Mục lục
- Ưu và nhược điểm của đấu giá
- Tài sản bị tịch thu
- Thuế tài sản mặc định
- Tham dự đấu giá
- Tìm đấu giá bất động sản
- Nhiều dữ liệu dịch vụ danh sách
- Những gì các nhà thầu cần biết
- Truy cập một tài sản
- Điều kiện và kiểm tra
- Tùy chọn thanh toán: Gói trước
- Khiếu nại, thế chấp và người thuê nhà
- Điểm mấu chốt
Tìm cách để có được một tài sản? Bạn không phải giới hạn bản thân trong các kênh truyền thống tìm kiếm danh sách bất động sản và làm việc với các đại lý bất động sản. Bạn cũng có thể mua một tài sản đấu giá.
Bạn có nên mua một ngôi nhà đấu giá?
Những gì bạn cần biết
- Mua nhà tại đấu giá là rủi ro hơn so với mua thông qua quy trình thông thường. Điều quan trọng là phải được giáo dục tốt về cách thức đấu giá bất động sản hoạt động. Bạn có thể tìm thấy đấu giá tại nhà thông qua chính quyền địa phương, đại lý bất động sản và các trang web trực tuyến như RealtyTrac và Auction.com. Các tài sản đấu giá thường không cho phép kiểm tra nhà hoặc bất kỳ cách hợp pháp nào để xem nội thất trong người. Nếu bạn không đủ khả năng mua rủi ro khi mua bất động sản trong điều kiện tồi tệ, hãy tham gia đấu giá cho phép bạn kiểm tra tài sản trước khi đấu thầu. Xem và hiểu tất cả các quy tắc đấu giá và thực hiện thẩm định của bạn đối với bất kỳ tài sản nào bạn quan tâm., kiểm tra các khiếu nại, thế chấp và người cư ngụ trước khi bạn đặt giá thầu.
Ưu và nhược điểm của đấu giá
Lợi ích của việc mua đấu giá bao gồm mở rộng các lựa chọn của bạn và có thể mua giảm giá. Bạn có thể phải đối mặt với ít cạnh tranh hơn để mua một tài sản so với mua theo cách truyền thống, nhưng bạn cũng sẽ phải đối phó với một nhóm người mua tiềm năng khác thường, các nhà đầu tư có kinh nghiệm.
Có lẽ rủi ro lớn nhất khi mua đấu giá là bạn sẽ có kiến thức hạn chế về các tài sản để bán, khiến cho một sai lầm đắt tiền trở thành một khả năng rất thực tế. Và, như với bất kỳ giao dịch mua bất động sản nào, bạn sẽ cần đọc, hiểu và ký nhiều giấy tờ (lý tưởng nhất là với sự giúp đỡ của luật sư bất động sản).
Truyền thuyết bất động sản rất phong phú với những câu chuyện về những ngôi nhà được mua đấu giá với giá thấp hơn giá trị thị trường, và những món hời như vậy vẫn tồn tại. Tuy nhiên, đấu giá nói chung là một cách rủi ro để có được tài sản hơn là mua thông qua quy trình thông thường. Thực tế đó làm cho nó cực kỳ quan trọng để được giáo dục tốt về cách đấu giá bất động sản hoạt động và thận trọng về các tài sản bạn xem xét đấu thầu.
"Nhiều người tin sai rằng nhà đấu giá là một thỏa thuận tốt", John Myers, đại lý bất động sản và nhà môi giới đủ điều kiện với Myers & Myers Real Real ở Albuquerque, NM nói: "Một số nhà đấu giá là một thỏa thuận tốt, và những người khác có thể là một sai lầm lớn."
Để giúp bạn tránh phạm sai lầm lớn, bài viết này sẽ giải thích các vấn đề cơ bản về đấu giá tài sản dân cư để bạn có thể quyết định xem tùy chọn này có thể phù hợp với bạn hay không nếu bạn muốn sống trong tài sản hoặc sử dụng hoàn toàn như một khoản đầu tư.
