng lặp lại tính toán thay đổi giá nhà dựa trên doanh số của cùng một tài sản, do đó tránh được vấn đề cố gắng tính toán chênh lệch giá trong nhà với các đặc điểm khác nhau. Phương pháp bán hàng lặp lại cũng cung cấp một giải pháp thay thế chính xác hơn cho phân tích hồi quy hoặc tính giá bán trung bình theo khu vực địa lý.
Khái niệm về phương pháp bán hàng lặp lại lần đầu tiên được Martin Bailey, Richard Muth và Hugh N thuyết trình vào năm 1963, sau đó được Karl Case và Robert Shiller sửa đổi vào cuối những năm 1980.
Mặc dù vậy, phương pháp bán hàng lặp lại hoàn toàn không phải là hoàn hảo. Một trong những nhược điểm chính của nó là nó không tính đến những ngôi nhà chỉ được bán một lần trong khoảng thời gian được báo cáo.
Một điều nữa là một tài sản được bán ở hai thời điểm khác nhau trong một khoảng thời gian mẫu có thể không nhất thiết phải giống hệt nhau. Cùng một ngôi nhà có thể đã xuống cấp đáng kể trong điều kiện hoặc trải qua cải tạo lớn, ảnh hưởng đến sự so sánh của nó.
Ví dụ về phương pháp bán hàng lặp lại
Có lẽ chỉ số nhà ở nổi tiếng nhất dựa trên phương pháp bán hàng lặp lại là Chỉ số giá nhà quốc gia S & P CoreLogic Case-Shiller. Chỉ số Case-Shiller đo lường sự thay đổi giá trị của thị trường nhà ở dân cư Hoa Kỳ bằng cách theo dõi giá mua và giá trị bán lại của nhà ở một gia đình đã trải qua tối thiểu hai giao dịch kéo dài.
Chỉ số này không phải là yếu tố trong xây dựng mới, căn hộ và hợp tác và cũng không bao gồm các giao dịch không có giá trị, chẳng hạn như bán nhà giữa các thành viên gia đình với giá thấp hơn thị trường.
Các chỉ số khác sử dụng phương thức bán hàng lặp lại bao gồm Chỉ số giá nhà hàng tháng của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), dựa trên dữ liệu của Fannie Mae và Freddie Mac về giá bán nhà và đánh giá tái cấp vốn của một gia đình và Người Mỹ đầu tiên Chỉ số giá nhà LoanPerformance của CoreLogic, bao gồm một khu vực địa lý rộng hơn so với các chỉ số Case-Shiller hoặc FHFA. Chỉ số giá nhà chính của Canada, Chỉ số giá nhà tổng hợp quốc gia, cũng áp dụng phương pháp bán hàng lặp lại.
Các chỉ số như những báo cáo này thường báo cáo thay đổi giá nhà từ tháng trước, quý và năm. Giá nhà tăng cho thấy nhu cầu tăng, trong khi giá giảm biểu thị nhu cầu giảm.
