Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) đã tự thiết lập như một phương tiện để nhà đầu tư nhỏ hơn trực tiếp tham gia vào lợi nhuận cao hơn được tạo ra bởi các bất động sản. Trước đây, các quỹ tín thác này được coi là nhánh nhỏ của tín thác đầu tư đơn vị, cùng loại với tín thác năng lượng hoặc liên quan đến ngành khác, nhưng khi Tiêu chuẩn phân loại công nghiệp toàn cầu cấp cho REIT trạng thái là một loại tài sản riêng biệt, các quy tắc thay đổi và sự nổi tiếng của họ tăng vọt.
, chúng tôi sẽ giải thích cách REITs hoạt động và kiểm tra ý nghĩa thuế và tiết kiệm duy nhất mà họ cung cấp cho các nhà đầu tư thường xuyên.
Đặc điểm cơ bản của REITs
REITs là một nhóm các tài sản và các khoản thế chấp được gói lại với nhau và được cung cấp dưới dạng bảo đảm dưới dạng ủy thác đầu tư đơn vị. Mỗi đơn vị trong REIT đại diện cho một tỷ lệ sở hữu tương ứng trong mỗi thuộc tính cơ bản. REITs trên NYSE sở hữu mức vốn hóa thị trường hơn 1 nghìn tỷ đô la, tính đến tháng 3 năm 2019. Năm 2019, 226 REIT được giao dịch tích cực trên thị trường chứng khoán New York và các thị trường khác.
Thông thường, REIT có xu hướng có giá trị cao hơn định hướng tăng trưởng và chủ yếu bao gồm các nắm giữ nhỏ và trung bình.
IRS yêu cầu REITs phải trả ít nhất 90% thu nhập của họ cho những người chưa thanh toán. Điều này có nghĩa là REIT cung cấp lợi suất cao hơn so với những người thường thấy trong các thị trường thu nhập cố định truyền thống. Họ cũng có xu hướng ít biến động hơn so với các cổ phiếu truyền thống vì họ dao động với thị trường bất động sản.
Ba loại REIT
REIT có thể được chia thành ba loại:
- REITs vốn chủ sở hữu: Những quỹ tín thác này sở hữu và / hoặc cho thuê tài sản và thu thập thu nhập cho thuê, cổ tức và lãi vốn từ bán tài sản. Nguồn thu nhập gấp ba làm cho loại hình này rất phổ biến. REITs thế chấp: Những ủy thác này có rủi ro lớn hơn do tiếp xúc với lãi suất. Nếu lãi suất tăng, giá trị của REITs thế chấp có thể giảm đáng kể. Lai REIT - Những nhạc cụ này kết hợp hai loại đầu tiên. Chúng có thể là kết thúc mở hoặc đóng (tương tự như các quỹ tương hỗ mở và đóng), có tuổi thọ hữu hạn hoặc không xác định và đầu tư vào một nhóm dự án hoặc nhiều nhóm.
Thuế ở cấp độ ủy thác
REIT phải tuân theo các quy tắc giống như tất cả các ủy thác đầu tư đơn vị khác. REITs phải được đánh thuế trước ở mức độ tin cậy, sau đó đến người thụ hưởng. Nhưng họ phải tuân theo cùng một phương pháp tự đánh giá như các tập đoàn. Vì vậy, REIT có các quy tắc định giá và kế toán giống như các công ty, nhưng thay vì chuyển qua lợi nhuận, họ chuyển trực tiếp dòng tiền cho người bán.
Có một vài quy tắc bổ sung cho REIT ngoài các quy tắc đối với ủy thác đầu tư đơn vị khác:
- Thu nhập cho thuê được coi là thu nhập kinh doanh cho REITs vì chính phủ coi tiền thuê là hoạt động kinh doanh của REITs. Điều này có nghĩa là tất cả các chi phí liên quan đến hoạt động cho thuê có thể được khấu trừ giống như chi phí kinh doanh có thể được xóa bởi một công ty. Ngoài ra, thu nhập hiện tại được phân phối cho người bán không bị đánh thuế vào REIT, nhưng nếu thu nhập được phân phối cho người thụ hưởng không cư trú, thu nhập đó phải chịu thuế khấu trừ 30% đối với cổ tức thông thường và tỷ lệ 35% đối với lãi vốn, trừ khi tỷ lệ này thấp hơn theo hiệp ước.
Đối với tất cả các mục đích thực tế, REITs thường được miễn thuế ở mức độ tin cậy miễn là họ phân phối ít nhất 90% thu nhập của mình cho những người chưa thanh toán. Tuy nhiên, ngay cả các REIT tuân thủ quy tắc này vẫn phải đối mặt với thuế doanh nghiệp đối với bất kỳ thu nhập giữ lại nào.
Thuế cho người bán
Các khoản thanh toán cổ tức được thực hiện bởi REIT được đánh thuế cho người không có thẩm quyền như thu nhập thông thường, trừ khi chúng được coi là cổ tức đủ điều kiện, được đánh thuế là lãi vốn. Nếu không, cổ tức sẽ bị đánh thuế ở mức thuế suất biên cao nhất của người không được ủy quyền.
Ngoài ra, một phần cổ tức được trả bằng REITs có thể tạo thành một khoản hoàn vốn không thể chịu được, điều này không chỉ làm giảm thu nhập chịu thuế của chủ sở hữu trong năm mà cổ tức được nhận, mà còn hoãn thuế cho phần đó cho đến khi tài sản vốn được bán. Những khoản thanh toán này cũng làm giảm cơ sở chi phí cho người không tin tưởng. Các phần không thể chịu thuế sau đó bị đánh thuế là lãi / lỗ vốn dài hạn hoặc ngắn hạn.
Bởi vì REITs hiếm khi bị đánh thuế ở mức độ tin cậy, chúng có thể mang lại lợi suất tương đối cao hơn so với cổ phiếu, mà các công ty phát hành phải nộp thuế ở cấp công ty trước khi tính toán chi trả cổ tức.
Ví dụ - Tính thuế không tin cậy
Jennifer quyết định đầu tư vào một REIT hiện đang giao dịch ở mức 20 đô la mỗi đơn vị. REIT có tiền từ các hoạt động là 2 đô la mỗi đơn vị và phân phối 90%, hoặc 1, 80 đô la, cho khoản tiền này cho những người chưa thanh toán. Tuy nhiên, 0, 60 đô la cho mỗi đơn vị cổ tức này đến từ khấu hao và các chi phí khác và được coi là một khoản hoàn vốn không thể chịu được. Do đó, chỉ có $ 1, 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) của khoản cổ tức này đến từ thu nhập thực tế. Số tiền này sẽ phải chịu thuế cho Jennifer dưới dạng thu nhập bình thường, với chi phí cơ bản của cô giảm 0, 60 đô la xuống còn 19, 40 đô la mỗi đơn vị. Như đã nêu trước đây, việc giảm cơ bản này sẽ bị đánh thuế dưới dạng lãi / lỗ dài hạn hoặc ngắn hạn khi các đơn vị được bán.
Điểm mấu chốt
Những lợi thế về thuế duy nhất được cung cấp bởi REITs có thể chuyển thành lợi suất vượt trội cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận cao hơn với sự ổn định tương đối. Về mặt lý thuyết, có thể một người không tin tưởng sẽ đạt được một cơ sở chi phí âm nếu các đơn vị được tổ chức trong một khoảng thời gian đủ dài. Mặc dù điều này hầu như không phổ biến, tiềm năng để nhận ra một khoản lãi hoặc lỗ có thể xảy ra theo cách này nên được các nhà đầu tư hiểu rõ.
