Khi nói đến việc tài trợ cho bất động sản nhà ở, hầu hết các giao dịch đều tuân theo một quy trình mòn. Người bán tìm thấy một người mua sẵn sàng với thu nhập cần thiết, lịch sử việc làm và điểm tín dụng để đủ điều kiện thế chấp, và một tổ chức cho vay đưa tiền để tài trợ cho thỏa thuận.
Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu tài chính truyền thống không có sẵn, và người mua và người bán vẫn muốn tiến hành tư nhân với việc bán hàng? Nhập những gì được gọi là tài chính người bán. Theo thuật ngữ này, người bán nhà sẽ tài trợ cho việc mua, thay vì ngân hàng cung cấp thế chấp cho người mua.
Các khoản chi trả cho các giao dịch bất động sản do người bán tài trợ
Có gì thuận lợi về tài chính của người bán
Sự thay thế này cho tài chính truyền thống là một lựa chọn hữu ích vào những thời điểm hoặc ở những nơi mà các khoản thế chấp khó có được. Trong điều kiện chặt chẽ như vậy, tài chính của người bán cho phép người mua truy cập vào một hình thức tín dụng thay thế. Ngược lại, người bán có thể khai thác một nhóm người mua không nhất thiết đủ điều kiện để thế chấp truyền thống. Và bởi vì người bán đang tài trợ cho việc bán hàng, tài sản có thể có giá bán cao hơn.
Một ngân hàng không trực tiếp tham gia vào việc bán hàng được tài trợ bởi người bán; người mua và người bán tự sắp xếp Họ đưa ra một ghi chú hứa hẹn đưa ra lãi suất, lịch thanh toán từ người mua đến người bán và hậu quả là người mua phải mặc định về các nghĩa vụ đó. Không giống như bán hàng liên quan đến thế chấp, sau đó, không có sự chuyển tiền gốc từ người mua sang người bán, mà chỉ là một thỏa thuận về việc trả lại số tiền đó theo thời gian.
Chỉ với hai người chơi chính tham gia, tài chính của chủ sở hữu có thể nhanh hơn và rẻ hơn so với việc bán nhà theo cách thông thường. Willie Kathryn Suggs, nhà môi giới chính và chủ sở hữu của công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại Harlem, nói rằng khi người bán tài trợ cho việc bán ", thỏa thuận đóng cửa nhanh hơn, vì không phải chờ đợi nhân viên cho vay ngân hàng, bảo lãnh và pháp lý bộ phận để xóa tập tin. " Suggs cũng lưu ý rằng "người mua thích vì họ có thể vào nhà với ít tiền hơn.
Chi phí kết thúc thực sự thấp hơn cho một bán hàng được tài trợ bởi người bán. Không có ngân hàng tham gia, giao dịch sẽ tránh được chi phí thế chấp hoặc điểm chiết khấu, cũng như phí nguồn gốc và một loạt các khoản phí khác mà người cho vay thường xuyên cấp trong quá trình tài trợ. Cũng có sự linh hoạt cao hơn, ít nhất là bề ngoài, về các điều khoản cho vay, từ khoản thanh toán xuống theo yêu cầu cho đến lãi suất cho đến thời hạn của thỏa thuận.
Tài chính của người bán thường chỉ hoạt động trong một thời gian khá ngắn, chẳng hạn như năm năm, với một khoản thanh toán bằng bóng đến hạn vào cuối giai đoạn đó. Lý thuyết, hay hy vọng, ít nhất là, người mua cuối cùng sẽ tái tài trợ khoản thanh toán đó với người cho vay truyền thống, được trang bị khả năng tín dụng được cải thiện và đã tích lũy được một số vốn chủ sở hữu trong nhà.
Những gì người mua cần biết
Đối với tất cả các điểm cộng tiềm năng cho tài chính của người bán, các giao dịch sử dụng nó đi kèm với rủi ro và thực tế cho cả hai bên. Đây là những gì người mua nên xem xét trước khi họ hoàn tất một thỏa thuận được tài trợ bởi người bán.
Đừng mong đợi các điều khoản tốt hơn so với thế chấp. Khi các điều khoản của một thỏa thuận được tài trợ bởi người bán bị cấm, sự linh hoạt thường xuyên đáp ứng thực tế. Người bán tiêu hóa các nhu cầu và rủi ro tài chính của họ, bao gồm cả khả năng người mua sẽ mặc định cho khoản vay, với triển vọng của một quá trình trục xuất có thể tốn kém và lộn xộn.
