Mục lục
- Bán ngắn là gì?
- Cách thức bán hàng ngắn
- Làm thế nào một tịch thu khác nhau
- Các bước để bán ngắn
- Hợp đồng mua bán ngắn
- Ưu và nhược điểm
- Cạm bẫy cần tránh khi bán khống
- Đại lý tốt nhất cho một bán ngắn
- Thay đổi giá cả
- Tiếp tục tìm kiếm
- Thỏa thuận tốt hay xấu?
Bán ngắn là gì?
Bán ngắn là một ngôi nhà có sẵn ở một mức giá mua ít hơn số tiền mà chủ sở hữu hiện tại của nó nợ.
Giao dịch mang lại lợi ích cho ngân hàng bằng cách cho phép ngân hàng tránh bị tịch thu nhà bị tịch thu, rất tốn kém và mất thời gian. Người bán tránh được các khoản tín dụng đi kèm với việc bị tịch thu và phá sản đôi khi đi kèm với nó.
Cách thức bán hàng ngắn
Bán ngắn là một lựa chọn tài chính đôi khi có sẵn cho các chủ nhà là những người vay đau khổ. Họ đứng sau khoản thanh toán thế chấp của họ và có một ngôi nhà dưới nước. Đó là, ngôi nhà có giá trị thấp hơn số dư nợ trên thế chấp.
Chặn một cơn gió tiền mặt bất ngờ, chủ sở hữu buộc phải chia tay ngôi nhà. Thực sự chỉ có hai lựa chọn: Bán ngắn hoặc tịch thu nhà.
Các chuyên gia không đồng ý về việc bán hàng ngắn có phải là một thỏa thuận tốt. Những người đề xuất nói rằng những ngôi nhà như vậy có giá thấp hơn giá trị thị trường. Những người phản đối nói rằng các ngân hàng không quan tâm đến việc bán hàng cháy.
Bán hàng ngắn thường được bắt đầu bởi chủ nhà khi giá trị của một ngôi nhà giảm từ 20% trở lên. Trước khi quá trình có thể bắt đầu, người cho vay giữ thế chấp phải ký vào quyết định. Ngoài ra, người cho vay, thường là ngân hàng, cần tài liệu giải thích lý do tại sao việc bán khống có ý nghĩa. Rốt cuộc, tổ chức cho vay có thể mất tiền trong quá trình này.
Nếu được chấp thuận để bán ngắn, người mua sẽ thương lượng với chủ nhà trước và sau đó tìm kiếm sự chấp thuận cho việc mua từ ngân hàng thứ hai. Điều quan trọng cần lưu ý là không có bán khống có thể xảy ra mà không có sự chấp thuận của người cho vay.
Bán hàng ngắn có xu hướng dài và giao dịch nhiều giấy tờ, mất đến một năm để xử lý. Tuy nhiên, chúng không gây bất lợi cho xếp hạng tín dụng của chủ nhà vì bị tịch thu nhà. Một bán ngắn có vẻ tốt hơn cho người cho vay và chủ nợ trong tương lai. Nó cho thấy rằng người này đã hành động trước khi ngân hàng chuyển sang lấy lại nhà. Một chủ nhà đã trải qua một đợt bán ngắn thậm chí có thể đủ điều kiện để mua một căn nhà khác ngay lập tức.
Chìa khóa chính
- Đối với chủ nhà dưới nước, bán khống có thể là một cách để tránh bị thu hồi, trục xuất và đánh dấu đen về xếp hạng tín dụng của họ. là giá trị nỗ lực.
Làm thế nào một tịch thu khác nhau
Trong một vụ tịch thu, người cho vay chiếm giữ nhà sau khi người vay không thực hiện một số khoản thanh toán nhất định. Không giống như hầu hết các giao dịch bán hàng ngắn, nhà bị tịch thu có thể diễn ra sau khi chủ nhà đã bỏ nhà. Nếu những người cư ngụ chưa rời đi, họ bị người cho vay đuổi ra khỏi nhà trong quá trình tịch thu nhà.
Nhà bị tịch thu thường không mất nhiều thời gian để hoàn thành một đợt bán khống vì người cho vay có liên quan đến việc thanh lý tài sản một cách nhanh chóng. Nhà bị tịch thu cũng có thể được bán đấu giá tại một "bán ủy thác", nơi người mua đấu giá nhà ở trong một quy trình công cộng.
