Nội dung
- Các chỉ số tỷ lệ thế chấp Đặt tỷ lệ thế chấp Điểm số tín dụng Thu nhập ổn định và lịch sử việc làm Tỷ lệ thu nhập trên thu nhập Tỷ lệ thu nhập trên giá trị và thanh toán giảm dần Cho vay theo tỷ lệ của bạn Xếp hạng theo tỷ lệ của bạn
Một xem xét quan trọng khi bạn mua sắm cho các khoản thế chấp là nhận được lãi suất tốt nhất có thể. Lãi suất xác định chi phí thế chấp của bạn cho vòng đời của khoản vay, do đó, việc đưa lãi suất thấp nhất lên phía trước cuối cùng làm cho khoản vay của bạn có giá cả phải chăng hơn.
Lãi suất (còn được gọi là lãi suất thế chấp trên mạng) là lãi suất tính cho khoản vay mua nhà, được tính bằng tỷ lệ phần trăm của tổng số tiền bạn vay. Người cho vay thường đặt lãi suất, và họ có thể cố định hoặc thay đổi. Trung bình tỷ lệ thế chấp dao động với điều kiện thị trường. Ngoài ra, tài chính của bạn và loại khoản vay bạn đủ điều kiện để xác định giá lãi suất của bạn.
Một tỷ lệ khác mang lại cho bạn cảm giác tốt hơn về chi phí thế chấp thực sự là bao nhiêu: tỷ lệ phần trăm hàng năm, hoặc APR. APR đánh giá toàn bộ chi phí của một khoản thế chấp và được tính bằng tỷ lệ phần trăm của tổng số tiền cho vay. Nó bao gồm lãi suất, phí cho vay, điểm chiết khấu và các khoản phí cho vay khác. Hãy chú ý đến APR vì đó là một cái nhìn toàn diện hơn về khoản vay của bạn thực sự tốn bao nhiêu trên cơ sở hàng năm.
Các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ bao gồm hai thành phần: gốc và lãi.
Số dư gốc là số tiền cho vay, giảm dần trong thời gian trả nợ của khoản thế chấp của bạn.
Tiền lãi bạn phải trả khi bắt đầu khoản vay có xu hướng cao hơn tiền gốc nhưng số tiền lãi giảm dần theo thời gian khi bạn trả hết số dư gốc.
Các thành phần khác trong thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn có thể bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm thế chấp tư nhân (nếu bạn yêu cầu khoản vay), bảo hiểm của chủ nhà và các khoản phí liên kết của chủ nhà. Một số các mặt hàng này có thể được đưa vào thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn hoặc thanh toán riêng.
Các chỉ số tỷ lệ thế chấp
Tìm hiểu làm thế nào tỷ lệ thế chấp được thiết lập có vẻ phức tạp, nhưng có những chỉ số quan trọng để xem.
Một là lãi suất cơ bản, đại diện cho các ngân hàng có lãi suất trung bình thấp nhất được cung cấp cho tín dụng. Các ngân hàng sử dụng lãi suất cơ bản để cho vay liên ngân hàng và cũng có thể đưa ra lãi suất cơ bản cho những người vay tín dụng nhất của họ. Tỷ lệ cơ bản thường theo xu hướng trong tỷ lệ quỹ liên bang của Cục Dự trữ Liên bang và thường cao hơn khoảng 3% so với tỷ lệ quỹ liên bang hiện tại.