Tài sản bị tịch thu
Khi một chủ nhà đã không trả tiền thế chấp trong ít nhất một vài tháng, họ có thể rơi vào tình trạng vỡ nợ và kết thúc trong quá trình tịch thu nhà. Khi điều này xảy ra, ngân hàng sẽ gửi một thông báo mặc định với máy ghi âm của quận. Nếu chủ nhà không thanh toán số dư còn nợ hoặc thương lượng lại thế chấp với người cho vay, thì người cho vay có thể bán nhà để bán đấu giá và buộc chủ nhà không trả tiền. Các cuộc đấu giá bị tịch thu này được tổ chức bởi các ủy thác thuê ngân hàng.
Thuế tài sản mặc định
Một cách khác mà một ngôi nhà kết thúc trên khối đấu giá là khi chủ sở hữu không phải trả thuế tài sản được đánh giá. Trong những trường hợp này, chính cơ quan thuế chưa thanh toán, chứ không phải ngân hàng, thu giữ tài sản. Việc bán đấu giá thuế lien kết quả được thực hiện bởi một cảnh sát trưởng địa phương, thư ký, hoặc văn phòng của nhà soạn nhạc của quận hoặc chính quyền địa phương.
Tham dự đấu giá
Bất kể loại đấu giá nào, những sự kiện này có thể diễn ra tại các địa điểm thực tế như tòa án chính quyền địa phương và phòng hội nghị khách sạn, và các cuộc đấu giá trực tiếp này được hoàn thành nhanh chóng. Đấu giá bất động sản cũng ngày càng diễn ra trực tuyến, và đấu giá trực tuyến có thể kéo dài trong vài ngày hoặc vài tuần.
Mua nhà đấu giá đã và sẽ tiếp tục phổ biến, theo Earl White, đồng sáng lập của House Heroes LLC, một công ty đầu tư bất động sản ở Florida chuyên mua nhà, căn hộ và đất trống. Chủ sở hữu của chủ sở hữu trên một ngân sách và các chuyên gia bất động sản di chuyển đến các nguồn nơi ít cạnh tranh hơn, ông nói. Đương nhiên, các tài sản đấu giá tạo ra ít ưu đãi hơn, dẫn đến giá bán thấp hơn.
Tuy nhiên, các cuộc đấu giá bị tịch thu không cung cấp các khoản chiết khấu tồn tại trong thời kỳ khủng hoảng, ông White White tiếp tục giải thích rằng khi có ít tài sản hơn, người mua rất có động lực vì sự đánh giá cao của nhà và tỷ lệ thế chấp thuận lợi, và đấu giá trực tuyến đã tăng lên cạnh tranh và đẩy giá lên cao.
Tìm đấu giá bất động sản
Một cách để tìm đấu giá là liên hệ trực tiếp với chính quyền địa phương hoặc truy cập trang web của họ để biết thông tin, sau đó theo dõi qua điện thoại để xác nhận thông tin chi tiết. Một cái khác là thông qua các trang web như RealtyTrac và Auction.com. Tuy nhiên, thông tin trực tuyến không phải lúc nào cũng chính xác.
Các tài sản có thể được liệt kê trong tình trạng bị tịch thu trước vì chủ sở hữu chậm thanh toán. Những tài sản này có thể không bao giờ được bán vì chủ sở hữu của họ bắt kịp các khoản thanh toán hoặc sắp xếp với người cho vay của họ.
Đại lý và môi giới bất động sản địa phương cũng có thể là nguồn lực có giá trị. Nhưng bạn có thể không thấy họ háo hức giúp đỡ vì các đại lý và nhà môi giới không tự động kiếm tiền hoa hồng trên các cuộc đấu giá trực tiếp. Tuy nhiên, những người môi giới này có thể kiếm được hoa hồng thông qua đấu giá trực tuyến.
Nhiều dữ liệu dịch vụ danh sách
Theo báo cáo của White, các báo cáo về dịch vụ niêm yết trực tiếp (MLS) có giá trị cao hơn nhiều so với danh sách trực tuyến, bởi vì chúng chứa dữ liệu đầy đủ cho danh sách, bao gồm ảnh và, các bình luận môi giới không công khai, quan trọng nhất. "Nhận xét không công khai rất quan trọng vì chúng chỉ định thông tin quan trọng ảnh hưởng đến giá bán và ngày bán trên thị trường. Ví dụ: lỗi tài sản, lựa chọn tài chính, chiếm dụng và cho thuê của người thuê."
