Lãi suất, đặc biệt là lãi suất trên các sàn giao dịch liên ngân hàng và tín phiếu kho bạc, có ảnh hưởng sâu sắc đến giá trị của bất động sản tạo thu nhập như trên bất kỳ phương tiện đầu tư nào. Do ảnh hưởng của họ đối với khả năng mua bất động sản của một cá nhân (bằng cách tăng hoặc giảm chi phí vốn thế chấp) là rất sâu sắc, nhiều người cho rằng yếu tố quyết định duy nhất trong định giá bất động sản là tỷ lệ thế chấp hiện tại.
Tuy nhiên, lãi suất thế chấp chỉ là một yếu tố liên quan đến lợi ích ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Bởi vì lãi suất cũng ảnh hưởng đến dòng vốn, cung và cầu về vốn và tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu của nhà đầu tư, lãi suất thúc đẩy giá bất động sản theo nhiều cách khác nhau.
Lãi suất ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào
Nguyên tắc định giá
Để hiểu mức độ ảnh hưởng của chính phủ, dòng vốn và tỷ lệ tài chính ảnh hưởng đến giá trị tài sản, bạn nên có hiểu biết cơ bản về phương pháp thu nhập đối với các giá trị bất động sản. Mặc dù giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi cung và cầu đối với tài sản ở một địa phương nhất định và chi phí thay thế để phát triển bất động sản mới, phương pháp thu nhập là kỹ thuật định giá phổ biến nhất cho các nhà đầu tư. Cách tiếp cận thu nhập được cung cấp bởi các thẩm định viên tài sản thương mại và các nhà bảo lãnh và nhà đầu tư của các khoản đầu tư được hỗ trợ bất động sản rất giống với phân tích dòng tiền chiết khấu được thực hiện trên đầu tư vốn và trái phiếu.
Nói một cách đơn giản, việc định giá bắt đầu bằng cách dự báo thu nhập bất động sản, dưới hình thức thanh toán tiền thuê dự kiến hoặc, trong trường hợp khách sạn, tỷ lệ lấp đầy dự kiến nhân với chi phí trung bình cho mỗi phòng. Sau đó, bằng cách lấy tất cả các chi phí ở cấp độ tài sản, bao gồm chi phí tài chính, nhà phân tích đến thu nhập hoạt động ròng (NOI) hoặc dòng tiền còn lại sau tất cả các chi phí hoạt động.
Bằng cách trừ tất cả các chi phí vốn, cũng như bất kỳ vốn đầu tư nào để duy trì hoặc sửa chữa tài sản và các chi phí phi tài sản khác từ NOI, kết quả là dòng tiền ròng (NCF). Do các tài sản thường không giữ lại tiền mặt hoặc có chính sách cổ tức đã nêu, NCF bằng tiền mặt có sẵn cho các nhà đầu tư và giống như tiền mặt từ cổ tức, được sử dụng để định giá vốn đầu tư hoặc thu nhập cố định. Bằng cách vốn hóa cổ tức hoặc bằng cách chiết khấu dòng tiền (bao gồm mọi giá trị còn lại) trong một khoảng thời gian đầu tư nhất định, giá trị tài sản được xác định.
Dòng vốn
Lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí tài chính và lãi suất thế chấp, do đó ảnh hưởng đến chi phí cấp tài sản và do đó ảnh hưởng đến giá trị. Tuy nhiên, cung và cầu về vốn và đầu tư cạnh tranh có tác động lớn nhất đến tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu (RROR) và giá trị đầu tư. Vì Ủy ban Dự trữ Liên bang đã chuyển trọng tâm ra khỏi chính sách tiền tệ và hướng tới việc quản lý lãi suất như một cách để kích thích nền kinh tế hoặc ngăn chặn lạm phát, chính sách của nó đã ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tất cả các khoản đầu tư.
Khi tỷ giá hối đoái liên ngân hàng giảm, chi phí của các quỹ sẽ giảm và tiền chảy vào hệ thống; ngược lại, khi tỷ lệ tăng, sự sẵn có của các quỹ giảm. Đối với bất động sản, những thay đổi trong lãi suất cho vay liên ngân hàng sẽ thêm hoặc giảm lượng vốn có sẵn để đầu tư. Lượng vốn và chi phí vốn ảnh hưởng đến nhu cầu mà còn cả nguồn cung - đó là tiền có sẵn để mua và phát triển bất động sản. Ví dụ, khi nguồn vốn sẵn có bị thắt chặt, các nhà cung cấp vốn có xu hướng cho vay ít hơn theo tỷ lệ phần trăm của giá trị nội tại, hoặc không đến mức "chồng vốn". Điều này có nghĩa là các khoản vay được thực hiện ở mức cho vay thấp hơn so với tỷ lệ giá trị, do đó làm giảm dòng tiền đòn bẩy và giá trị tài sản.