Các chủ sở hữu nhà bị tịch thu nhà trải qua sự sụt giảm ngay lập tức và giảm nhanh chóng trong xếp hạng tín dụng của họ. Trong hầu hết các trường hợp, họ phải đợi tối thiểu năm năm để mua một căn nhà khác hoặc ba năm với khoản vay FHA. Việc tịch thu nhà xuất hiện trên một báo cáo tín dụng trong bảy năm.
Khi nào bạn nên thực hiện một đợt giảm giá ngắn?
Các bước để bán ngắn
Quá trình bán ngắn thay đổi theo từng tiểu bang, nhưng các bước thường bao gồm:
- Gói bán ngắn - Một gói tài chính được gửi cho người cho vay bởi người bán. Nó bao gồm các báo cáo tài chính, một lá thư mô tả sự khó khăn của người bán và các bản sao hồ sơ tài chính. Ưu đãi bán khống - Nếu người bán chấp nhận đề nghị từ người mua quan tâm, đại lý niêm yết gửi cho người cho vay thỏa thuận niêm yết, đề nghị mua hàng được thực hiện, thư chấp thuận trước của người mua và bản sao kiểm tra tiền nghiêm túc. Xử lý ngân hàng - Ngân hàng xem xét đề nghị và chấp thuận hoặc từ chối bán khống. Điều này có thể mất vài tuần đến vài tháng.
Hợp đồng mua bán ngắn
Trong một số cách, mua một tài sản bán ngắn cũng giống như bất kỳ mua nhà. Tuy nhiên, trong trường hợp này, hợp đồng sẽ quy định rằng các điều khoản phải tuân theo sự chấp thuận của người cho vay thế chấp.
Hợp đồng cũng cần nêu rõ rằng tài sản đang được mua "nguyên trạng". Mặc dù người mua có thể bao gồm ngôn ngữ cho phép hủy thỏa thuận nếu việc kiểm tra cho thấy có vấn đề đáng kể, không chắc giá thấp hơn có thể được thương lượng. Ngân hàng cũng không thể thực hiện bất kỳ sửa chữa nào, và người bán, bị buộc tiền mặt, thậm chí ít có khả năng giúp đỡ.
Không giống như bị tịch thu, tổ chức cho vay không sở hữu tài sản trong một giao dịch bán khống. Tuy nhiên, vì phải chấp thuận việc bán và sẽ nhận được tiền, người mua sẽ giao dịch chủ yếu với ngân hàng chứ không phải chủ nhà.
Ưu và nhược điểm
Giao dịch bán khống có thể tốn nhiều thời gian và thử nghiệm kiên nhẫn hơn nhiều so với giao dịch bất động sản thông thường. Nếu bạn thực hiện một đề nghị về một tài sản bán ngắn, hãy sẵn sàng chờ đợi. Các ngân hàng nổi tiếng là mất vài tháng để đáp ứng với các đề nghị bán ngắn.
Hãy chắc chắn rằng việc bán khống đã được người cho vay chấp thuận. Nếu người bán chưa đàm phán việc bán khống với ngân hàng, thì người mua phải chờ đợi lâu, hoàn toàn không có khả năng.
Một số chuyên gia khuyên bạn nên cho người cho vay thời hạn để giảm thời gian chờ đợi. Mặc dù thật khó để nói liệu chiến lược này có thực sự thúc đẩy ngân hàng hành động hay không.
Cạm bẫy cần tránh khi bán khống
Người mua phải đảm bảo việc bán khống đã được người cho vay chấp thuận. Nếu người bán chưa đi vào mặc định hoặc đàm phán bán khống với ngân hàng, thì người mua phải chờ đợi lâu, hoàn toàn có thể không có gì. Ngân hàng có thể không quan tâm đến việc bán khống nếu họ nghĩ rằng họ có thể kiếm được nhiều tiền hơn bằng cách bị tịch thu nhà.
Người mua tiềm năng cũng rất khôn ngoan khi kiểm tra trước để đảm bảo người cho vay thế chấp không có vấn đề gì với tài sản bán khống.