Một chỉ số khác cho người vay là lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm. Nếu lợi suất trái phiếu tăng, lãi suất thế chấp cũng tăng. Nghịch đảo là như nhau; nếu lợi suất trái phiếu giảm, lãi suất thế chấp thường sẽ theo sau. Mặc dù hầu hết các khoản thế chấp được tính dựa trên khung thời gian 30 năm, sau 10 năm, nhiều khoản thế chấp được trả hết hoặc được tái cấp vốn cho một tỷ lệ mới. Do đó, lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm có thể là một tiêu chuẩn tốt để đo lường lãi suất. Bạn có thể sử dụng máy tính thế chấp của Investopedia để ước tính các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Đặt tỷ lệ thế chấp
Khi người cho vay cung cấp cho bạn một khoản thế chấp, nó có một mức độ rủi ro nhất định mà bạn có thể vỡ nợ, điều đó có nghĩa là bạn sẽ không thể trả khoản vay. Khoản vay hoặc người đi vay càng rủi ro càng cao, người cho vay sẽ đặt tỷ lệ càng cao để bù đắp rủi ro đó. Tỷ lệ cao hơn giúp người cho vay thu lại số tiền vay ban đầu nhanh hơn để bảo vệ các khoản đầu tư của mình. Nhưng người cho vay không tự ý chọn một tỷ lệ phần trăm. Họ đánh giá chặt chẽ hồ sơ tín dụng và tài chính của bạn, cũng như thu nhập và loại / khoản vay của bạn, để đánh giá mức độ tín nhiệm của bạn.
Điểm tín dụng
Điểm tín dụng của bạn giúp xác định lãi suất và số tiền cho vay của bạn. Điểm tín dụng cao hơn cho thấy rằng bạn sử dụng tín dụng có trách nhiệm, thường thanh toán hóa đơn đúng hạn và không sử dụng tất cả tín dụng khả dụng của bạn. Điều đó cũng có nghĩa là bạn có nhiều khả năng trả nợ hơn là một người luôn đấu tranh để thanh toán hóa đơn đúng hạn hoặc tối đa hóa hạn mức tín dụng của họ.
Dưới đây là cách xem giá cho vay và thanh toán hàng tháng của bạn có thể dao động dựa trên phạm vi điểm FICO của bạn. FICO là mô hình chấm điểm tín dụng mà hầu hết các nhà cho vay sử dụng để đánh giá người vay.
Tính toán dưới đây là trung bình quốc gia dựa trên số tiền vay 300.000 đô la cho khoản vay cố định 30 năm kể từ ngày 12 tháng 3 năm 2018.
| Điểm FICO | APR | Thanh toán hàng tháng | Tổng tiền lãi phải trả |
| 760-850 | 4, 17% | $ 1, 453 | 236.937 đô la |
| 700-759 | 4.339% | 1.491 đô la | 236.937 đô la |
| 680-699 | 4, 516% | $ 1, 523 | $ 248, 247 |
| 660-79 | 4, 73% | $ 1, 561 | $ 262, 078 |
| 640-659 | 5, 16% | $ 1.640 | $ 290.374 |
| 620-639 | 5.706% | $ 1, 742 | 327.243 đô la |
Như bạn có thể thấy, điểm tín dụng của người vay càng thấp, APR càng cao, tăng cả khoản thanh toán hàng tháng và số tiền lãi phải trả trong suốt thời gian vay.
Trước khi bạn nộp đơn xin thế chấp, hãy lấy báo cáo tín dụng của riêng bạn (bạn nhận được một tài khoản miễn phí mỗi năm một lần bằng cách truy cập trang web thường niêncreditreport.com). Tìm kiếm bất kỳ lỗi hoặc cờ đỏ, chẳng hạn như tài khoản quá hạn, thanh toán trễ hoặc tài khoản trong bộ sưu tập. Nếu bạn tìm thấy lỗi, tranh chấp chúng với chủ nợ báo cáo và phòng tín dụng. Nếu bạn có tiền sử thanh toán trễ, hãy quay lại theo dõi bằng cách thanh toán các tài khoản đó đúng hạn mỗi tháng - đầy đủ, bất cứ khi nào có thể, hoặc nhiều hơn mức tối thiểu. Ngoài ra, bạn sẽ cần lấy điểm tín dụng của mình từ một trong ba cơ quan báo cáo tín dụng chính: Equachus, Experian và Transunion. Kiểm tra với ngân hàng hoặc công ty thẻ tín dụng hiện tại của bạn để xem họ có cung cấp điểm FICO miễn phí không, hoặc bạn có thể mua điểm trực tiếp từ mỗi trong ba cơ quan với một khoản phí danh nghĩa.
