Khi lãi suất tăng, các nhà đầu tư chạy theo bảo hiểm - và cho bất kỳ tài sản tốt nào họ có thể tìm thấy. Các khoản đầu tư thay thế như ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) có thể là một lựa chọn tốt, ít nhất là theo dữ liệu lịch sử. Hãy xem REITs hoạt động như thế nào trong thời gian có lãi suất cao và thấp.
Tóm tắt REIT nhanh
REIT là một chứng khoán được giao dịch công khai đầu tư vào bất động sản thông qua tài sản hoặc thế chấp, và có giá dao động trên các sàn giao dịch lớn như của một cổ phiếu. Do đó, REIT cung cấp mức thanh khoản cao (chất lượng hiếm khi giao dịch với bất động sản). Các quỹ tín thác thường chuyên về các loại tài sản cụ thể, chẳng hạn như căn hộ dân cư, tòa nhà thương mại, nhà kho hoặc cơ sở khách sạn. REIT cũng có sẵn trong các biến thể khu vực, tập trung vào bất động sản ở các quốc gia / khu vực cụ thể như Mỹ, Châu Âu, Trung Quốc hoặc Nhật Bản. (Để biết thêm, hãy xem: 5 loại REIT và cách đầu tư vào chúng .)
REIT cung cấp nhiều lợi ích, bao gồm đa dạng hóa, thanh khoản nói trên, một khoản đầu tư nhỏ và lợi ích về thuế (tùy thuộc vào luật pháp địa phương). (Xem Đầu tư vào REITs để được giải thích lớn hơn.)
REIT trả về Vs. Lãi suất
Một báo cáo từ REIT.com cho thấy mức độ tương quan thấp trong lịch sử (cách hai chứng khoán di chuyển trong mối quan hệ với nhau) giữa REIT và thị trường chứng khoán. Báo cáo tương tự cho thấy mức độ tương quan thấp tương tự giữa REIT và lợi suất trái phiếu.
(Một bảng được cắt bớt bên dưới với tương quan REITs-trái phiếu được tô sáng.)
Một so sánh lịch sử tương tự giữa lợi nhuận từ chỉ số REIT phổ biến và lãi suất trái phiếu 10 năm cho thấy mối quan hệ nghịch đảo. Chúng tôi biểu thị lợi nhuận hàng năm của FTSE NAREIT All REITs Index phổ biến so với lãi suất 10 năm
trái phiếu kho bạc:
Rõ ràng từ biểu đồ trên bao gồm 45 năm, lãi suất tăng có vẻ không tốt đối với lợi nhuận của REIT và ngược lại. Trong giai đoạn lãi suất cao trong giai đoạn 1980-1985, lợi nhuận từ REITs thấp hơn, trong khi chúng tăng vọt sau năm 2008 khi lãi suất chạm mức thấp kỷ lục.
Tuy nhiên, có những yếu tố khác và các quan sát chi tiết khác cần xem xét, có thể cho thấy lợi nhuận tích cực cho các khoản đầu tư REITs ngay cả trong thời kỳ lãi suất cao. Đi sâu vào các khoảng thời gian cụ thể khi lãi suất cao và các quan sát thú vị xuất hiện:
Kể từ năm 1981, lãi suất đã có xu hướng giảm; đã có một vài đột biến lẻ tẻ trong những năm tạm thời, nhưng nhìn chung nó đã là một sự suy giảm nhất quán (mặc dù, kể từ tháng 10 năm 2018, họ đã bắt đầu nhích trở lại). Với mỗi giai đoạn năm hoặc 10 năm trôi qua, một mức lãi suất thấp hơn được coi là cao.
- 1979-1984: Thời kỳ này chứng kiến lãi suất ở mức cao 10% - 14%. Lợi nhuận từ REIT cũng nằm trong khoảng cao 9% - 32%.1991-1997: Thời kỳ này chứng kiến một loạt lãi suất cao mới, dao động từ 6% - 8%. Lợi nhuận từ Chỉ số REIT nằm trong khoảng 12% - 36%, ngoại trừ 1% trong giai đoạn 1994.2000-2001: Phạm vi lãi suất cao tiếp theo là trong giai đoạn 2000-2001, khi tỷ lệ dao động khoảng 5, 5%. Lợi nhuận từ REITs dao động từ 16% đến 26%.