Những thay đổi trong dòng vốn này cũng có thể có tác động trực tiếp đến động lực cung và cầu đối với tài sản. Chi phí vốn và vốn khả dụng ảnh hưởng đến nguồn cung bằng cách cung cấp thêm vốn cho phát triển bất động sản; họ cũng ảnh hưởng đến dân số của những người mua tiềm năng tìm kiếm giao dịch. Hai yếu tố này làm việc cùng nhau để xác định giá trị tài sản.
Giảm giá
Tác động rõ ràng nhất của lãi suất đối với các giá trị bất động sản có thể được nhìn thấy trong việc tạo ra tỷ lệ chiết khấu hoặc vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa có thể được xem là tỷ lệ cổ tức bắt buộc của nhà đầu tư, trong khi tỷ lệ chiết khấu bằng tổng yêu cầu hoàn vốn của nhà đầu tư. K thường biểu thị RROR, trong khi tỷ lệ vốn hóa bằng (Kg), trong đó g là mức tăng trưởng thu nhập dự kiến hoặc tăng mức tăng vốn.
Mỗi mức lãi suất này bị ảnh hưởng bởi lãi suất hiện hành vì chúng bằng với lãi suất phi rủi ro cộng với phí bảo hiểm rủi ro . Đối với hầu hết các nhà đầu tư, lãi suất phi rủi ro là tỷ lệ trên Kho bạc Hoa Kỳ; được đảm bảo bởi tín dụng của chính phủ liên bang, chúng được coi là không có rủi ro vì xác suất vỡ nợ là rất thấp. Bởi vì các khoản đầu tư có rủi ro cao hơn phải đạt được lợi nhuận cao hơn tương xứng để bù đắp cho rủi ro bổ sung, khi xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa, nhà đầu tư thêm phí bảo hiểm rủi ro vào tỷ lệ không có rủi ro để xác định lợi nhuận được điều chỉnh rủi ro cần thiết cho mỗi khoản đầu tư được xem xét.
Do K (tỷ lệ chiết khấu) bằng với lãi suất phi rủi ro cộng với phí bảo hiểm rủi ro, tỷ lệ vốn hóa bằng với lãi suất phi rủi ro cộng với phí bảo hiểm rủi ro, trừ thu nhập dự kiến (g). Mặc dù phí bảo hiểm rủi ro thay đổi do cung và cầu và các yếu tố rủi ro khác trên thị trường, tỷ lệ chiết khấu sẽ thay đổi do sự thay đổi của lãi suất tạo ra chúng. Khi lợi nhuận yêu cầu của các khoản đầu tư cạnh tranh hoặc thay thế tăng lên, giá trị bất động sản giảm xuống; ngược lại khi lãi suất giảm, giá bất động sản tăng.
Điểm mấu chốt
Điều quan trọng là tập trung vào lãi suất thế chấp vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Nếu bạn là chủ nhà tiềm năng hoặc nhà đầu tư bất động sản, một cách dễ dàng để nghiên cứu lãi suất hiện tại là sử dụng máy tính thế chấp.
Điều đó nói rằng, điều quan trọng cần lưu ý là việc thay đổi lãi suất ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của bất động sản. Ngoài giá nhà mới của bạn, lãi suất cũng ảnh hưởng đến nguồn vốn và nhu cầu đầu tư. Những dòng vốn này ảnh hưởng đến cung và cầu đối với tài sản và do đó, chúng ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Ngoài ra, lãi suất cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của các khoản đầu tư thay thế và giá thay đổi để phù hợp với rủi ro vốn có trong đầu tư bất động sản. Những thay đổi về tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu đối với bất động sản cũng thay đổi trong thời kỳ bất ổn trong thị trường tín dụng. Khi các nhà đầu tư thấy trước sự thay đổi của lãi suất trong tương lai hoặc tăng rủi ro, phí bảo hiểm rủi ro mở rộng, gây áp lực giảm mạnh hơn đối với giá bất động sản.