Biết điểm số của bạn bây giờ có thể giúp bạn lập kế hoạch ngân sách và thời gian mua nhà tốt hơn. Chẳng hạn, nếu điểm FICO của bạn dưới 620, bạn sẽ khó khăn hơn trong việc đủ điều kiện cho nhiều sản phẩm cho vay thông thường, mặc dù bạn sẽ đủ điều kiện cho khoản vay FHA và các sản phẩm khác. Bạn có thể cần một vài tháng để làm việc với tín dụng của mình để nâng cao điểm số của bạn để bạn có thể đủ điều kiện nhận lãi suất và điều khoản tốt hơn. Tất nhiên, lãi suất có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào điều kiện thị trường, do đó bạn sẽ muốn theo dõi bất kỳ bước nhảy lớn nào trong thời gian này.
Hiểu được điểm số của bạn có khả năng ảnh hưởng đến tỷ lệ của bạn như thế nào có thể giúp bạn không vô tình đăng ký thế chấp ít lợi thế hơn bạn xứng đáng. Một số người cho vay dưới chuẩn (nguồn tài chính cung cấp các khoản thế chấp lãi suất cao cho người vay có tín dụng kém) tiếp thị mạnh cho người mua nhà tiềm năng. Kiến thức về thị trường của bạn sẽ bảo vệ bạn nếu bạn được một trong những người cho vay này tiếp cận và có điểm tín dụng sẽ mua cho bạn mức giá và điều khoản tốt hơn so với bạn cung cấp.
Thu nhập ổn định và lịch sử việc làm
Người cho vay thường muốn thấy hai năm liên tiếp có thu nhập và việc làm ổn định để đảm bảo bạn có thể đủ khả năng thanh toán thế chấp và trả nợ trong thời gian dài. Nếu bạn là một nhân viên làm công ăn lương, những người cho vay yêu cầu các biểu mẫu W2 và tờ khai thuế liên bang trong hai năm qua để xác minh thu nhập của bạn. Người cho vay cũng kiểm tra với chủ nhân của bạn để xác minh bạn đã làm việc ở đó bao lâu. Nếu thu nhập của bạn đã giảm hoặc bạn có khoảng cách về việc làm trong hai năm qua, những người cho vay nghi ngờ về khả năng của bạn để có thể thế chấp và bạn có thể gặp khó khăn trong việc thế chấp trước.
Tương tự, những người vay tự làm chủ phải nhảy qua nhiều vòng để được thế chấp. Nếu bạn tự làm chủ, mong muốn trả lãi suất cao hơn những gì bạn thấy trực tuyến; những mức giá đó dành cho những người vay được coi là đáng tin cậy hơn vì thu nhập ổn định, có thể kiểm chứng và điểm tín dụng tuyệt vời của họ. Người cho vay thường có các quy tắc chặt chẽ hơn để xác minh thu nhập tự làm chủ. Bạn không chỉ cần cung cấp tờ khai thuế liên bang trong hai năm, bạn cũng cần gửi một bản sao kê có chữ ký từ một kế toán viên, bảng lãi / lỗ và các tài liệu khác để hiển thị đủ thu nhập kinh doanh.
Người cho vay sử dụng lịch sử việc làm và thu nhập của bạn để tính tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tỷ lệ thế chấp của bạn. Nếu bạn có thể đưa ra bằng chứng về thu nhập của mình cho khoản vay có chứng từ đầy đủ, bạn sẽ nhận được mức lãi suất và điều khoản cạnh tranh cao hơn các loại cho vay khác đối với người vay tự làm chủ, chẳng hạn như khoản vay không có chứng từ hoặc khoản vay tài sản đã nêu.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập
Người cho vay quan tâm đến việc bạn có bao nhiêu nợ liên quan đến tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Để tính tỷ lệ nợ trên thu nhập của người vay, hoặc DTI, người cho vay đánh giá hai công thức: tỷ lệ mặt trước của người dùng và tỷ lệ đầu cuối của người dùng. Một tỷ lệ mặt trước (còn gọi là tỷ lệ nhà ở) kết hợp tất cả hàng tháng chi phí nhà ở (thanh toán thế chấp, bảo hiểm nhà, thuế tài sản, phí HOA, v.v.) sau đó chia tổng số cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Mặt khác, tỷ lệ back-end (hoặc tổng nợ) kết hợp tất cả các khoản nợ trả góp hàng tháng và quay vòng (nghĩ thẻ tín dụng, vay mua ô tô và vay sinh viên), cũng như thanh toán thế chấp được đề xuất và chia tổng số tiền cho tổng hàng tháng của bạn thu nhập = earnings.
