Khi cần thiết phải đưa ra một đống tiền mặt, nhiều chủ nhà thấy sử dụng nhà của họ là cách dễ dàng và thuận tiện nhất. Ngay cả những người có tài sản khác cũng có thể thấy con đường này hấp dẫn bởi vì họ có thể không muốn bán các khoản nắm giữ chịu thuế sẽ tạo ra lãi vốn hoặc trả tiền phạt rút tiền trong IRA sớm hoặc phân phối kế hoạch nghỉ hưu. Những người vay trên vốn chủ sở hữu của họ có ba lựa chọn. Điều tốt nhất cho bạn sẽ phụ thuộc vào hoàn cảnh và mục tiêu của bạn.
Cho vay mua nhà thứ cấp: Phong cảnh
Cho vay mua nhà thứ cấp được chia thành ba loại:
- Thế chấp thứ hai - Còn được gọi là các khoản vay vốn chủ sở hữu, loại hình cho vay mua nhà này có cấu trúc nhất và về cơ bản phản ánh một khoản thế chấp chính. Mặc dù chúng có thể đi kèm với lãi suất thay đổi, lãi suất thường cố định và thường cao hơn so với thế chấp đầu tiên. Các khoản vay này được khấu hao ngay từ đầu và cũng có thời hạn quy định, chẳng hạn như 15 năm. Mỗi khoản thanh toán nhận được được chia giữa lãi và gốc theo cách tương tự như thế chấp chính. Chúng không thể được rút ra sau khi chúng được ban hành. Dòng tín dụng vốn chủ sở hữu (HelOC) - Loại khoản vay này linh hoạt nhất trong ba loại và có thể không có khoản tiền thực tế nào được cấp khi được phê duyệt, mặc dù một số dòng yêu cầu số tiền ban đầu tối thiểu phải được giải ngân. Sau đó, bạn có khả năng rút ra dòng tín dụng này khi bạn cần, giống như thẻ tín dụng. Hầu hết các dòng tín dụng hiện nay đều đi kèm với sổ séc hoặc thẻ ghi nợ để cung cấp quyền truy cập dễ dàng vào các quỹ. HOC TRỢ cũng thường cung cấp khấu hao trong tương lai vì cấu trúc của chúng và bạn sẽ chỉ thực hiện thanh toán trên số tiền thực sự được rút ra. Và không giống như hai hình thức cho vay thứ cấp khác, các HOC TRỢ thường không có chi phí đóng. Một lựa chọn khác: Một khoản vay mà bạn chỉ trả lãi cho những gì bạn đã rút ra mỗi tháng. Điều đó có thể nguy hiểm vì số tiền bạn đã rút sẽ đến hạn vào cuối nhiệm kỳ. Tái cấp vốn bằng tiền mặt - Không giống như hai lựa chọn thay thế khác, phương thức này không nhất thiết liên quan đến khoản vay thứ hai, mặc dù một khoản được sử dụng trong nhiều trường hợp để tránh bảo hiểm thế chấp chính hoặc cung cấp thêm tiền. Trong trường hợp này, bạn chỉ cần tái cấp vốn cho ngôi nhà của mình với số tiền lớn hơn và lấy tiền chênh lệch. Chi phí đóng cho loại khoản vay này có thể khá cao trong một số trường hợp.
Chìa khóa chính
- Sử dụng nhà của bạn như một nguồn vốn có thể là một lựa chọn thông minh để có được tài trợ trong một số tình huống. Nếu rút tiền từ vốn chủ sở hữu từ một ngôi nhà, điều quan trọng là phải chạy các con số và dự đoán dòng tiền trong tương lai của bạn trước khi đăng nhập vào đường chấm chấm. Có thể có được mức lãi suất tốt hơn đối với một loại tài chính khác, chẳng hạn như khoản vay kinh doanh hoặc khoản vay sinh viên; đây có thể là nguồn tài trợ tốt hơn.
Tất cả ba phương pháp truy cập vốn chủ sở hữu nhà có một số đặc điểm chung. Đầu tiên và quan trọng nhất, những người vay không trả các khoản vay này có thể bị mất nhà vì bị tịch thu nhà. Tiền lãi tính theo từng loại khoản vay được sử dụng để được khấu trừ, nhưng với sự ra đời của Dự luật cắt giảm thuế và việc làm, các tiêu chí là khác nhau. Tiền lãi tính được khấu trừ chỉ khi khoản vay được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nhà của người nộp thuế bảo đảm khoản vay. Nếu được sử dụng cho các mục đích đó, bạn có thể khấu trừ tiền lãi lên tới 750.000 đô la tiền vay (lưu ý rằng giới hạn này bao gồm tất cả các khoản nợ bất động sản; nó sẽ nhỏ hơn nếu bạn cũng có thế chấp).
