Đầu tư vào bất động sản cho thuê trông giống như một ý tưởng tuyệt vời trên giấy. Bạn chỉ cần mua một nơi trong một khu vực đẹp, tìm người thuê và để tiền mặt vào - phải không? Vâng, thực sự có một số vấn đề bạn phải xem xét trước khi mua một tài sản và đặt quảng cáo "cho thuê" trên bãi cỏ và trên báo (hoặc trực tuyến). Ở đây chúng tôi cung cấp một danh sách các ưu và nhược điểm của việc sở hữu bất động sản cho thuê và cung cấp cho bạn một vài lời khuyên về cách biến lợi nhuận như một chủ nhà.
Lời khuyên cho Chủ nhà tương lai
Ưu điểm của bất động sản cho thuê
Nhiều người cảm thấy không thoải mái khi đầu tư vào các công cụ tài chính không có ý định đầu tư vào bất động sản, vì đó là một tài sản hữu hình. Đây là một sự phân biệt tâm lý, vì một cổ phiếu xấu và một tài sản cho thuê xấu có khả năng mất tiền như nhau. Điều đó nói rằng, đây là những lợi thế xuất hiện trên giấy:
Mức thu nhập hiện tại. Điều này đề cập đến tiền thuê còn lại sau khi thế chấp và các chi phí liên quan đã được thanh toán. Thu nhập hiện tại về cơ bản là tiền mặt hàng tháng mà bạn không phải làm việc - tài sản của bạn tạo ra nó cho bạn.
Sự đánh giá. Đây là sự gia tăng giá trị mà các đặc tính thường trải qua khi thời gian trôi qua. Đánh giá cao không được đảm bảo. Tuy nhiên, nếu bạn sở hữu một tài sản ở khu vực ổn định (thành phố), tài sản đó có thể sẽ tăng giá trị qua các năm. Ngay cả các tài sản trong khu vực dân cư thưa thớt và ít mong muốn có thể đánh giá cao do lạm phát chung.
Tận dụng. Tài sản cho thuê có thể được mua bằng vốn vay. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiểm soát toàn bộ tài sản và vốn chủ sở hữu bằng cách chỉ giảm một phần nhỏ trong tổng chi phí của nó - tỷ lệ phần trăm của tổng giá trị. Ngoài ra, tài sản bạn mua đảm bảo khoản nợ thay vì các tài sản khác của bạn. Nếu bạn không theo kịp các khoản thanh toán cho vay hàng tháng, bạn có thể mất tài sản cho thuê, nhưng bạn không nên mất nhà riêng của mình.
Lợi thế thuế. Thu nhập cho thuê của bạn có thể được miễn thuế nếu bạn không nhận được dòng tiền ròng sau khi trừ chi phí. Điều này có nghĩa là khoản thế chấp của bạn đang được thanh toán và bạn sở hữu nhiều hơn tổng giá trị tài sản (thay vì chỉ kiểm soát nó), nhưng bạn không phải trả thuế cho số tiền đang làm điều này cho bạn. Ngoài ra, bạn cũng có thể rút tiền miễn thuế bằng cách tái cấp vốn khoản vay nếu tài sản tăng giá và lãi suất đã giảm. Cuối cùng, bạn có thể tránh phải trả thuế cho việc bán bất động sản cho thuê nếu bạn bán nó và kịp thời tái đầu tư tiền vào một tài sản khác (gọi là chuyển đổi hoặc trao đổi miễn thuế).
Nhược điểm của bất động sản cho thuê
Trách nhiệm pháp lý. Điều gì xảy ra nếu một cầu thang bị phá vỡ dưới chân người thuê nhà của bạn? Với sự gia tăng các vụ kiện phù phiếm và không thể định lượng bản chất của "đau khổ cảm xúc", trách nhiệm pháp lý có thể là một điều đáng sợ. Cung cấp cho ai đó nơi trú ẩn để đổi lấy tiền đặt bạn và người thuê vào một mối quan hệ nơi cả hai bên chịu trách nhiệm. Bạn phải chắc chắn rằng tài sản bạn đang thuê đáp ứng tất cả các quy tắc và quy định xây dựng.
Chi phí bất ngờ. Bạn làm gì khi kéo tấm thảm tầng hầm lên và tìm thấy một vết nứt mở ra vực thẳm? Không thể chuẩn bị cho mọi chi phí liên quan đến việc sở hữu bất động sản cho thuê. Nồi hơi, hệ thống ống nước và đồ đạc thường cần phải được thay thế và không quá đắt đỏ. Tuy nhiên, hệ thống dây điện bị lỗi, nền móng xấu và tấm lợp bị xâm phạm có thể rất tốn kém để sửa chữa. Nếu bạn không thể trả tiền để sửa chữa, bạn sẽ bị bỏ lại mà không có người thuê và với triển vọng khủng khiếp là bán bất động sản với mức chiết khấu đáng kể. Ngoài ra, khi các mã xây dựng phát triển theo thời gian, sơn chì, amiăng, ngói lợp tuyết tùng và các vật liệu khác đã qua kiểm tra trong quá khứ có thể được đánh giá lại cho nhược điểm của bạn.