Cách tốt nhất để đánh giá một tài sản đấu giá là làm việc với các đại lý bất động sản, thẩm định viên, nhà thầu và những người khác hiểu chi phí xây dựng và tu sửa và có thể ước tính chính xác giá trị tài sản và chi phí của công việc cần thiết.
Mặc dù các quy tắc khác nhau tùy theo vị trí, hồ sơ MLS và quận thường chỉ có sẵn cho những người được cấp phép bất động sản, White nói. Theo kinh nghiệm của anh ấy, họ thường sẵn lòng giúp đỡ miễn phí nếu bạn liên hệ với họ.
White cũng lưu ý rằng các cuộc đấu giá trực tiếp đã biến mất, vì ngay cả các quận nhỏ hơn cũng đã chuyển đổi các cuộc đấu giá trực tiếp của họ sang đấu giá trực tuyến. Miami và Palm Beach là hai địa điểm mà cả đấu giá thuế và tịch thu tài sản hiện đang trực tuyến hoàn toàn.
Hãy nhớ rằng các cuộc đấu giá bị tịch thu thường bị hoãn hoặc hủy bỏ, ngay cả vào phút cuối. Người cho vay có thể không có được tất cả các giấy tờ cần thiết, hoặc người vay có thể đã tìm ra giải pháp để tránh bị tịch thu nhà.
Những gì các nhà thầu cần biết
Trước khi đấu giá tại một cuộc đấu giá bất động sản, bạn cần hiểu rủi ro bạn đang gặp phải. Một mua hàng xấu có thể ám ảnh bạn trong nhiều năm. Bạn cũng cần hiểu các quy tắc của phiên đấu giá và sẵn sàng tuân theo chúng trước khi cố gắng tham gia.
Bạn sẽ phải đăng ký và gửi khoản tiền đặt cọc được hoàn lại từ 5% đến 10% giá bán dự kiến của tài sản cho đơn vị tổ chức đấu giá. Nếu cuộc đấu giá đang diễn ra trực tiếp, hãy nhớ kiểm tra ít nhất một giờ trước khi bắt đầu theo lịch trình và nhận thẻ chính thức mà bạn sẽ tăng khi bạn sẵn sàng trả giá.
Chiến thắng một tài sản tại đấu giá có thể làm việc theo hai cách khác nhau.
- Trong phiên đấu giá xác nhận người cho vay, người cho vay không phải chấp nhận đề nghị của bạn ngay cả khi bạn là người trả giá cao nhất. Trong phiên đấu giá tuyệt đối, giá thầu trúng thầu có được tài sản.
Giá khởi điểm của phiên đấu giá có thể là số dư còn nợ trên thế chấp hoặc số tiền thấp hơn được thiết kế để thúc đẩy đấu thầu. Trong một cuộc đấu giá bị tịch thu, người cho vay không được phép thu lợi từ cuộc đấu giá. Thông thường, các tài sản này được bán ở mức thua lỗ; nếu có lợi nhuận, nó được cho là đi đến chủ nhà bị tịch thu sau khi thế chấp và bất kỳ khoản thế chấp nào khác được trả. Các tài sản đấu giá không phải lúc nào cũng có ưu đãi lớn, ví dụ, nhà đấu giá có thể đặt giá dự trữ ẩn cho một tài sản, đây là mức tối thiểu phải được trả giá.
Cho dù người mua tham gia đấu giá trực tiếp hay trực tuyến, họ phải ghi nhớ rằng có một mức giá cho mọi tài sản mà việc mua hàng khôn ngoan có thể trở thành mua hàng dại dột và họ không được phép tổ chức sự kiện, địa điểm hoặc cảm xúc của họ để thay đổi quyết định của họ, nhóm tư vấn cho Ron Hume, một nhà môi giới từ năm 2000 và là phó giám đốc điều hành hiện tại của Post Modern Marketing tại Lexington, Ky.
