Bạn có sở hữu bất động sản mà bạn thuê? Bên cạnh tiềm năng tăng thu nhập và vốn liên tục, các khoản đầu tư như vậy cung cấp các khoản khấu trừ có thể làm giảm thuế thu nhập đối với lợi nhuận của bạn. Nhưng trước tiên, bạn là nhà đầu tư bất động sản nào: một nhà đầu tư thụ động hay chuyên gia bất động sản?, chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách phân loại của bạn có thể tạo ra sự khác biệt lớn về số lần giảm thuế bạn nhận được.
IRS định nghĩa một chuyên gia bất động sản là một người dành hơn một nửa thời gian làm việc của mình trong kinh doanh cho thuê. Điều này bao gồm phát triển tài sản, xây dựng, mua lại và quản lý. Bạn cũng phải dành hơn 750 giờ mỗi năm để làm việc trên các tài sản cho thuê bất động sản của bạn.
Nguồn thu nhập chung
Thu nhập cho thuê
Tiền bạn nhận được cho thuê thường được coi là chịu thuế trong năm bạn nhận được, không phải khi đến hạn hoặc kiếm được; do đó, bạn phải bao gồm các khoản thanh toán tạm ứng dưới dạng thu nhập.
Ví dụ: giả sử bạn thuê một căn nhà với giá 1.000 đô la mỗi tháng và bạn yêu cầu những người thuê nhà mới phải trả tiền thuê nhà đầu tiên và tháng trước khi họ ký hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp này, bạn sẽ phải khai báo 2.000 đô la bạn nhận được dưới dạng thu nhập, mặc dù 1.000 đô la trong số 2.000 đô la đó bao gồm một khoảng thời gian có thể là vài năm trong tương lai.
Chi phí thuê nhà
Chi phí người thuê của bạn trả cho bạn được coi là thu nhập. Điều này sẽ bao gồm, ví dụ, sửa chữa khẩn cấp trên tủ lạnh mà người thuê phải thực hiện khi bạn ra khỏi thị trấn. Sau đó, bạn có thể khấu trừ khoản thanh toán sửa chữa như một chi phí cho thuê.
Thương mại dịch vụ
Người thuê nhà của bạn có thể đề nghị trao đổi dịch vụ của anh ta để đổi lấy tiền thuê nhà. Tuy nhiên, bạn phải bao gồm giá trị thị trường hợp lý của các dịch vụ dưới dạng thu nhập. Ví dụ: nếu người thuê nhà của bạn đề nghị sơn nhà cho thuê để đổi lấy tiền thuê một tháng (trị giá 1.000 đô la), bạn phải bao gồm 1.000 đô la dưới dạng thu nhập, mặc dù bạn không thực sự nhận được tiền. Tuy nhiên, bạn sẽ có thể khấu trừ 1.000 đô la như một khoản chi phí.
Tiền gửi an ninh
Tiền gửi an ninh không phải chịu thuế khi bạn nhận được chúng nếu mục đích là trả lại số tiền này cho người thuê khi kết thúc hợp đồng thuê. Nhưng nếu người thuê nhà của bạn không tuân theo các điều khoản cho thuê thì sao?
Ví dụ: giả sử bạn thu thập khoản tiền gửi bảo mật $ 500 và sau đó người thuê của bạn di chuyển ra ngoài và để lại những lỗ hổng trên các bức tường có giá $ 400 để sửa chữa. Bạn có thể khấu trừ số tiền đó từ khoản tiền gửi bảo đảm trong năm mà bạn trả lại. Tuy nhiên, tại thời điểm đó, bạn phải bao gồm 400 đô la mà bạn đã sử dụng để sửa chữa tường thành thu nhập. Bạn cũng sẽ có thể hiển thị $ 400 dưới dạng chi phí được khấu trừ.
Sửa chữa Vs. Cải tiến
Chủ sở hữu tài sản cho thuê có thể cho rằng bất cứ điều gì họ làm trên tài sản của họ là một khoản chi phí được khấu trừ. Không phải vậy , theo IRS.
Sửa chữa giữ cho tài sản cho thuê của bạn trong tình trạng tốt và là một khoản chi phí được khấu trừ trong năm mà bạn phải trả cho nó. Sửa chữa bao gồm sơn, sửa chữa một nhà vệ sinh bị hỏng và thay thế một công tắc đèn bị lỗi. Mặt khác, các cải tiến, thêm giá trị cho tài sản của bạn và không được khấu trừ khi bạn trả tiền cho chúng. Bạn phải phục hồi chi phí cải thiện bằng cách khấu hao chi phí so với tuổi thọ của tài sản của bạn. Những cải tiến có thể bao gồm một mái nhà mới, sân trong hoặc nhà để xe.
Do đó, từ quan điểm về thuế, bạn nên sửa chữa khi các vấn đề phát sinh thay vì chờ đợi cho đến khi chúng nhân lên và yêu cầu cải tạo.
