Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 đã đưa ra một loạt các khoản giảm thuế mới trong khi loại bỏ những người khác, một trong số đó được cho là ảnh hưởng đến lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên, phần lớn khoản khấu trừ đó đã được loại bỏ một cách hiệu quả, ít nhất là đến cuối năm 2025. Tuy nhiên, Dịch vụ Doanh thu Nội bộ (IRS) đã cho phép một lỗ hổng trong luật thuế cho phép một số chủ nhà tiếp tục hưởng lợi từ lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà. khấu trừ.
Một số thay đổi về thuế khác ảnh hưởng trực tiếp đến những người nộp thuế sở hữu nhà hoặc dự định mua một căn nhà, bao gồm giảm giới hạn nợ thế chấp được khấu trừ xuống còn 750.000 đô la cho các khoản vay được thực hiện sau ngày 14 tháng 12 năm 2017. Giới hạn trước đó là 1 triệu đô la. Ngoài ra, trong tương lai, có giới hạn 10.000 đô la cho các khoản khấu trừ được ghi thành từng khoản cho thuế nhà nước và địa phương (SALT), bao gồm thuế bất động sản.
Chìa khóa chính
- Bất chấp các quy định của Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm, IRS trong một lời khuyên năm 2018 nói rằng lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà vẫn được khấu trừ, cũng như lãi cho các khoản vay thế chấp và thế chấp thứ hai. Để đủ điều kiện khấu trừ, tiền vay phải dành cho IRS- sử dụng đã được phê duyệt: cụ thể là để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể nhà của người nộp thuế, "trong đó tiền được vay. Tiền phải được sử dụng liên quan đến nhà, không phải trả nợ cá nhân hoặc các chi phí khác. không giới hạn, tổng số tiền lãi liên quan đến thế chấp có thể được khấu trừ vào đầu năm 2018 là $ 750.000.
Quy định mới về khấu trừ lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu
Vào tháng 2 năm 2018, IRS đã đưa ra một lời khuyên cho người nộp thuế liên quan đến tình trạng khấu trừ lãi suất cho vay vốn chủ sở hữu nhà. Tư vấn quy định rằng lãi suất cho các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà ở (HELOCs) và các khoản thế chấp thứ hai vẫn được khấu trừ, bất kể khoản vay được dán nhãn như thế nào, miễn là khoản vay được sử dụng theo IRS.
Cụ thể, các khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, các khoản vay thế chấp hoặc thế chấp thứ hai phải được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể căn nhà của người nộp thuế để đảm bảo khoản vay lãi suất được khấu trừ.
Mặc dù IRS không bao gồm danh sách các chi phí sẽ được chi trả theo các quy định của pháp luật, nhưng tư vấn đã bao gồm một số ví dụ về chi phí cải thiện nhà được phép. Chẳng hạn, bạn vẫn có thể đủ điều kiện để khấu trừ nếu bạn đang sử dụng khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc HelOC để thực hiện các việc sau:
- Xây dựng một phần bổ sung để mở rộng ngôi nhà của bạn. Tạo một mái nhà mới trên tài sản Đặt lại hệ thống HVAC của bạn Hoàn thành một dự án tu sửa nhà bếp hoặc phòng tắm rộng rãi Mở rộng đường lái xe của bạn
Tác động của các quy tắc cho vay vốn chủ sở hữu nhà mới
Việc duy trì khoản khấu trừ cho người nộp thuế đủ điều kiện là tin tốt cho chủ nhà. Một báo cáo của TransUnion ước tính rằng hơn hai phần ba chủ sở hữu nhà có thể đủ điều kiện nhận được một HOC TRỢ, và nguồn gốc của HelOC dự kiến sẽ đạt tới 11 triệu vào năm 2022. Báo cáo cũng ước tính rằng số lượng người tiêu dùng mở một khoản tín dụng vốn chủ sở hữu giữa đến năm 2022 sẽ cao hơn gấp đôi tỷ lệ của những người đã làm như vậy trong khoảng thời gian từ 2012 đến 2016.
Giữ khoản khấu trừ cho vay vốn chủ sở hữu nhà ngay cả ở dạng hạn chế cũng có thể có ý nghĩa tích cực trong việc khuyến khích sở hữu nhà.
Các quy định khác của dự luật thuế có thể có tác dụng ngược lại. Ngoài việc cắt giảm thuế nghiêm trọng của tiểu bang và địa phương, khoản khấu trừ tiêu chuẩn đã tăng gần gấp đôi, lên tới 12.000 đô la cho những người quay phim đơn lẻ và 24.000 đô la cho các cặp vợ chồng nộp đơn khai thuế chung.
Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Quốc gia, khoản khấu trừ tiêu chuẩn cao hơn có thể thu hẹp số người nộp thuế, những người cảm thấy thuận lợi khi yêu cầu khấu trừ lãi suất thế chấp và khấu trừ thuế tài sản bằng cách ghi thành từng khoản. Điều đó có nghĩa là sẽ không có sự khác biệt về thuế giữa việc thuê và sở hữu hơn 90% người nộp thuế. Giữ lại khoản khấu trừ cho vay vốn chủ sở hữu nhà có thể được xem như là một khuyến khích bổ sung để mua thay vì thuê.
Thực tiễn tốt nhất để yêu cầu khấu trừ lãi suất vốn chủ sở hữu nhà
Điều tương tự cũng xảy ra nếu bạn vay tiền và để tiền trong ngân hàng làm quỹ chỉ trong trường hợp khẩn cấp.
Hơn nữa, việc cải tạo phải được thực hiện đối với tài sản mà bạn đang thực hiện khoản vay vốn chủ sở hữu. Bạn không thể, ví dụ, vay một khoản vay trên nơi cư trú chính của bạn và sử dụng tiền để cải tạo ngôi nhà của bạn tại hồ.
Tiếp theo, giữ hồ sơ thích hợp về chi phí của bạn. Tỷ lệ được IRS kiểm toán thường thấp, nhưng bạn không muốn có bất kỳ cơ hội nào. Nếu bạn đang dự định sử dụng khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc HelOC để trả cho việc sửa chữa hoặc nâng cấp nhà, hãy đảm bảo giữ biên lai cho tất cả mọi thứ bạn chi tiêu và báo cáo ngân hàng cho biết tiền đã đi đâu.
Cuối cùng, hãy nhớ rằng việc khấu trừ không phải là không giới hạn. Tổng số tiền lãi liên quan đến thế chấp có thể được khấu trừ vào đầu năm 2018 là 750.000 đô la. Nếu bạn có một lượng vốn chủ sở hữu lớn và khoản vay thế chấp đầu tiên lớn, bạn có thể không thể khấu trừ tất cả tiền lãi kết hợp. Vì tiền lãi cho các khoản thế chấp cũ được chuyển sang khoản vay 1 triệu đô la, hãy kiểm tra cẩn thận với kế toán của bạn về những gì bạn có thể khấu trừ nếu bạn có cả khoản thế chấp cũ và khoản vay vốn chủ sở hữu đủ điều kiện để khấu trừ.
Điểm mấu chốt
Một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng có thể là một nguồn tài trợ thuận tiện khi bạn muốn làm nổi bật ngôi nhà của mình. Nắm bắt một khoản khấu trừ thuế cho tiền lãi bạn phải trả là một lợi ích bổ sung. Tuy nhiên, như với bất kỳ khoản vay nào khác, hãy dành thời gian để so sánh lãi suất và thời hạn cho vay từ các bên cho vay khác nhau để tìm ra thỏa thuận tốt nhất có thể.