Vấn đề truy cập tài sản
Tài sản đấu giá hiếm khi cung cấp cho người mua tiềm năng ở cùng mức truy cập mà tài sản được bán theo truyền thống. Bạn có thể sẽ không thể đi bộ qua khách sạn với đại lý của bạn một cách thuận tiện, mặc dù một số công ty đấu giá cung cấp nhà mở.
Cá nhân tôi không bao giờ đề nghị khách hàng mua bất động sản từ xa mà không tiến hành kiểm tra nhãn cầu trước, David Roberson, một luật sư và môi giới bất động sản ở San Jose, Calif. Ông và vợ sở hữu 22 tài sản cho thuê ở ba tiểu bang, và ông là chủ sở hữu và nhà điều hành của Tập đoàn quản lý tài sản Thung lũng Silicon. Bạn hoặc nhóm đầu tư đáng tin cậy của bạn nên đánh giá kỹ lưỡng cả bất động sản bạn đang xem xét và những người bạn đang giao dịch trước khi bắt buộc bản thân hợp pháp hoặc tài chính.
Tương tự, Hume cảnh báo rằng các nguồn báo cáo về giá trị hiện tại hoặc tương lai của một tài sản có thể rất không chính xác trừ khi có các đánh giá tại chỗ bởi các chuyên gia biết cách thu thập và đánh giá tất cả các chi tiết cần thiết. Cách tốt nhất để đánh giá một tài sản đấu giá là làm việc với các đại lý, thẩm định viên và nhà thầu bất động sản của pros, người hiểu rõ chi phí xây dựng và tu sửa và ai có thể đánh giá chính xác giá trị hiện tại và tương lai của tài sản và chi phí của công việc cần thiết.
Điều kiện tài sản và kiểm tra
Ngôi nhà có thể có tất cả các vấn đề mà Giáo viên nhớ, đây là ngôi nhà từng thuộc về một người không có khả năng thế chấp hoặc thuế bất động sản, vì vậy họ có thể không đủ khả năng để bảo trì hoặc sửa chữa thường xuyên. Hơn nữa, một khi chủ sở hữu này nhận ra rằng họ sẽ mất nhà, họ có thể đã cố tình bỏ bê nó hoặc thậm chí làm hỏng nó nghiêm trọng. Ngoài ra, các tài sản đã bị bỏ trống có thể đã bị phá hoại hoặc đã bị ép.
Giả sử rằng nếu tài sản trông khủng khiếp từ bên ngoài, nó có thể trông cũng khủng khiếp ở bên trong. Tài sản đấu giá được bán như vốn có, và bạn sẽ cần có khả năng chi trả bất kỳ và tất cả các sửa chữa. Mặc dù có thể, nhưng bạn không nên xâm phạm để có ý tưởng tốt hơn về tình trạng của khách sạn.
Bạn có thể đã thấy các chân chèo làm điều này trên TV TV vào sân sau, nhìn vào hoặc thậm chí trèo qua cửa sổ nhưng điều đó không hợp pháp. Và bạn chắc chắn không muốn làm phiền bất cứ ai chiếm giữ nhà, không chỉ vì lịch sự mà còn vì sự an toàn của bạn. Tìm kiếm thông tin về lịch sử quyền sở hữu của tài sản từ hồ sơ chính quyền địa phương, nói chuyện với các đại lý bất động sản địa phương và tôn trọng yêu cầu thông tin từ hàng xóm.
Tài sản đấu giá thường không cho phép kiểm tra nhà hoặc bất kỳ cách hợp pháp nào để xem nội thất trong người. Nếu bạn không đủ khả năng mua rủi ro khi mua bất động sản trong tình trạng tồi tệ, hãy tham gia đấu giá cho phép bạn kiểm tra tài sản trước khi đấu thầu. Nếu không có thông tin này, thật khó để biết bạn đang tham gia vào điều gì, chi phí sửa chữa của một tài sản sẽ là gì hoặc giá trị thực của nó cho đến khi bạn trở thành chủ sở hữu.