Kết quả cuối cùng có thể là tỉnh táo cho người mua. Ví dụ: có thể bạn sẽ đảm bảo mức lãi suất ưu đãi hơn so với các ngân hàng đang cung cấp, nhưng nhiều khả năng bạn sẽ trả nhiều hơn, có thể là một vài điểm phần trăm bổ sung trên mức lãi suất hiện hành. Và có lẽ bạn sẽ phải cung cấp một khoản thanh toán xuống có kích thước tương đương với khoản thế chấp thế chấp điển hình, tức là 10% hoặc hơn giá trị tài sản.
Bạn có thể cần phải bán mình cho người bán. Thật thông minh để minh bạch và thẳng thắn về những lý do bạn không đủ điều kiện để thế chấp truyền thống. Một số thông tin đó có thể xuất hiện bằng mọi cách khi người bán kiểm tra lịch sử tín dụng của bạn và dữ liệu nền khác, bao gồm việc làm, tài sản, khiếu nại tài chính và tài liệu tham khảo của bạn.
Nhưng hãy chắc chắn rằng, bạn cũng chỉ ra bất kỳ hạn chế nào đối với khả năng vay của bạn mà có thể không xuất hiện trong suốt quá trình thẩm định của người bán. Todd Huettner, một nhà môi giới thế chấp và chủ tịch của Huettner Capital có trụ sở tại Denver, chỉ ra rằng ngay cả một người mua tiềm năng có tín dụng tốt và thanh toán rất nhiều trong tay gần đây có thể đã bắt đầu một doanh nghiệp mới và vì vậy không thể đủ điều kiện để cho vay đến hai năm.
Hãy chuẩn bị để đề xuất tài chính người bán. Chủ nhà cung cấp tài chính cho người bán thường công khai thực tế đó, với hy vọng thu hút những người mua không đủ điều kiện thế chấp. Tuy nhiên, nếu bạn không thấy đề cập đến tài chính của người bán, thì không nên hỏi về vấn đề này, nhà môi giới thế chấp, ông Todd Huettner nói.
Khi bạn làm, ông nói, đề xuất tùy chọn một cách rõ ràng nhất có thể. Thay vì hỏi liệu tài chính của chủ sở hữu có phải là một lựa chọn hay không, Huettner khuyên người mua nên trình bày một đề xuất cụ thể. Ví dụ: Ưu đãi của tôi là giá đầy đủ với mức giảm 20%, tài trợ cho người bán với giá 350.000 đô la ở mức 6%, được khấu hao trong vòng 30 năm với một quả bóng bay năm năm. Nếu tôi không tái tài trợ trong hai đến ba năm, tôi sẽ tăng tỷ lệ lên 7% trong năm bốn và năm. '"
Xác nhận người bán được miễn phí tài chính cho việc bán hàng. Tài chính của người bán là đơn giản nhất khi người bán sở hữu tài sản hoàn toàn; một thế chấp được tổ chức trên tài sản giới thiệu thêm các biến chứng. Trả tiền cho một tìm kiếm tiêu đề trên bất động sản sẽ xác nhận rằng nó được mô tả chính xác trong chứng thư, và không có thế chấp hoặc thế chấp thuế.
Theo Jason Burkholder, một nhà môi giới, quản lý bán hàng và đại lý bất động sản với We Richt, Realtor ở Lancaster, Pa., "Hầu hết các khoản thế chấp đều có điều khoản 'bán giảm giá' cấm người bán bán nhà mà không trả hết tiền thế chấp. nếu một người bán tài trợ cho chủ sở hữu và công ty thế chấp phát hiện ra, họ sẽ xem xét căn nhà 'đã bán' và yêu cầu thanh toán đầy đủ khoản nợ ngay lập tức, điều này cho phép người cho vay được tịch thu."
Những gì người bán cần biết
Hãy ghi nhớ những lời khuyên và thực tế này nếu bạn đang cân nhắc tài trợ cho việc bán nhà.
