Bất động sản thương mại - định nghĩa cre

Mục lục

• Bất động sản thương mại là gì?
• Khái niệm cơ bản của CRE
• Cho thuê thấp
• Quản lý bất động sản thương mại
• Đầu tư vào CRE
• Ưu điểm của CRE
• Nhược điểm của CRE
• Ví dụ thực tế về CRE

Bất động sản thương mại - CRE là gì?

Bất động sản thương mại (CRE) là tài sản được sử dụng riêng cho mục đích kinh doanh hoặc để cung cấp không gian làm việc thay vì không gian sống. Thông thường, bất động sản thương mại được cho người thuê để tiến hành kinh doanh. Danh mục bất động sản này bao gồm từ một trạm xăng đến một trung tâm mua sắm khổng lồ. Bất động sản thương mại bao gồm các nhà bán lẻ các loại, không gian văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, nhà hàng và cửa hàng tiện lợi.

Khái niệm cơ bản về bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại cùng với bất động sản nhà ở bao gồm hai loại tài sản chính. Khu dân cư bao gồm các cấu trúc dành riêng cho con người và không sử dụng cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp. Như tên của nó, bất động sản thương mại được sử dụng trong thương mại.

Một số cơ quan cấp phép và cấp phép tiếp tục phá vỡ các đặc tính công nghiệp Các trang web được sử dụng để sản xuất và sản xuất hàng hóa, đặc biệt là hàng hóa nặng, nhưng hầu hết coi đó là một tập hợp con của bất động sản thương mại.

Bất động sản thương mại được phân thành bốn loại, tùy thuộc vào chức năng: văn phòng, công nghiệp, đa gia đình và bán lẻ. Không gian cá nhân cũng được phân loại. Chẳng hạn, không gian văn phòng được đặc trưng là lớp A, lớp B hoặc lớp C.

• Hạng A đại diện cho các tòa nhà tốt nhất về mặt thẩm mỹ, tuổi tác, chất lượng cơ sở hạ tầng và vị trí. Các tòa nhà B Class thường cũ hơn và không cạnh tranh với giá rẻ như các tòa nhà Hạng A. Các nhà đầu tư thường nhắm mục tiêu các tòa nhà này để phục hồi. Các tòa nhà kính C là lâu đời nhất, thường trên 20 tuổi, nằm ở khu vực kém hấp dẫn hơn và cần được bảo trì.

Chìa khóa chính

• Bất động sản thương mại là tài sản chỉ được sử dụng cho mục đích kinh doanh, so với bất động sản nhà ở, là không gian sống. Bốn hạng, bất động sản thương mại, bao gồm văn phòng, công nghiệp, đa gia đình và bán lẻ. Bất động sản thương mại cung cấp thu nhập, cũng như một số Đánh giá vốn, đối với các nhà đầu tư. Đầu tư vào bất động sản thương mại đòi hỏi sự tinh tế và nguồn vốn từ các nhà đầu tư nhiều hơn bất động sản nhà ở. Tín thác đầu tư bất động sản giao dịch công khai (REITs) là một cách khả thi để các cá nhân đầu tư vào bất động sản thương mại.

Cho thuê thấp

Một số doanh nghiệp sở hữu các tòa nhà họ chiếm giữ. Tuy nhiên, kịch bản điển hình hơn là tài sản được cho thuê. Thông thường, một nhà đầu tư sở hữu tòa nhà và thu tiền thuê từ mỗi doanh nghiệp hoạt động ở đó. Giá cho thuê thương mại là giá để chiếm một không gian trong một khoảng thời gian đã nêu, thường được trích dẫn bằng đô la cho thuê hàng năm trên mỗi feet vuông. Ngược lại, giá bất động sản nhà ở báo giá như một khoản tiền hàng năm hoặc tiền thuê hàng tháng.

Cho thuê thương mại có thể chạy từ một năm đến 10 năm hoặc hơn, với văn phòng và không gian bán lẻ thường trung bình từ năm đến 10 năm cho thuê.

Trong một nghiên cứu năm 2017 được thực hiện bởi công ty phân tích thị trường bất động sản CBRE Group, Inc., nhà phân tích Alex Krasnikov đã phát hiện ra rằng thuật ngữ chiều dài của vụ cho thuê tỷ lệ thuận với quy mô của không gian được cho thuê. Hơn nữa, dữ liệu cho thấy những người thuê nhà sẽ tham gia các hợp đồng thuê dài để khóa giá trong môi trường thị trường đang tăng. Nhưng đó không phải là yếu tố lái xe duy nhất của họ. Một số người thuê nhà có yêu cầu về không gian rộng sẽ tham gia vào các hợp đồng thuê dài hạn do tính sẵn có hạn chế của tài sản phù hợp với nhu cầu của họ.

Có bốn loại tài sản thương mại chính cho thuê, mỗi loại đòi hỏi mức độ trách nhiệm khác nhau từ chủ nhà và người thuê.