Ngay cả khi bạn có thể kiểm tra nhà, bất kỳ kiểm tra nào cũng có giới hạn của nó. Các vấn đề đằng sau bức tường, trần nhà và dưới sàn nhà có thể không rõ ràng cho đến khi bạn sở hữu. Nếu các tiện ích bị tắt, bạn có thể không phát hiện được rò rỉ, sự cố về điện, thiết bị hỏng hoặc thiết bị HVAC bị hỏng.
Tùy chọn thanh toán: Gói trước
Mua một tài sản tại đấu giá thường đòi hỏi rất nhiều tiền mặt. Mỗi công ty đấu giá và chính quyền quận có yêu cầu thanh toán riêng, nhưng bạn có thể sẽ cần tiền mặt chỉ để đảm bảo quyền đấu thầu của mình. Số tiền thanh toán xuống và phương thức mua thường phụ thuộc vào tài sản và nhà đấu giá. Các lựa chọn tài chính linh hoạt hơn có thể có sẵn bằng cách mua một tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng theo cách truyền thống: Đấu giá không phải là cách duy nhất để mua nhà bị tịch thu.
Đối với thanh toán, các nhà thầu tại một cuộc đấu giá nên mang theo tiền mặt, lệnh chuyển tiền hoặc séc của thủ quỹ đối với số tiền mà chủ sở hữu đấu giá yêu cầu. Thông thường, bạn sẽ phải trả tiền đầy đủ cho tài sản ngay sau khi thắng cuộc đấu giá. Thỉnh thoảng, bạn có thể có đến ngày hôm sau để hoàn tất thanh toán. Việc không hoàn thành thanh toán có thể dẫn đến việc bị mất khoản tiền gửi của bạn và bị cấm tham gia đấu giá trong tương lai. Hãy chuẩn bị để cung cấp bằng chứng về tiền để cho thấy bạn có thể hoàn tất giao dịch mua. Nếu bạn đang đặt giá thầu với tư cách là một thực thể, chẳng hạn như LLC, ủy thác hoặc đối tác hạn chế thay vì với tư cách cá nhân, bạn có thể cần phải hiển thị các tài liệu thực thể của mình.
Người chiến thắng trải qua ký quỹ và đóng cửa giống như bất kỳ giao dịch mua nhà nào khác. Các nhà thầu tại các cuộc đấu giá tài sản thường là các nhà đầu tư bất động sản có thể đủ khả năng trả tiền mặt. Đối với các phiên đấu giá cho phép mua hàng được tài trợ, bạn sẽ cần được sơ tuyển trước thời hạn.
Một số nhà đấu giá thích rằng bạn làm việc với những người cho vay liên kết của họ và sẽ có những người cho vay đó tại chỗ trong cuộc đấu giá. Tuy nhiên, hãy nghiên cứu trước để xác định mức lãi suất có sẵn từ những người cho vay cạnh tranh. Thông tin này có thể cung cấp cho bạn một số đòn bẩy.
Ngoài ra, hãy chắc chắn rằng bạn hiểu phí đấu giá mà bạn sẽ phải trả. Các ngôi nhà được mua tại các cuộc đấu giá nhiều lần có chi phí và phí từ các nhà đấu giá, ngân hàng, luật sư và các công ty khác được yêu cầu để mang tài sản đến đấu giá, theo ông Hume. Không có gì lạ khi tìm thấy 10% phí đấu giá, tiền lãi và tiền phạt ngân hàng, phí luật sư, 12% phí bán hàng, phí chuẩn bị tài sản và những thứ tương tự được chuyển cho người mua.
Kiểm tra mọi khiếu nại, thế chấp và người thuê nhà
Trước khi bạn đặt giá thầu, bạn sẽ muốn thuê một công ty tìm kiếm tiêu đề để xem ai có thể giữ tài sản thế chấp đối với tài sản. Nếu bạn giành được nó, bạn sẽ phải chịu trách nhiệm cho bất kỳ khoản thế chấp nào, đồng nghĩa với việc kiếm được nhiều tiền hơn từ túi của bạn.