Bạn không nhất thiết phải tài trợ cho việc bán hàng lâu dài. Là người bán, tại bất kỳ thời điểm nào, bạn có thể bán giấy nợ cho nhà đầu tư hoặc người cho vay, sau đó người mua sẽ gửi các khoản thanh toán. Theo Robin Daniels, một nhà đầu tư bất động sản và chủ nhà ở miền trung Florida, "Nhiều người bán sợ bán bằng tiền của chủ sở hữu nhưng không biết rằng tờ giấy họ nắm giữ là thứ có thể bán cho người khác. Điều này có thể xảy ra cùng ngày đóng cửa, vì vậy người bán nhận được tiền ngay lập tức."
Nói cách khác, người bán không cần phải có tiền mặt, họ cũng không phải trở thành người cho vay. Tuy nhiên, hãy lưu ý rằng bạn có thể sẽ phải chấp nhận ít hơn toàn bộ giá trị của ghi chú để bán nó, do đó làm giảm lợi tức của bạn đối với tài sản. Amerinotexchange, một công ty chuyên về tài trợ thị trường thứ cấp cho biết, các ghi chú về tài sản thường bán với giá từ 65% đến 90% mệnh giá của chúng.
Làm cho người bán tài trợ một phần của sân của bạn để bán tài sản. Vì tài chính của người bán là tương đối hiếm, hãy quảng bá thực tế là bạn đang cung cấp nó, bắt đầu với danh sách tài sản. Thêm từ "tài trợ cho người bán có sẵn" vào văn bản sẽ cảnh báo cho người mua tiềm năng và đại lý của họ rằng tùy chọn nằm trên bàn.
Khi người mua tiềm năng xem nhà của bạn, hãy cung cấp chi tiết hơn về các thỏa thuận tài chính. Chuẩn bị một tờ thông tin mô tả các điều khoản của tài chính, cùng với lời giải thích chung về tài chính của người bán là gì, vì nhiều người mua sẽ không quen thuộc với nó.
Tìm kiếm lời khuyên về thuế, và xem xét trợ giúp phục vụ cho vay, quá.
Vì các giao dịch được tài trợ bởi người bán có thể gây ra các phức tạp về thuế, hãy tham gia vào một nhà hoạch định tài chính hoặc chuyên gia thuế như một phần trong nhóm của bạn để bán. Ngoài ra, trừ khi bạn có kinh nghiệm và thoải mái với tư cách là người cho vay, hãy xem xét việc thuê một công ty phục vụ cho vay để thu các khoản thanh toán hàng tháng, đưa ra các báo cáo và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý khoản vay.
Điểm mấu chốt
Vì hầu hết mọi người đều lạ lẫm và lạ lẫm, tài chính của người bán có thể là một lựa chọn hữu ích trong thị trường bất động sản đầy thách thức. Tuy nhiên, sự sắp xếp này gây ra một số rủi ro đặc biệt cho người mua và người bán, và thật khôn ngoan khi tham gia trợ giúp chuyên nghiệp để giảm thiểu những điều đó và cho phép quá trình chạy một cách mượt mà.
Cả hai bên nên thuê một luật sư hoặc đại lý bất động sản để viết và xem xét hợp đồng mua bán và giấy cam kết, cùng với các nhiệm vụ liên quan. Cố gắng tìm các chuyên gia có kinh nghiệm với các giao dịch nhà được tài trợ bởi người bán và có kinh nghiệm ở nơi bạn sống, nếu có thể, vì một số quy định có liên quan (chẳng hạn như các quy định chi phối bóng bay) thay đổi theo thẩm quyền.
Chuyên gia cũng có thể giúp người mua và người bán quyết định thỏa thuận cụ thể phù hợp nhất với họ và hoàn cảnh bán hàng. Nếu đó không phải là một thỏa thuận được tài trợ bởi người bán, nhà đầu tư bất động sản Don Tepper của Solutions 3D LLC chỉ ra rằng "thực sự có hàng tá cách khác để mua khác ngoài cách sắp xếp thế chấp truyền thống. Những cách sắp xếp này, Tepper chỉ ra, bao gồm cả cho thuê -option, cho thuê mua, hợp đồng đất đai, hợp đồng chứng thư, chia sẻ vốn cổ phần và thế chấp bọc. "Hầu hết người mua, và hầu hết các đại lý bất động sản, không biết bất kỳ công việc nào trong số này, " ông nói.