• Hợp đồng thuê một mạng khiến người thuê chịu trách nhiệm nộp thuế tài sản. Cho thuê mạng đôi (NN) khiến người thuê chịu trách nhiệm trả thuế bất động sản và bảo hiểm. Cho thuê ba mạng (NNN) khiến người thuê chịu trách nhiệm nộp thuế tài sản, bảo hiểm và bảo trì. Trong một hợp đồng thuê, người thuê chỉ trả tiền thuê nhà và chủ nhà trả tiền thuế bất động sản, bảo hiểm và bảo trì của tòa nhà.

Quản lý bất động sản thương mại

Tất nhiên, giữ cho CRE thuê đầy đủ trên cơ sở liên tục là mục tiêu của bất kỳ chủ sở hữu nào. Thông thường chủ nhà phải đạt được sự cân bằng giữa tối đa hóa giá thuê và giảm thiểu chỗ trống và doanh thu của người thuê nhà. Doanh thu có thể tốn kém cho chủ sở hữu CRE vì không gian phải được điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu cụ thể của những người thuê khác nhau. Nói nếu một nhà hàng chuyển đến một tài sản từng bị chiếm bởi một phòng tập yoga.

Chủ sở hữu tài sản có thể muốn thuê một công ty quản lý bất động sản thương mại để giúp họ tìm, quản lý và giữ chân người thuê, giám sát các hợp đồng thuê và lựa chọn tài chính, và điều phối bảo trì tài sản và thị trường. Kiến thức chuyên ngành của một công ty quản lý bất động sản thương mại rất hữu ích vì các quy tắc và quy định quản lý tài sản đó khác nhau tùy theo tiểu bang, quận, đô thị và ngành, và quy mô.

Đầu tư vào bất động sản thương mại

Đầu tư vào bất động sản thương mại có thể sinh lời và phục vụ như một hàng rào chống lại sự biến động của thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư có thể kiếm tiền thông qua sự đánh giá cao tài sản khi họ bán, nhưng hầu hết lợi nhuận đến từ tiền thuê nhà.

Đầu tư trực tiếp

Các nhà đầu tư có thể sử dụng các khoản đầu tư trực tiếp nơi họ trở thành chủ nhà thông qua quyền sở hữu tài sản vật chất. Những người phù hợp nhất để đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại là những người có kiến ​​thức đáng kể về ngành hoặc những người có thể thuê các công ty làm. Tài sản thương mại là một đầu tư bất động sản có rủi ro cao, thưởng cao. Một nhà đầu tư như vậy có khả năng là một cá nhân có giá trị ròng cao vì đầu tư CRE đòi hỏi một lượng vốn đáng kể.

Khách sạn lý tưởng nằm trong khu vực có nguồn cung CRE thấp và nhu cầu cao sẽ cho giá thuê thuận lợi. Sức mạnh của nền kinh tế địa phương cũng ảnh hưởng đến giá trị của việc mua CRE.

Đầu tư gián tiếp

Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể gián tiếp đầu tư vào thị trường thương mại thông qua quyền sở hữu các chứng khoán thị trường khác nhau như Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), quỹ giao dịch hoặc bằng cách đầu tư vào các công ty phục vụ thị trường bất động sản thương mại, như ngân hàng và người môi giới

Ưu điểm của bất động sản thương mại

Một trong những lợi thế lớn nhất của bất động sản thương mại là giá cho thuê hấp dẫn. Ở những khu vực mà số lượng xây dựng mới bị giới hạn bởi đất đai hoặc pháp luật, bất động sản thương mại có thể có lợi nhuận ấn tượng và dòng tiền đáng kể hàng tháng. Các tòa nhà công nghiệp thường cho thuê với mức giá thấp hơn, mặc dù chúng cũng có chi phí trên không thấp hơn so với một tòa tháp văn phòng.

Bất động sản thương mại cũng được hưởng lợi từ các hợp đồng thuê tương đối dài hơn với người thuê so với bất động sản nhà ở. Thời hạn thuê dài này mang lại cho chủ sở hữu bất động sản thương mại một lượng tiền mặt ổn định đáng kể, miễn là người thuê dài hạn chiếm giữ tòa nhà.

Ngoài việc cung cấp một nguồn thu nhập ổn định, phong phú, bất động sản thương mại mang đến tiềm năng tăng giá vốn, miễn là tài sản được duy trì tốt và được cập nhật. Và, giống như tất cả các bất động sản, nó thường di chuyển theo hướng ngược lại với thị trường chứng khoán, làm cho nó trở thành một lựa chọn đa dạng hóa hiệu quả cho cổ phiếu trong một danh mục đầu tư.