Có thể có những khiếu nại khác đối với nhà sàn không chỉ là thế chấp thuế, mà còn là thế chấp nhà thầu hoặc thế chấp thứ hai. Các nhà thầu nên kiểm tra với công ty đấu giá để đảm bảo rằng tài sản có tiêu đề rõ ràng. Nếu bạn thắng một cuộc đấu giá, bạn sẽ muốn mua bảo hiểm quyền sở hữu trong thời gian ký quỹ hoặc ngay sau khi đóng cửa để bảo vệ bản thân trước mọi sự giả dối không được phát hiện trong quá trình tìm kiếm tiêu đề.
Ngoài ra, trong một số trường hợp, chủ sở hữu (cũ) hoặc người ngồi xổm sẽ chiếm giữ tài sản, nghĩa là bạn sẽ phải đuổi họ ra một quy trình có thể khó chịu nhất, và kéo dài và tốn kém nhất. Để đơn giản hóa quy trình, bạn có thể muốn cung cấp cho họ hàng ngàn đô la phía trước để di chuyển ra ngoài và giao chìa khóa.
Không làm bất cứ điều gì cho đến khi bạn giữ tiêu đề. Tránh sự thôi thúc bắt đầu cải tạo hoặc chuyển vào khách sạn ngay sau khi nhận được giấy chứng nhận bán hàng của bạn. Bạn vẫn cần đợi tối đa 10 ngày hoặc lâu hơn để nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tài sản không thực sự là của bạn cho đến khi bạn giữ giấy chứng nhận đó; chủ sở hữu vẫn có thể giữ quyền của họ đối với nhà bằng cách nộp đơn phản đối việc bán với tòa án hoặc bằng cách trả hết khoản vay.
Điểm mấu chốt
Nhà bị tịch thu có thể hấp dẫn về tài chính, nhưng có nhiều trở ngại cần xem xét trước khi mua. Ngoài ra, chỉ vì một ngôi nhà được bán đấu giá không có nghĩa là bạn sẽ có thể có được nó với giá tốt (hoặc ngôi nhà đó là một thỏa thuận tốt ở bất kỳ giá nào, nó có thể là một hố tiền). Nhưng đối với những cá nhân hiểu biết, thông minh và có động lực, đấu giá tài sản đáng để khám phá như một cách để nhận nhà hoặc một tài sản đầu tư không tốn kém.
Điều đó đang được nói, hãy xem xét các tài sản không đấu giá như là một thay thế. "Có thể tìm thấy một thỏa thuận tốt hơn khi đàm phán với người bán có vốn chủ sở hữu trong một tài sản và có thể thương lượng thay mặt họ mà không cần tất cả các hình phạt và phí liên kết của cuộc đấu giá, " Hume khuyên. "Bạn cũng có thể có nhiều sự cạnh tranh tại các cuộc đấu giá từ các công ty mua bất động sản để chuyển sang làm mô hình kinh doanh. Nhà đấu giá không phải lúc nào cũng là thỏa thuận tốt nhất cho người mua nhà trung bình."
Nếu bạn quan tâm đến việc cố gắng chọn một tài sản mặc cả tại một cuộc đấu giá, có rất nhiều điều để tìm hiểu. Đấu giá là một cách rủi ro hơn để mua một tài sản hơn là thông qua một đại lý bất động sản. Điều quan trọng là phải được giáo dục cực kỳ tốt về quy trình và về các tài sản bạn quan tâm khi đấu thầu. Làm việc với một đại lý hoặc môi giới bất động sản địa phương để xác định các tài sản tiềm năng có thể giúp ích, mặc dù họ có thể không quan tâm trừ khi bạn có thể đạt được thỏa thuận bồi thường.
Cuối cùng, hãy đảm bảo xem xét kỹ lưỡng tất cả các quy tắc đấu giá và tiến hành thẩm định đối với tài sản trước khi bạn đặt giá thầu. Tìm kiếm sự tư vấn của một luật sư bất động sản, một người lý tưởng có kinh nghiệm bán hàng bị tịch thu, để đảm bảo bạn hiểu trách nhiệm và trách nhiệm của mình sẽ là gì nếu bạn là người trả giá thắng cuộc.
