Mục 1250 là gì?
Mục 1250 của Bộ luật Thu nhập Nội địa Hoa Kỳ là một quy tắc xác định rằng IRS sẽ đánh thuế lợi nhuận từ việc bán bất động sản khấu hao như thu nhập thông thường nếu khấu hao lũy kế vượt quá khấu hao được tính theo phương pháp đường thẳng.
Mục 1250 căn cứ vào số tiền thuế phải trả đối với loại tài sản, về việc đó là bất động sản nhà ở hay bất động sản, trong khi cũng xem xét bao nhiêu tháng mà người quay phim sở hữu tài sản đó.
Chìa khóa chính
- Mục 1250 của Bộ luật Thu nhập Nội địa Hoa Kỳ quy định rằng IRS sẽ đánh thuế lợi nhuận từ việc bán bất động sản khấu hao như thu nhập thông thường, nếu khấu hao lũy kế vượt quá khấu hao được tính theo phương pháp đường thẳng. Phần 1250 được áp dụng chủ yếu khi một công ty khấu hao bất động sản của mình bằng phương pháp khấu hao nhanh.
Khái niệm cơ bản của Mục 1250
Mục 1250 đề cập đến việc đánh thuế lợi nhuận từ việc bán bất động sản có thể khấu hao, chẳng hạn như các tòa nhà thương mại, nhà kho, chuồng trại, tài sản cho thuê và các thành phần cấu trúc của chúng ở mức thuế suất thông thường. Tuy nhiên, tài sản cá nhân hữu hình và vô hình và diện tích đất không thuộc quy định thuế này.
Mục 1250 được áp dụng chủ yếu khi một công ty khấu hao bất động sản bằng phương pháp khấu hao nhanh, dẫn đến các khoản khấu trừ lớn hơn trong giai đoạn đầu của một tài sản thực, so với phương pháp đường thẳng. Mục 1250 nêu rõ rằng nếu một bất động sản bán với giá mua tạo ra lợi nhuận chịu thuế và chủ sở hữu khấu hao tài sản bằng phương pháp khấu hao nhanh, IRS đánh thuế chênh lệch giữa khấu hao thực tế và khấu hao theo đường thẳng như thu nhập thông thường.
Do IRS bắt buộc chủ sở hữu phải khấu hao tất cả các bất động sản sau năm 1986 bằng phương pháp đường thẳng, nên việc xử lý lợi nhuận như thu nhập thông thường theo Mục 1250 là một trường hợp tương đối hiếm. Nếu chủ sở hữu định đoạt tài sản như một món quà được chuyển khi chết, bán nó như một phần của trao đổi tương tự, hoặc xử lý tài sản đó thông qua các phương thức khác, thì không thể thu được thuế.
Một ví dụ về một ứng dụng của Mục 1250
Để quan sát một ví dụ thực tế của Phần 1250 đang hoạt động, hãy tưởng tượng một nhà đầu tư mua một bất động sản trị giá 800.000 đô la với thời gian sử dụng 40 năm. Năm năm sau, sử dụng phương pháp khấu hao nhanh, nhà đầu tư này tuyên bố tích lũy chi phí khấu hao với số tiền là 120.000 đô la, dẫn đến chi phí cơ bản là 680.000 đô la.
Chúng ta hãy giả định thêm rằng nhà đầu tư này dỡ tài sản với giá 750.000 đô la, dẫn đến tổng lợi nhuận chịu thuế là 70.000 đô la. Do khấu hao lũy kế theo đường thẳng tích lũy lên tới 100.000 đô la (giá ban đầu 800.000 đô la, chia cho 40 năm, nhân với năm năm sử dụng), sau đó, Sở Thuế vụ phải đánh thuế 20.000 đô la khấu hao thực tế vượt quá khấu hao theo đường thẳng, như thu nhập bình thường. IRS sau đó sẽ đánh thuế 50.000 đô la còn lại của tổng lợi nhuận, với mức thuế suất thuế vốn áp dụng.
Theo Mục 1250, việc thu hồi lợi nhuận vì thu nhập bình thường bị giới hạn ở mức lãi thực tế được ghi nhận khi bán bất động sản. Trong ví dụ của chúng tôi, nếu nhà đầu tư dỡ tài sản thực với giá 690.000 đô la, do đó tạo ra khoản lãi 10.000 đô la, Dịch vụ doanh thu nội bộ sẽ chỉ phân loại 10.000 đô la là thu nhập bình thường, không phải là 20.000 đô la bổ sung.
