Mặc dù có những lợi ích tài chính khi đầu tư vào bất động sản cho thuê, nhưng vẫn có những rủi ro mà những người thuê nhà không trả tiền thuê nhà và cũng đau đầu khi trở thành chủ nhà. Bạn sẽ cần cân nhắc thuế, đánh giá cao bất động sản, chi phí thế chấp và bảo trì và mong muốn trở thành chủ nhà khi quyết định nếu sở hữu một căn hộ cho thuê là một bước đi tài chính khôn ngoan.
Đừng nghĩ về những lợi thế về thuế
Bạn có thể khấu trừ lãi, thuế, bảo hiểm và các chi phí khác so với thu nhập của tài sản và thường khấu trừ các khoản lỗ so với thu nhập khác của bạn. Bạn cũng có thể khấu trừ khấu hao từ thuế của bạn. Khoản khấu trừ về cơ bản là khoản trợ cấp hao mòn trong 27, 5 năm kể từ ngày 26 tháng 1 năm 2019. Bạn có thể bán một tài sản cho thuê và chuyển số tiền thu được vào tài sản cho thuê khác mà không phải trả thuế lãi vốn. (Để đọc liên quan, xem "Giảm thuế cho chủ sở hữu nhà thứ hai")
Đừng quên bạn sẽ là chủ nhà
Tài sản cho thuê của bạn là một doanh nghiệp đòi hỏi thời gian và năng lượng. Bạn sẽ cần cập nhật các luật về cho thuê và được yêu cầu về mặt pháp lý để duy trì một tài sản an toàn và có thể ở được cho người thuê nhà của bạn. Hãy nhớ rằng một người thuê trả đô la hàng đầu có quyền mong đợi một phản ứng gần như ngay lập tức cho bất kỳ vấn đề nào, dù lớn hay nhỏ. Những người thuê nhà biết rằng họ đang trả một chút dưới thị trường sẽ có xu hướng ít đòi hỏi hơn một chút. Nó giúp nếu bạn có thể tự sửa chữa nhỏ. Bạn cũng phải thu thập tiền thuê và đối phó với người thuê nhà quá hạn.
Nếu triển vọng quản lý các dịch vụ cho thuê của riêng bạn rất khó khăn, hãy yêu cầu nhà môi giới bất động sản của bạn giới thiệu cho người quản lý tài sản hoặc người chăm sóc hoặc thực hiện tìm kiếm trực tuyến. Chỉ cần lưu ý rằng việc thuê một người quản lý tài sản sẽ ăn vào tiền lãi của bạn.
Làm bài tập về bất động sản của bạn
Hãy dành nhiều thời gian, nếu không, hãy dành thời gian nghiên cứu bất động sản cho thuê như bạn sẽ mua một nơi để sống. Bạn phải biết các chi tiết cụ thể về thị trường, luật quy hoạch và xu hướng cho cả cho thuê và bán nhà tại địa điểm bạn dự định. Nhìn vào trường học, giao thông, tài nguyên giải trí, mua sắm, và những gì người thuê trong khu vực mong đợi trong việc cho thuê. Mua một khoản bị tịch thu có thể là một lựa chọn vì ngân hàng bị tịch thu thường muốn thu hồi số dư thế chấp và sẽ bán tài sản với giá thấp hơn giá trị thị trường.
Bạn sẽ muốn tài sản của bạn hấp dẫn người thuê nhà. Tìm kiếm một bất động sản có bờ sông hoặc gần khuôn viên trường đại học hoặc khu vực trường học địa phương. Một ngôi nhà cũ trong một cộng đồng ổn định hoặc một trong một khu phố đang được hồi sinh cũng có thể là những lựa chọn tốt. Nếu bạn mua một bất động sản cho thuê đầu tư trên một sân golf mới, hãy cẩn thận với hội chứng sân golf. "Nếu nhà ở sân golf mới hơn và lạ hơn được xây dựng trong cùng một khu vực chung, tài sản của bạn có thể xuất hiện trong một vài năm sẽ làm giảm giá.
Đừng lơ là để chạy số
Sử dụng ứng dụng điện thoại thông minh hoặc máy tính thế chấp trực tuyến để phân tích chi phí nhà ở hàng tháng của bạn. Một máy tính sẽ cho phép bạn nhập giá mua, thanh toán xuống, thuế, bảo hiểm và lãi suất cho vay thế chấp. Tỷ lệ thế chấp đối với tài sản cho thuê thường cao hơn giá cho một ngôi nhà chính.
Ngoài ra yếu tố trong bảo trì và sửa chữa. Một nguyên tắc nhỏ là khoảng 1% giá mua mỗi năm, do đó, một tài sản trị giá 300.000 đô la sẽ có giá khoảng 3.000 đô la mỗi năm để duy trì. Tuy nhiên, bạn có thể muốn tăng tỷ lệ phần trăm lên 1, 5% hoặc 2% nếu tài sản cũ hơn. Một cách khác để tính toán sửa chữa và bảo trì là tuân thủ cái mà đôi khi được gọi là "quy tắc chân vuông", gợi ý cho chủ nhà ngân sách $ 1 mỗi foot vuông mỗi năm. Nếu nhà cho thuê của bạn là 1.800 feet vuông, chẳng hạn, bạn đang xem xét 1.800 đô la một năm về chi phí sửa chữa và bảo trì.
Lời khuyên cho Chủ nhà tương lai
Một ví dụ thực tế
Dưới đây là một ví dụ về thu nhập dự kiến: Giả sử bạn đang thuê một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la với giá 2.000 đô la mỗi tháng. Khoản thanh toán giảm 20% là 60.000 đô la và lãi suất cố định 30 năm trên số dư 240.000 đô la là 4%. Thuế, bảo hiểm và ngân sách bảo trì sẽ đưa chi phí hàng tháng lên $ 1, 764, mang lại lợi nhuận danh nghĩa là $ 2, 838 mỗi năm, hoặc 4, 73% khoản thanh toán giảm mỗi năm. Không tệ. Điều đó tốt hơn nhiều so với tài khoản tiết kiệm và tốt hơn hầu hết các cổ phiếu blue-chip trả cổ tức, mặc dù có lẽ không nhiều như bạn có thể kiếm được trên thị trường chứng khoán trong một năm tốt. Nhưng khi bạn tính khấu hao điển hình là 3, 64%, mức lãi danh nghĩa là $ 2, 838 trở thành khoản lỗ $ 6, 252, bạn có thể áp dụng so với thu nhập khác. Tuy nhiên, tùy thuộc vào khung thuế của bạn, số tiền đó có thể lên tới hàng trăm đô la tiết kiệm thuế cho dòng tiền dương cộng với khả năng ngôi nhà sẽ tăng giá trị.
Điểm mấu chốt
Đầu tư vào bất động sản để kiếm thu nhập không phải dành cho tất cả mọi người, nhưng nếu bạn coi khoản đầu tư của mình là một doanh nghiệp, có khả năng chịu đựng những rủi ro vốn có và có ích với một cái búa, lợi ích tài chính có thể là đáng kể. (Để đọc liên quan, xem "Cách mua căn nhà thứ hai")