Các khoản giảm trừ chung
Chi phí thế chấp
Chi phí để có được một thế chấp không được khấu trừ khi bạn trả chúng. Chúng bao gồm hoa hồng và thẩm định. Tuy nhiên, bạn có thể khấu hao chúng trong suốt thời gian thế chấp của bạn.
Khi bạn bắt đầu thực hiện thanh toán thế chấp, hãy nhớ rằng không phải tất cả các khoản thanh toán đều được khấu trừ. Vì một phần của mỗi khoản thanh toán được dùng để trả hết tiền gốc, nên số tiền này không phải là chi phí được khấu trừ; phần trả lãi được khấu trừ. Công ty thế chấp của bạn sẽ gửi cho bạn Mẫu 1098 mỗi năm cho biết số tiền bạn đã trả lãi trong suốt cả năm. Điều này được khấu trừ. Ngoài ra, nếu một phần khoản thanh toán của bạn bao gồm tiền vào tài khoản ký quỹ để trang trải thuế và bảo hiểm, công ty thế chấp của bạn cũng nên báo cáo điều đó với bạn.
Chi phí đi lại
Tiền bạn chi cho việc đi lại để thu tiền thuê hoặc duy trì tài sản cho thuê của bạn được khấu trừ. Tuy nhiên, nếu mục đích của chuyến đi là để cải thiện, bạn phải thu hồi chi phí đó như là một phần của việc cải thiện và khấu hao.
Bạn có hai lựa chọn về cách khấu trừ chi phí đi lại: chi phí thực tế hoặc tỷ lệ số dặm tiêu chuẩn. Bạn có thể về các yêu cầu của IRS và trợ cấp số dặm hiện tại trong Ấn phẩm 463.
Chi phí chung khác
Ngoài việc sửa chữa và khấu hao, một số chi phí phổ biến khác bạn có thể khấu trừ là:
- Bảo hiểmTaxes Chăm sóc bình minh Phí chuẩn bị hoàn trả Thuế xuất phát từ các nguyên nhân (bão, động đất, lũ lụt, v.v.) hoặc trộm cắp
Chung cư và hợp tác xã
Nếu bạn sở hữu một căn hộ cho thuê hoặc hợp tác xã, mỗi người có một số quy tắc đặc biệt.
Chung cư
Với một căn hộ chung cư, bạn có thể trả phí hoặc đánh giá để chăm sóc tài sản thuộc sở hữu chung. Điều này bao gồm cấu trúc tòa nhà, hành lang, thang máy và khu vực giải trí.
Khi bạn thuê nhà chung cư, bạn có thể khấu trừ các chi phí, chẳng hạn như khấu hao, sửa chữa, tiền lãi và các khoản thuế liên quan đến tài sản chung. Tuy nhiên, cũng giống như với một gia đình cho thuê, bạn không thể khấu trừ tiền chi cho cải thiện vốn, như một đánh giá cho một chiếc taxi tại nhà câu lạc bộ. Thay vào đó, bạn phải khấu hao chi phí của bạn cho bất kỳ cải thiện nào so với tuổi thọ của nó.
Hợp tác xã
Các chi phí bạn có cho một căn hộ hợp tác mà bạn thuê được khấu trừ. Điều này bao gồm phí bảo trì trả cho tập đoàn nhà ở hợp tác xã. Cải thiện vốn được đối xử khác nhau - bạn không thể khấu trừ chi phí cải thiện, và bạn cũng không thể khấu hao nó. Bạn phải thêm chi phí cải thiện vào cơ sở chi phí của mình trong cổ phiếu của tập đoàn. Điều này sẽ làm giảm mức tăng vốn của bạn khi bạn bán căn hộ.
Giữ thành tích tốt
Theo Biểu E của IRS, có không gian cho nhiều loại chi phí. Do đó, IRS cung cấp cho bạn sự linh hoạt trong các mục bạn có thể khấu trừ. Nhưng hãy chuẩn bị để sao lưu yêu cầu của bạn và chắc chắn thoát ra khỏi các chi phí dành cho sửa chữa và bảo trì từ những khoản cải thiện vốn. Hãy nhớ rằng, số tiền bạn chi cho việc cải thiện có thể giảm trách nhiệm thuế khi bạn bán.
Ngoài ra, nếu bạn tự nhận là một chuyên gia bất động sản, bạn nên tiếp tục hỗ trợ tài liệu (sổ hẹn, nhật ký, lịch, nhật ký, v.v.) để chứng minh sự tham gia tích cực của bạn và thời gian dành cho tài sản của bạn mỗi năm.
Nói chung, có khá nhiều loại khấu trừ dành cho các nhà đầu tư bất động sản và nó trả tiền để biết những loại bạn đủ điều kiện.