Làm thế nào để REITs giá vé trong thời gian lãi suất thấp tạm thời?
- 1973-1974: Lãi suất tương đối thấp hơn, dao động từ 6, 9% đến 7, 4% (so với mức cao từ 10% đến 14% trong những năm tiếp theo). REITs hoạt động kém với các khoản lỗ hàng năm trong khoảng từ -42% đến -27%.1998-1999: Lãi suất nằm trong khoảng 4% - 5, 5% và lợi nhuận từ REITs vẫn âm với mức điều chỉnh -18% đến -6%.2007-2012: Khi lãi suất giảm dần từ 4% xuống dưới 2%, REITs kiếm được khoản lỗ hàng năm liên tục trong khoảng từ -45% đến -5%, chỉ có một ngoại lệ cho lợi nhuận dương trong năm 2009.
Những quan sát này cho thấy rằng REIT có thể không thực sự có bất kỳ sự phụ thuộc nào vào các kịch bản lãi suất. Lợi nhuận từ các khoản đầu tư REIT thực sự có thể vẫn không bị thay đổi lãi suất.
Lợi ích REIT cho nhà đầu tư
Có những lợi ích khác của REIT, khiến chúng trở thành lựa chọn đầu tư tốt ngay cả trong thời gian lãi suất cao:
- Cơ hội thu nhập: REITs được coi là chứng khoán dựa trên lợi suất. Mặc dù họ có thể đánh giá cao về giá, một phần đáng kể lợi nhuận REIT là từ cổ tức. REITs tránh phải trả thuế doanh nghiệp nếu họ phân phối ít nhất 90% thu nhập của mình cho chủ sở hữu đơn vị. Việc giảm thuế này dẫn đến việc phân phối thu nhập cổ tức đều đặn cho các cổ đông REIT và lợi nhuận ròng hiệu quả thường cao hơn so với trái phiếu (hoặc cổ phiếu), ngay cả trong trường hợp lãi suất cao. Đa dạng hóa toàn cầu: REITs cung cấp tiếp xúc với thị trường toàn cầu. Từ những năm 1990, Anh, Singapore, Nhật Bản, Úc, Hà Lan, Nam Phi và nhiều quốc gia khác đã kích hoạt danh sách REIT, cho phép các nhà đầu tư tiếp xúc với thị trường bất động sản của nước ngoài. Ví dụ, nếu thị trường bất động sản địa phương trong các xe tăng của Mỹ do ảnh hưởng của lãi suất cao hơn, một nhà đầu tư Mỹ tiếp xúc với thị trường bất động sản Singapore có thể được hưởng lợi nếu anh ta nắm giữ REITs trong bất động sản Singapore trong danh mục đầu tư của mình. Phơi nhiễm cụ thể của ngành: Trong trường hợp lãi suất tăng, không phải tất cả các phân ngành trong bất động sản có thể bị ảnh hưởng xấu. Ví dụ, giá thuê nhà có thể bị ảnh hưởng, nhưng các trung tâm mua sắm ở các vị trí đắc địa thì không. Nghiên cứu kỹ về thị trường bất động sản, tác động của lãi suất đối với một phân ngành cụ thể và trên các REIT cụ thể dựa trên nắm giữ tài sản cơ bản của nó, có thể giúp đầu tư REIT có lãi bất kể tác động của lãi suất. (Để biết thêm, hãy xem: 3 REIT của khách sạn vượt trội so với REIT của thị trường và dân cư, chăm sóc sức khỏe và văn phòng .)
Điểm mấu chốt
Sau khi xem xét các mẫu tương quan và dữ liệu lịch sử, có vẻ như lợi nhuận từ REITs vẫn độc lập với các giai đoạn lãi suất. Sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng và lựa chọn đúng các phân ngành và khu vực địa lý bất động sản, các nhà đầu tư có thể coi REITs là một lựa chọn tốt cho các cổ phiếu và trái phiếu truyền thống, vốn rất nhạy cảm với lãi suất.
