Phân tích dòng tiền chiết khấu, hay DCF, được sử dụng rất phổ biến trong đánh giá đầu tư bất động sản, mặc dù việc xác định tỷ lệ chiết khấu liên quan đến một số biến có thể khó dự đoán chính xác. Phân tích dòng tiền chiết khấu là một phương pháp định giá nhằm xác định khả năng sinh lời, hoặc chỉ khả thi của khoản đầu tư bằng cách kiểm tra thu nhập dự kiến trong tương lai hoặc dòng tiền từ khoản đầu tư, sau đó chiết khấu dòng tiền đó để đạt được giá trị hiện tại của khoản đầu tư. Giá trị hiện tại ước tính này thường được gọi là giá trị hiện tại ròng, hoặc NPV. Đối với việc đánh giá đầu tư bất động sản, tỷ lệ chiết khấu thường là tỷ suất lợi nhuận hàng năm mong muốn hoặc dự kiến.
Tính dòng tiền chiết khấu cho bất động sản
Đối với đầu tư bất động sản, các yếu tố sau đây cần được đưa vào tính toán:
- Chi phí ban đầu - Giá mua hoặc thanh toán xuống được thực hiện trên tài sản. Chi phí tài chính - Chi phí lãi suất cho bất kỳ khoản tài trợ ban đầu hoặc dự kiến nào. Thời gian thanh toán - Đối với đầu tư bất động sản, thời gian nắm giữ thường được tính trong khoảng thời gian từ năm đến 15 năm, mặc dù có sự khác nhau giữa các nhà đầu tư và các khoản đầu tư cụ thể. Chi phí theo từng năm - Bao gồm chi phí bảo trì và sửa chữa dự kiến; thuế tài sản; và bất kỳ chi phí nào khác ngoài chi phí tài chính. Dòng tiền dự kiến - Dự báo theo năm của bất kỳ thu nhập cho thuê nào nhận được từ việc sở hữu tài sản. Lợi nhuận bán hàng - Số tiền lãi dự kiến mà chủ sở hữu dự kiến sẽ nhận được khi bán tài sản vào cuối của thời gian tổ chức dự kiến.
Một số biến phải được ước tính trong tính toán DCF; những điều này có thể khó xác định chính xác, và bao gồm những thứ như chi phí sửa chữa và bảo trì, tăng tiền thuê dự kiến và tăng giá trị tài sản. Những mục này thường được ước tính bằng cách sử dụng khảo sát các thuộc tính tương tự trong khu vực. Mặc dù việc xác định các số liệu chính xác để dự báo chi phí và dòng tiền trong tương lai có thể gặp khó khăn, một khi các dự đoán và tỷ lệ chiết khấu này được xác định, việc tính toán giá trị hiện tại ròng khá đơn giản và tính toán trên máy tính có sẵn miễn phí.