Ưu

• Hàng rào chống lại thị trường chứng khoán

• Nguồn thu nhập cao

• Dòng tiền ổn định từ người thuê dài hạn

• Tiềm năng tăng vốn

Nhược điểm

• Cần thêm vốn để đầu tư trực tiếp

• Quy định lớn hơn

• Chi phí cải tạo cao hơn

• Tài sản thanh khoản

Nhược điểm của bất động sản thương mại

Các quy tắc và quy định là yếu tố ngăn chặn chính đối với hầu hết mọi người muốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại. Các loại thuế, cơ chế mua và trách nhiệm bảo trì đối với tài sản thương mại được chôn trong các lớp hợp pháp. Những yêu cầu này thay đổi theo tiểu bang, quận, ngành, quy mô, phân vùng và nhiều chỉ định khác. Hầu hết các nhà đầu tư vào bất động sản thương mại hoặc có kiến ​​thức chuyên ngành hoặc một bảng lương của những người làm.

Một trở ngại khác là rủi ro gia tăng mang lại doanh thu của người thuê, đặc biệt có liên quan trong một nền kinh tế nơi đóng cửa bán lẻ bất ngờ khiến tài sản bị bỏ trống mà không có thông báo trước.

Với nhà ở, các yêu cầu về cơ sở vật chất của một người thuê thường phản ánh những người thuê trước đó hoặc tương lai. Tuy nhiên, với một tài sản thương mại, mỗi người thuê nhà có thể có những nhu cầu rất khác nhau đòi hỏi phải tân trang lại tốn kém. Chủ sở hữu tòa nhà sau đó phải điều chỉnh không gian để phù hợp với giao dịch chuyên biệt của mỗi người thuê. Một tài sản thương mại có vị trí tuyển dụng thấp nhưng doanh thu của người thuê cao vẫn có thể mất tiền do chi phí cải tạo cho người thuê đến.

Đối với những người muốn đầu tư trực tiếp, mua một tài sản thương mại là một đề xuất tốn kém hơn nhiều so với một tài sản dân cư. Ngoài ra, trong khi bất động sản, nói chung, là một trong những loại tài sản kém thanh khoản hơn, các giao dịch cho các tòa nhà thương mại có xu hướng di chuyển đặc biệt chậm.

Ví dụ thực tế về dự báo CRE

Thị trường bất động sản thương mại Hoa Kỳ đã bị ảnh hưởng trong cuộc suy thoái 2008-2009, nhưng nó đã đạt được mức tăng hàng năm kể từ năm 2010. Những lợi ích này đã giúp phục hồi gần như tất cả các khoản lỗ trong thời kỳ suy thoái.

"Triển vọng thị trường bất động sản Mỹ năm 2019", một báo cáo thường niên do CBRE ban hành, tin rằng:

Mặc dù đã muộn trong chu kỳ kinh tế, triển vọng vẫn rất tốt cho cả bốn loại tài sản bất động sản thương mại lớn. Sẽ có sự đánh giá tối thiểu về giá trị, nhưng lợi nhuận thu nhập sẽ vẫn tốt.

Tuy nhiên, các chỉ số khác cho thấy thị trường bất động sản thương mại đã đạt đỉnh trong chu kỳ tăng trưởng sau suy thoái. Theo công ty bất động sản California, Ten-X Growth, giá bất động sản thương mại đã kết thúc năm 2018 chỉ tăng 1% so với năm 2017.

Một báo cáo Ten-X lưu ý rằng tổng số cuối cùng của năm 2018 cho các tài sản thương mại xác nhận quan điểm của họ về giá cả chu kỳ kinh tế muộn. Nghiên cứu của công ty cho thấy vị trí tuyển dụng đang tăng lên, tăng trưởng tiền thuê đang chậm lại và lãi suất thị trường đang tăng lên

Theo báo cáo của Forbes , ngành bán lẻ, đặc biệt, đã chứng minh một điểm đau trong thị trường bất động sản thương mại rộng lớn hơn, khi các cửa hàng đóng cửa rộng rãi tăng cường vào năm 2017 và tiếp tục vào năm 2018. Ví dụ, trung tâm mua sắm nổi tiếng REIT Westfield Corporation đã thấy giá cổ phiếu của họ giảm. 30% từ giữa năm 2016 đến cuối năm 2017 trước khi đảo ngược một số khoản lỗ cho đến tháng 1 năm 2018. Unibail-Rodamco SE mua lại Westfield với giá 15, 8 tỷ USD, tạo ra Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Tuy nhiên, hầu hết các công ty duy trì rằng thị trường bất động sản vẫn khỏe mạnh nói chung. JP Morgan, trong "Triển vọng bất động sản thương mại năm 2019", phần lớn lặp lại quan điểm của CBRE nói rằng năm 2018 là năm thứ chín tăng giá thuê và định giá bất động sản thương mại. Morgan dự đoán tốc độ này sẽ chậm lại nhưng tiếp tục và không thấy sự suy giảm cho đến sau năm 2019.