Thị trường thế chấp thứ cấp là gì?
Thị trường thế chấp thứ cấp là thị trường nơi các khoản vay thế chấp và quyền phục vụ được mua và bán giữa người khởi tạo thế chấp, người tổng hợp thế chấp (chứng khoán hóa) và nhà đầu tư. Thị trường thế chấp thứ cấp là vô cùng lớn và thanh khoản.
Giải thích thị trường thế chấp thứ cấp
Thị trường thế chấp thứ cấp là nơi các khoản vay mua nhà và quyền phục vụ được mua và bán giữa người cho vay và nhà đầu tư. Thị trường thế chấp thứ cấp giúp cung cấp tín dụng như nhau cho tất cả những người vay trên các vị trí địa lý. Một tỷ lệ lớn các khoản thế chấp mới có nguồn gốc được bán bởi các nhà sáng lập của họ vào thị trường thứ cấp, nơi chúng được đóng gói thành chứng khoán được thế chấp và bán cho các nhà đầu tư như quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và quỹ phòng hộ.
Khi một người thực hiện một khoản vay mua nhà, khoản vay được bảo lãnh, tài trợ và được phục vụ bởi một ngân hàng. Bởi vì ngân hàng đã sử dụng tiền của chính họ để thực hiện khoản vay, cuối cùng họ sẽ hết tiền để vay, vì vậy họ sẽ bán khoản vay cho thị trường thứ cấp để bổ sung tiền có sẵn để cho vay thêm nhà. Khoản vay thường được bán cho các nhà tổng hợp lớn, như Fannie Mae. Bộ tổng hợp sau đó phân phối hàng ngàn khoản vay tương tự trong một bảo đảm được thế chấp (MBS).
Trước khi thị trường thứ cấp được thành lập, chỉ có các ngân hàng lớn hơn mới có đủ tiền cần thiết để cung cấp vốn cho vòng đời của khoản vay, thường là từ 15 đến 30 năm. Bởi vì điều này, người mua nhà tiềm năng đã có một thời gian khó khăn hơn để tìm người cho vay thế chấp. Bởi vì có ít sự cạnh tranh giữa những người cho vay thế chấp, họ có thể tính lãi suất cao hơn. Đạo luật Hiến chương năm 1968 đã giải quyết vấn đề này bằng cách tạo ra Fannie Mae và Freddie Mac hai năm sau đó. Các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ này đã có thể mua các khoản thế chấp ngân hàng và bán lại cho các nhà đầu tư khác. Thay vì bán lại các khoản vay riêng lẻ, chúng được bó vào các chứng khoán được thế chấp, có nghĩa là giá trị của chúng được bảo đảm hoặc được hỗ trợ bởi giá trị của các khoản thế chấp.
Cạnh tranh và rủi ro
Cạnh tranh và rủi ro luôn là một phần của trò chơi khi các nhà đầu tư tư nhân cho vay thế chấp vào thị trường thế chấp thứ cấp vì các nhà đầu tư tư nhân bắt đầu thúc đẩy lãi suất và phí thế chấp. Điều này có nghĩa là nếu bạn có điểm tín dụng thấp và tìm kiếm một khoản vay, bạn có thể được coi là rủi ro, vì vậy họ có thể tính lãi suất và phí cao hơn.
Sau cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn, các nhà đầu tư cá nhân đã không muốn mạo hiểm vốn của họ đối với các chứng khoán được thế chấp với lãi suất thấp. Chính phủ Liên bang sau đó đã phải bước vào để lấp đầy khoảng trống trong thị trường thế chấp thứ cấp. Điều này đã ngăn giá tăng vọt từ một nơi mà hầu như không ai có thể đủ khả năng để sở hữu một ngôi nhà.