Bạn có thể vay bao nhiêu tiền từ vốn chủ sở hữu của nhà bạn tùy thuộc vào số tiền bạn có trong nhà. Vốn chủ sở hữu là sự khác biệt giữa số tiền bạn nợ và giá trị căn nhà của bạn. Người cho vay sử dụng con số này để tính tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn, hoặc LTV, một yếu tố được sử dụng để xác định xem bạn có đủ điều kiện cho khoản vay hay không. Để có LTV của bạn, hãy chia số dư khoản vay hiện tại của bạn cho giá trị thẩm định hiện tại.
Tất nhiên, số tiền thực tế được cấp tùy thuộc vào điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. Điểm tín dụng trên 700 có thể sẽ đủ điều kiện cho bạn vay. Ít hơn 700 có thể đủ điều kiện cho bạn nhưng với lãi suất cao hơn. DTI đủ điều kiện thay đổi từ người cho vay sang người cho vay, nhưng hầu hết yêu cầu các khoản nợ hàng tháng của bạn ăn ít hơn 50% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Người cho vay cộng tổng số tiền thanh toán hàng tháng cho căn nhà của bạn, bao gồm cả khoản tiền lãi ngoài khoản nợ thế chấp, thuế, bảo hiểm của chủ nhà, các khoản phí liên kết của chủ nhà và bất kỳ khoản nợ nào khác là trách nhiệm pháp lý. Sau đó, tổng số nợ được chia cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn, mức lương cơ bản, hoa hồng và tiền thưởng, cũng như các nguồn thu nhập khác, chẳng hạn như thu nhập cho thuê và tiền cấp dưỡng để đưa ra tỷ lệ DTI.
Thật tốt khi nói chuyện với một cố vấn tín dụng có trình độ để giúp bạn quyết định xem bạn có nên đăng ký vay hay không.
Phù hợp nhất
Hình thức tốt nhất để khai thác vốn chủ sở hữu nhà của bạn có thể phụ thuộc nhiều hơn vào những gì bạn sẽ cần tiền cho hơn bất cứ điều gì khác. Tất nhiên, điểm tín dụng và tình hình tài chính của bạn cũng có vấn đề, nhưng chúng sẽ là một yếu tố bất kể bạn chọn phương án nào. Nói chung, mỗi phương pháp này thường được kết hợp với các tình huống và mục tiêu sau đây.
- Cho vay vốn chủ sở hữu tại nhà - Bởi vì tất cả số tiền trong loại hình cho vay này được giải ngân ngay từ đầu, hầu hết những người vay khi đăng ký chúng thường có nhu cầu ngay lập tức cho toàn bộ số dư. Những khoản vay này thường được sử dụng để chi trả cho các chi phí giáo dục, y tế hoặc các khoản chi phí khác hoặc để tài trợ cho việc hợp nhất nợ. Theo Bankrate.com, lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà ở khoảng 5, 7% kể từ ngày 25 tháng 4 năm 2018; trong khi đó, APR trung bình trên thẻ tín dụng là 16, 47% tính đến cuối tháng 3, mức cao kỷ lục. HOC TRỢ - Một dòng tín dụng vốn chủ sở hữu phù hợp hơn cho các chủ sở hữu nhà định kỳ sẽ cần truy cập vào tiền mặt theo thời gian, chẳng hạn như các chi phí phát sinh trên cơ sở đang diễn ra, ví dụ, một loạt các cải thiện nhà hoặc ra mắt một doanh nghiệp nhỏ. Đây thường là hình thức cho vay rẻ nhất, vì bạn chỉ trả lãi cho những gì bạn thực sự vay và không có chi phí đóng. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ có thể hoàn trả toàn bộ số dư vào thời điểm hết hạn. Tái cấp vốn bằng tiền mặt - Đây thường là một ý tưởng tốt nếu bạn đã tích lũy được vốn chủ sở hữu đáng kể trong nơi cư trú và cần tiền mặt ngay bây giờ nhưng cũng đủ điều kiện để có được tỷ lệ tốt hơn so với khoản thế chấp đầu tiên của bạn. Ví dụ: nếu điểm tín dụng của bạn bây giờ cao hơn nhiều so với khi bạn mua nhà, thì mức lãi suất thấp hơn có thể giúp bù đắp khoản thanh toán cao hơn sẽ đi kèm với số dư cho vay mới lớn hơn bao gồm số tiền rút ra. Và nếu bạn sử dụng số tiền rút ra để thanh toán các khoản nợ khác, chẳng hạn như khoản vay mua xe hơi hoặc thẻ tín dụng, thì dòng tiền chung của bạn vẫn có thể được cải thiện và điểm số của bạn có thể tăng đủ để đảm bảo một khoản tái cấp vốn khác trong tương lai.
Điểm mấu chốt
Nợ vốn chủ sở hữu không phải là một cách tốt để tài trợ cho các chi phí giải trí hoặc hóa đơn hàng tháng, nhưng nó có thể là cứu cánh thực sự cho những người gặp phải những thách thức tài chính lớn, bất ngờ hoặc muốn đầu tư vào tương lai. Điều quan trọng là đảm bảo bạn đang vay với lãi suất thấp nhất có thể và chỉ sử dụng tiền cho mục đích dự định.