Người thuê nhà xấu. Không ai muốn phải sử dụng một công ty thu gom để thu tiền thuê quá hạn. Thật không may, hầu hết mọi chủ nhà đều có một câu chuyện liên quan đến các cảnh sát viên hoặc cảnh sát trưởng hộ tống người thuê của mình ra khỏi tài sản - xóa tan mọi hy vọng nhận được tiền thuê nhà quá hạn năm tháng. Người thuê nhà xấu cũng có thể làm tăng chi phí bất ngờ của bạn và thậm chí đánh bạn bằng một vụ kiện.
Vị trí tuyển dụng. Không có tiền đến có nghĩa là bạn phải thanh toán hàng tháng bằng tiền túi của mình. Nếu bạn có một quỹ khẩn cấp, bạn sẽ có thể sống sót qua các vị trí tuyển dụng với ít rắc rối. Nếu bạn không có, bạn có thể thấy mình phải vật lộn để trả tiền thuê nhà cho chủ nhà khắc nghiệt nhất - ngân hàng.
Lời khuyên cho chủ nhà
Giảm thiểu những bất lợi của việc sở hữu bất động sản thực sự đơn giản. Dưới đây là một số hướng dẫn sẽ giúp.
Giữ kỳ vọng của bạn hợp lý. Có mục tiêu của dòng tiền tích cực, nhưng đừng hy vọng sẽ mua một du thuyền mới vào cuối năm. Nếu bạn giữ mong muốn của mình trong tầm kiểm soát, bạn sẽ không muốn tăng tiền thuê nhà và đẩy ra những người thuê nhà tốt.
Tìm sự cân bằng giữa thu nhập và nỗ lực. Bạn đang có kế hoạch trở thành một chủ nhà "thực hành"? hay bạn nên làm việc với một công ty? Thu nhập hiện tại có vẻ không lớn lắm nếu bạn đang làm một ca làm việc toàn thời gian khác làm việc cho tài sản cho thuê của mình. Hạnh phúc, có những công ty quản lý tài sản sẽ điều hành tài sản của bạn theo tỷ lệ phần trăm thu nhập cho thuê; bạn có thể xem xét tham gia một.
Biết các quy tắc. Luật liên bang và tiểu bang nêu rõ trách nhiệm và trách nhiệm pháp lý của bạn, vì vậy bạn không thể tuyên bố thiếu hiểu biết khi có chuyện gì xảy ra. Bạn sẽ phải làm một số đọc; tuy nhiên, tốt hơn là dành 20 giờ trong thư viện hơn là trong phòng xử án.
Có tài sản được kiểm tra. Một trong những cách tốt nhất để tránh các chi phí bất ngờ là kiểm tra tài sản của một chuyên gia trước khi bạn mua nó.
Hãy chắc chắn rằng hợp đồng thuê của bạn là hợp pháp. Nếu bạn phạm sai lầm trong hợp đồng thuê, bạn sẽ khó kiện tụng hơn nếu người thuê vi phạm các điều khoản.
Gọi tham khảo và chạy kiểm tra tín dụng. Quá nhiều chủ nhà vội vàng lấp chỗ trống thay vì dành thời gian để đảm bảo người thuê nhà tiềm năng là một lựa chọn tốt hơn so với một tài sản trống. Nếu bạn có thời gian, bạn có thể muốn lái xe bởi không gian sống hiện tại của người thuê nhà - đó là tài sản của bạn có thể sẽ trông như thế nào khi người thuê đó sống ở đó.
Tham gia Hiệp hội Chủ nhà trong Khu vực của bạn. Tham gia một hiệp hội sẽ cung cấp cho bạn nhiều kinh nghiệm cũng như hợp đồng thuê mẫu, bản sao luật và quy định, và danh sách các luật sư, nhà thầu và thanh tra đàng hoàng. Một số hiệp hội thậm chí có thể cho phép bạn tham gia trước khi bạn mua một tài sản cho thuê.
Kết bạn với Luật sư, Chuyên gia Thuế và Nhân viên Ngân hàng. Nếu bạn thấy rằng bạn thích sở hữu tài sản cho thuê, một mạng lưới bao gồm ba chuyên gia này sẽ rất cần thiết nếu bạn muốn tăng tỷ lệ sở hữu của mình.
Hãy chắc chắn rằng bạn có loại bảo hiểm phù hợp. Sau khi học các quy tắc, bạn sẽ cần mua bảo hiểm để trang trải trách nhiệm pháp lý của bạn. Bạn sẽ cần sự giúp đỡ của một chuyên gia bảo hiểm để chọn gói phù hợp cho loại tài sản cho thuê của bạn; một chính sách chủ sở hữu vanilla đồng bằng có thể không đầy đủ.
Tạo một quỹ khẩn cấp. Đây thực chất là tiền dành cho các chi phí bất ngờ không được bảo hiểm. Không có số tiền được đặt cho một quỹ khẩn cấp, nhưng 20% giá trị của tài sản là một hướng dẫn tốt. Tuy nhiên, bất cứ điều gì tốt hơn không có gì. Nếu bạn đang nhận được thu nhập hiện tại từ một tài sản, bạn có thể gộp số tiền đó vào quỹ khẩn cấp.