Khi đánh giá các tỷ lệ này, những người cho vay cho rằng tỷ lệ DTI của bạn càng cao, bạn càng có khả năng vỡ nợ trong khoản vay của mình. Thông thường, người cho vay muốn thấy tỷ lệ front-end không cao hơn 28% và tỷ lệ back-end tối đa là 36%. Một số sản phẩm cho vay cho phép người vay có tỷ lệ DTI cao hơn. Các khoản vay của FHA, ví dụ, cho phép tỷ lệ back-end cao tới 43%.
Tỷ lệ cho vay trên giá trị và thanh toán xuống
Khi bạn mua một ngôi nhà, bạn sẽ phải trả một khoản thanh toán dưới dạng một khoản thanh toán vốn chủ sở hữu trước cho một ngôi nhà. Mặc dù các sản phẩm cho vay có các yêu cầu thanh toán khác nhau, thanh toán càng thấp, tỷ lệ cho vay so với giá trị hoặc LTV của bạn càng thấp. Tỷ lệ LTV thấp hơn (thường dưới 80% số tiền cho vay) giúp bạn có tỷ lệ thế chấp thấp hơn. Một lần nữa, nó quay trở lại để giảm thiểu rủi ro của người cho vay. Nếu bạn có nhiều vốn chủ sở hữu trước trong nhà vì bạn đã bỏ nhiều tiền hơn và có tỷ lệ LTV thấp hơn, người cho vay sẽ bớt lo lắng về nguy cơ vỡ nợ của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn có ít tiền tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống và bạn đang tài trợ hầu hết (hoặc thậm chí là tất cả) số tiền cho vay, người cho vay sẽ mất nhiều tiền hơn nếu bạn không trả nợ thế chấp của mình để họ tính lãi suất cao hơn.
Các chương trình thanh toán thấp giúp nhiều người mua chưa tiết kiệm được nhiều tiền mặt, nhưng những người mua này thường trả lãi suất cao hơn so với những người đến bàn đóng với mức thanh toán cao hơn.
Người cho vay mua sắm
Nắm bắt tỷ lệ thấp nhất và chọn thế chấp tốt nhất cho bạn liên quan đến việc làm bài tập về nhà của bạn. Mua sắm xung quanh với một số loại cho vay và xem xét các sản phẩm cho vay khác nhau để tìm tỷ lệ thấp nhất và điều khoản tốt nhất. Ngoài ra, hãy chú ý đến phí của người cho vay và chi phí đóng, có thể cộng lại tại bàn đóng. Mặc dù một số phương sai về giá có thể không có vẻ lớn trên giấy, nhưng chúng có thể tiết kiệm chi phí đáng kể trong suốt thời gian vay của bạn. Hãy nhớ rằng một số người cho vay sẽ cung cấp cho bạn các điểm giảm giá, một cách để giảm lãi suất trước, điều này làm tăng chi phí đóng của bạn. Và những người cho vay khác thúc đẩy chi phí đóng cửa thấp hoặc không có xu hướng tính lãi suất cao hơn để tạo ra sự khác biệt trong vòng đời của khoản vay.
