Ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản (REMIC) là gì?
Một ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản (REMIC) là một phương tiện đặc biệt (SPV) được sử dụng để gộp các khoản vay thế chấp và phát hành chứng khoán được thế chấp (MBS).
Chìa khóa chính
- Một ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản (REMIC) là một phương tiện đặc biệt (SPV) được sử dụng để gộp các khoản vay thế chấp và phát hành chứng khoán được thế chấp (MBS).REMIC lần đầu tiên được ủy quyền bởi Đạo luật cải cách thuế năm 1986. ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản (REMIC) có thể được tổ chức như một đối tác, một ủy thác, một công ty hoặc một hiệp hội và được miễn thuế liên bang.
Hiểu về ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản (REMIC)
Các ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản nắm giữ các khoản thế chấp thương mại và dân cư trong sự tin tưởng và phát hành lợi ích trong các khoản thế chấp được chứng khoán hóa này cho các nhà đầu tư. Tương tự như nghĩa vụ thế chấp tài sản thế chấp (CMO), REMIC ghép nhiều loại thế chấp riêng lẻ vào nhóm dựa trên rủi ro và kỳ hạn, sau đó phát hành trái phiếu hoặc chứng khoán khác cho nhà đầu tư. Những chứng khoán sau đó giao dịch trên thị trường thế chấp thứ cấp.
REMIC lần đầu tiên được ủy quyền bởi việc ban hành Đạo luật cải cách thuế năm 1986. Một ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản có thể được tổ chức như một đối tác, một ủy thác, một công ty hoặc một hiệp hội. REMIC là các thực thể được miễn thuế liên bang, mặc dù các nhà đầu tư vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tình trạng được miễn thuế của một REMIC có thể bị mất nếu một khoản vay trong nhóm của nó được đổi thành một khoản vay khác. Các quy định của liên bang yêu cầu các khoản vay trong một nhóm nhất định là không đổi. Nói cách khác, các khoản vay không thể được sửa đổi hoặc trao đổi đáng kể cho các khoản vay khác nhau với các điều khoản mới.
Fannie Mae và Freddie Mac là một số nhà phát hành nổi bật hơn của REMIC.
Các vấn đề với Ống dẫn đầu tư thế chấp bất động sản (REMIC)
Hạn chế có thể được áp dụng cho các khoản vay bất động sản thương mại đã được chứng khoán hóa bởi REMIC. Nếu chủ sở hữu tài sản quan tâm đến việc cải thiện một tài sản được bảo đảm bằng khoản vay như vậy, họ có thể phải đối mặt với những hạn chế khiến họ không hành động. Việc cải tạo theo kế hoạch có thể thay đổi đáng kể giá trị của tài sản thế chấp bảo đảm cho khoản vay, vốn sẽ không được phép. Các đề xuất đã được đưa ra để thay đổi các quy định giới hạn và hạn chế cải tạo đó. Mục đích là để cho các chủ sở hữu tài sản với các khoản vay thương mại được chứng khoán hóa bởi REMIC thực hiện các cải tiến và cải tiến để làm cho tài sản của họ hấp dẫn hơn với thị trường.
Ví dụ, Đạo luật cải thiện đầu tư thế chấp bất động sản năm 2009 đã được đề xuất luật được đưa ra tại Quốc hội. Mục đích dự định là cập nhật các quy tắc REMIC để cho phép chủ sở hữu tài sản của các tài sản bất động sản gặp khó khăn sửa đổi tài sản của họ. Nó đặc biệt tập trung vào các khoản thế chấp và tài sản bị tịch thu đủ điều kiện trong Chương trình cứu trợ tài sản có vấn đề (Tpeg).
Luật đề xuất bao gồm một tuyên bố rằng sửa đổi tài sản theo các điều khoản đó sẽ không được coi là giao dịch bị cấm theo quy định của Dịch vụ doanh thu nội bộ. Tiền lãi trong REMIC sẽ tiếp tục được coi là tiền lãi thường xuyên và số tiền thu được từ việc sửa đổi tài sản sẽ được xử lý giống như khi nhận được thông qua các khoản thế chấp đủ điều kiện.