Đại lý tốt nhất cho một bán ngắn
Do sự phức tạp của giao dịch, người mua nên làm việc với một đại lý hoặc người môi giới có kinh nghiệm với doanh số ngắn và sẵn sàng làm việc trên một. Một số đại lý bất động sản chuyên bán hàng ngắn và có thể có chứng nhận Bán hàng ngắn hạn và Tài nguyên tịch thu tài sản (SFR), một chỉ định được cung cấp bởi Hiệp hội môi giới quốc gia. Những người có chứng nhận này đã trải qua đào tạo chuyên ngành.
Thay đổi giá cả
Người mua bất động sản bán ngắn nên được chuẩn bị để tăng giá chào bán. Cuối cùng, người bán không có thẩm quyền thực sự để phê duyệt giá bán, chỉ có ngân hàng làm và họ có thể phản đối.
Mặt khác, ngân hàng có thể từ chối lời đề nghị hoàn toàn, đặc biệt nếu đó là một đề nghị thấp hơn đáng kể. Trong trường hợp xấu nhất, họ có thể không trả lời.
Tiếp tục tìm kiếm
Cho biết ngân hàng sẽ mất bao lâu để trả lời đề nghị của bạn, người mua có thể nên tiếp tục xem xét các nhà khác trong khi chờ phản hồi. Một đại lý có thể viết một thỏa thuận mua bán ngắn theo cách mà người mua giữ được sự linh hoạt để rút lại lời đề nghị.
Ngay cả khi người mua làm cho nó ký quỹ, ngân hàng có thể tiếp tục thu thập các ưu đãi. Hầu hết mọi người sẽ xem xét điều này là phi đạo đức bởi vì người mua tiềm năng có thể đã bỏ ra vài nghìn đô la để kiểm tra, tìm kiếm tiêu đề và tương tự, tại thời điểm này. Nhưng ngân hàng đang phải đối mặt với một giao dịch thua lỗ, và họ muốn giảm thiểu tổn thất.
Bị rớt khỏi thỏa thuận quá muộn trong trò chơi là một sự lãng phí rất lớn thời gian và tiền bạc cho người mua, chưa kể đến sự bực bội vô cùng.
Vì tất cả những lý do này, giá niêm yết của một đợt bán khống phải được thực hiện với một sự hoài nghi lành mạnh.
Thỏa thuận tốt hay xấu?
Các chuyên gia không đồng ý về việc liệu bán hàng ngắn có phải là một thỏa thuận tốt cho người mua hay không. Những người đề xuất nói rằng các tài sản bán ngắn được định giá thấp hơn giá trị thị trường, tạo cơ hội cho người mua có được một thỏa thuận tuyệt vời hoặc cho những người mua nhà lần đầu để vào một ngôi nhà mà họ có thể không đủ khả năng. Những người phản đối nói rằng các ngân hàng không quan tâm đến việc bán hàng và sẽ thực hiện phân tích thị trường tương đương trước khi đặt hoặc chấp nhận giá cho một tài sản.
Hơn nữa, giá niêm yết của một đợt bán khống có thể là số tiền mà đại lý của người bán nghĩ rằng ngân hàng có thể chấp nhận, thay vì số tiền mà ngân hàng đã thực sự đồng ý chấp nhận. Ngân hàng có thể thấy giá quá thấp hoặc người bán có thể liệt kê tài sản bên dưới thị trường với ý định tạo ra một cuộc chiến đấu thầu.
Ở một số tiểu bang, người bán sẽ có phán quyết thiếu đối với anh ta, điều này bắt buộc anh ta phải trả lại cho ngân hàng số tiền chênh lệch giữa số tiền thế chấp và giá bán căn nhà, vì vậy, lợi ích cao nhất của người bán là lấy càng nhiều tiền càng tốt.
Một lợi thế cho cả ngân hàng và người mua là không giống như tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng, một tài sản bán khống ít có khả năng bị vứt bỏ hoặc lục soát. Mặc dù tài sản có thể đang bị trì hoãn bảo trì vì tình hình tài chính của chủ sở hữu, người bán không có khả năng phá hủy địa điểm khi họ vẫn sống trong đó. Ngược lại, những chủ nhà mất tài sản bị tịch thu thường lấy sự thất vọng của họ về ngôi nhà như một cách để lấy lại ngân hàng.