Ngoài việc kiểm tra với tổ chức tài chính hiện tại của bạn (ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng), hãy yêu cầu một nhà môi giới thế chấp mua sắm thay mặt bạn. Môi giới thế chấp không cho vay; họ đóng vai trò là người mai mối giữa bạn và người cho vay trong mạng lưới của họ. Họ có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian và tiền bạc bằng cách so sánh nhiều người cho vay có sản phẩm phù hợp với nhu cầu của bạn. Ngoài ra, đáng để liên hệ với một số người cho vay trực tiếp, trực tuyến hoặc trực tiếp, để xem những gì họ cung cấp. Không có số lượng người cho vay bạn nên mua, nhưng ước tính khoản vay từ ba đến năm sẽ cho bạn một cơ sở mạnh mẽ để so sánh.
Bằng cách đăng ký thế chấp với một số người cho vay, bạn sẽ nhận được ước tính khoản vay để so sánh lãi suất và đóng chi phí cạnh nhau. Ngoài ra, nếu bạn thực hiện hầu hết tỷ lệ mua sắm trong vòng 30 ngày, nhiều người cho vay séc tín dụng thực hiện sẽ được tính là một cuộc điều tra khó khăn và không có khả năng làm giảm điểm tín dụng của bạn.
Khóa tỷ lệ của bạn
Khi bạn nhận được một đề nghị được chấp nhận, bạn có tùy chọn để khóa lãi suất của bạn với người cho vay. Khóa lãi suất là khi người cho vay đồng ý đảm bảo mức lãi suất cụ thể tại thời điểm khóa trong một khoảng thời gian nhất định. Điều này cho bạn thời gian để hoàn tất và đóng khoản mua và cho vay mua nhà của bạn, và nhận được cùng một tỷ lệ bất kể tỷ giá tăng hay giảm trong thời gian tạm thời. Khóa lãi suất bảo vệ bạn nếu lãi suất tăng trước khi bạn đóng cửa; ngược lại, nếu lãi suất giảm, bạn sẽ không được hưởng lợi ích. Khóa tỷ lệ thường có hiệu lực trong tối đa 60 ngày, nhưng khung thời gian này có thể dài hơn hoặc ngắn hơn tùy thuộc vào người cho vay.
Nói chung là khôn ngoan hơn để khóa tỷ lệ sau khi bạn đã ký hợp đồng mua bán. Nếu bạn không tìm thấy một ngôi nhà ngay lập tức, thời gian sẽ đánh dấu vào thỏa thuận khóa giá của bạn và nó có thể hết hạn trước khi bạn đưa ra lời đề nghị. Sau đó, bạn phải trả tiền cho một phần mở rộng, có thể tốn kém. Nói về chi phí, khóa lãi suất tiêu chuẩn trong vòng 60 ngày thường miễn phí hoặc người cho vay sẽ tính phí cố định hoặc tỷ lệ phần trăm của khoản vay cho dịch vụ này. Khóa tỷ lệ thường có giá khoảng 0, 25 đến 0, 50% số tiền cho vay (khoảng vài trăm đô la). Nếu bạn yêu cầu khóa lãi suất dài hạn hơn, bạn sẽ phải trả một khoản phí cao hơn.
Đàm phán giá của bạn
Có thể thương lượng lãi suất thấp hơn với người cho vay, nhưng bạn cần so sánh cửa hàng để thực hiện điều này thành công. Những người vay có tín dụng mạnh, thu nhập ổn định và lịch sử việc làm, và tỷ lệ LTV và DTI thấp thường có sức mạnh đàm phán cao hơn những người vay khác. Nếu bạn có ước tính khoản vay từ nhiều người cho vay, bạn có thể thử yêu cầu một số người cho vay giảm lãi suất hoặc giảm một số phí đóng để giành được doanh nghiệp của bạn. Không có gì đảm bảo bạn sẽ thành công, nhưng sẽ không đau nếu hỏi bạn có phải là người vay có trình độ tốt hay không.
Một chiến lược khác để có được mức giá thấp hơn là mua nó thông qua việc trả điểm của điểm số. Điểm số về cơ bản là tiền lãi trả trước và trả trước chi phí này có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn trong suốt thời gian vay nếu bạn dự định duy trì. Một điểm bằng 1% số tiền được vay. Ví dụ: nếu số tiền cho vay của bạn là 200.000 đô la, một điểm giảm giá là 2.000 đô la và hai điểm giảm giá là 4.000 đô la. Thông thường, trả một điểm chiết khấu có thể làm giảm 0, 25% tỷ lệ thế chấp của bạn, nhưng số tiền này có thể thay đổi tùy theo người cho vay.
