ARM thanh toán linh hoạt là gì
ARM thanh toán linh hoạt, còn được gọi là ARM tùy chọn, là một loại thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh cho phép người đi vay chọn từ bốn tùy chọn thanh toán khác nhau mỗi tháng: thanh toán khấu hao 30 năm, hoàn toàn; thanh toán 15 năm, khấu hao toàn bộ; một khoản thanh toán chỉ có lãi hoặc một khoản thanh toán tối thiểu được gọi là không bao gồm lãi hàng tháng. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) đã loại bỏ hiệu quả các ARM thanh toán linh hoạt trong năm 2014 thông qua các tiêu chuẩn Thế chấp đủ điều kiện (QM) mới.
BREAKING XUỐNG ARM thanh toán linh hoạt
ARM thanh toán linh hoạt đã phổ biến trước cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn 2007-2008, khi giá nhà tăng nhanh. Các khoản thế chấp có lãi suất giới thiệu rất thấp, thường là 1 phần trăm, khiến nhiều người cho rằng họ có thể mua được nhiều nhà hơn thu nhập của họ. Nhưng tỷ lệ trêu ghẹo chỉ trong một tháng. Sau đó, lãi suất được đặt lại thành một chỉ mục, chẳng hạn như Chỉ số tiết kiệm chi phí Wells (COSI) cộng với một khoản ký quỹ, thường dẫn đến cú sốc thanh toán.
Sử dụng mức lãi suất mới, người vay có thể chọn thực hiện thanh toán thế chấp 30 năm thông thường hoặc thanh toán 15 năm thậm chí còn lớn hơn. Trong thực tế, một số người vay đã làm điều này; sau tháng đầu tiên, hầu hết đã chọn cho khoản thanh toán chỉ có lãi hoặc khoản thanh toán hàng tháng tối thiểu, có vẻ như là một thỏa thuận tuyệt vời. Nhiều người vay đã không hiểu rằng tiền lãi chưa trả sẽ được xử lý theo số dư cho vay, một quá trình được gọi là khấu hao âm. Khi giá nhà sụp đổ, những người vay tiền nhận thấy họ nợ nhiều hơn các khoản thế chấp của họ so với giá trị căn nhà của họ.
Các chi tiết vấp phải nhiều chủ nhà
ARM tùy chọn cũng có rất nhiều bản in đẹp mà nhiều người vay đã che đậy. Ví dụ: hầu hết các ARM tùy chọn có giới hạn khấu hao âm, nghĩa là người đi vay chỉ có thể thực hiện thanh toán tối thiểu cho đến khi giá trị khoản vay đạt 110-115% số tiền ban đầu. Các khoản thanh toán tối thiểu cũng tăng hàng năm, đôi khi theo tỷ lệ phần trăm dường như không nhiều nhưng được cộng gộp nhanh chóng. Và tùy chọn thanh toán chỉ lãi suất thường chỉ tốt trong mười năm đầu tiên. Nhiều chủ nhà thấy khoản thanh toán khoản vay của họ nhiều hơn gấp đôi chỉ sau vài năm.
Để ngăn các ngân hàng viết các khoản vay có khả năng phá sản chủ nhà, CFPB đã thành lập chương trình Thế chấp đủ điều kiện vào năm 2014. Theo chương trình này, một số loại thế chấp ổn định sẽ có được sự chấp thuận của QM của cơ quan và đủ điều kiện để ngân hàng phát hành bảo vệ tốt hơn trong trường hợp vỡ nợ. Do các khoản vay khấu hao âm như ARM thanh toán linh hoạt không bao giờ được chấp thuận QM, nên các ngân hàng chủ yếu từ bỏ chúng để ủng hộ các ARM thông thường và thế chấp có lãi suất cố định.