Điểm mấu chốt
Tìm tỷ lệ thế chấp thấp nhất liên quan đến nghiên cứu và mua sắm xung quanh. Và đó không phải là sự cân nhắc duy nhất trong việc tìm kiếm khoản vay mua nhà phù hợp. Hãy chú ý đến việc đóng chi phí, bao gồm phí của người cho vay. Ước tính khoản vay của bạn sẽ phác thảo tất cả các mục này theo từng dòng. Để đảm bảo bạn nhận được các điều khoản và tỷ lệ tốt nhất có thể, hãy đăng ký thế chấp với một vài người cho vay để bạn có thể so sánh các đề nghị cạnh nhau.
So sánh mua sắm sẽ giúp bạn xác định các lá cờ đỏ, chẳng hạn như phí cho vay tăng cao hoặc các tính năng cho vay rủi ro và giúp bạn thu hẹp lựa chọn của mình. Hãy nhớ rằng, hồ sơ tín dụng mạnh, tỷ lệ DTI và LTV thấp, và thu nhập ổn định và lịch sử việc làm khiến bạn trở thành người vay hấp dẫn hơn để cho vay thế chấp - và cung cấp cho bạn quyền lực thương lượng nhiều hơn khi đến lúc đàm phán.
Tiếp tục đọc:
Hướng dẫn thế chấp cuối cùng
Làm thế nào để tôi được chấp thuận trước cho một thế chấp?
Cách chọn thế chấp tốt nhất
11 sai lầm người mua nhà lần đầu nên tránh
Tôi cần bao nhiêu tiền để đặt xuống?
Bảo hiểm thế chấp là gì và lựa chọn của tôi là gì?
Chi phí kết thúc là gì?
Các loại chính của người cho vay là gì?
Những bài viết liên quan
Quyền sở hữu nhà đất
Làm thế nào để có được chấp thuận cho thế chấp
Thế chấp
Một công ty thế chấp có thể thay đổi các điều khoản?
Thế chấp
Cách chọn thế chấp tốt nhất cho bạn
Thế chấp
Bao nhiêu thế chấp bạn có thể đủ khả năng?
Thế chấp
5 bước để chấm điểm thế chấp
Tiết kiệm
Cách đặt ngân sách để mua ngôi nhà đầu tiên của bạn
Liên kết đối tácĐiều khoản liên quan
Khoản vay Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA Loan) Khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) là khoản thế chấp được bảo hiểm bởi FHA, được thiết kế cho người vay có thu nhập thấp hơn. thêm Cách thức hoạt động của tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) Tỷ lệ cho vay trên giá trị được xác định là tỷ lệ đánh giá rủi ro cho vay mà các tổ chức tài chính và những người cho vay khác kiểm tra trước khi phê duyệt thế chấp. thêm Bảo hiểm thế chấp trước (UFMI) Bảo hiểm thế chấp trước là một khoản phí bảo hiểm được thu từ các khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), tại thời điểm khoản vay ban đầu được thực hiện. thêm Chi phí kết thúc Định nghĩa Chi phí đóng là chi phí, ngoài chi phí tài sản, mà người mua và người bán phải chịu để hoàn tất giao dịch bất động sản. thêm Tỷ lệ nợ trên thu nhập trước mặt (DTI) Tỷ lệ nợ trên thu nhập trước (DTI) là một loại tỷ lệ nợ trên thu nhập tính toán tổng thu nhập của một người sẽ tính vào chi phí nhà ở. thêm năm C tín dụng Năm tín dụng (tính cách, năng lực, vốn, tài sản thế chấp và điều kiện) là một hệ thống được sử dụng bởi những người cho vay để đánh giá mức độ tin cậy của người vay. hơn