Thế chấp có thể giả định cho phép người mua một tài sản nhận thế chấp từ người bán của tài sản. Có thể có lợi ích cho cả người mua và người bán gắn liền với thế chấp giả định. Tuy nhiên, mọi thứ phụ thuộc vào người mua sở hữu khả năng đảm nhận tỷ lệ thế chấp giả định, thường thấp hơn lãi suất thị trường hiện hành. Ngoài ra, một thế chấp có thể giả định giúp người mua tránh được một số chi phí giải quyết. Nói chung, các khoản vay được thực hiện trong 20 năm cuối của thế chấp hiếm khi được giả định với ngoại lệ đáng chú ý là các khoản vay VA và FHA.
Người mua không phải là bên duy nhất được hưởng lợi từ một thế chấp có thể giả định. Người bán chia sẻ tùy tiện bằng cách tính giá cao hơn cho tài sản, yêu cầu người mua phải trả chi phí đóng mà người bán có thể phải trả, hoặc yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt cho một nửa số tiền tiết kiệm của người mua trong khung thời gian đã thỏa thuận.
Ví dụ: nếu lãi suất hiện tại là 8%, lãi suất thế chấp có thể giả định là 5% và người mua dự định sống trong nhà trong năm năm, người bán có thể yêu cầu một nửa số tiền tiết kiệm dự kiến thường không được tiết lộ trong năm năm giai đoạn = Stage. Trong trường hợp như vậy, thế chấp có thể giả định có thể có lợi cho người bán thậm chí nhiều hơn người mua!
Dưới đây là một số ưu điểm và nhược điểm của các khoản thế chấp giả định cho cả người mua và người bán.
Ưu điểm
- Nếu lãi suất giả định thấp hơn lãi suất thị trường hiện tại, người mua sẽ tiết kiệm tiền ngay lập tức. Cũng có ít chi phí đóng liên quan đến việc giả định thế chấp. Điều này có thể tiết kiệm tiền cho người bán cũng như người mua. Nếu người mua có mức lãi suất thấp hơn, người bán có thể dễ dàng đàm phán giá gần với giá chào bán hơn. Người bán cũng có thể hưởng lợi từ việc sử dụng thế chấp giả định như một chiến lược tiếp thị để thu hút người mua. Không phải tất cả các khoản thế chấp đều có thể giả định và người bán có thể chiếm thế thượng phong trong cuộc cạnh tranh thị trường.
Nhược điểm
- Một người mua giả định thế chấp có thể yêu cầu một lượng tiền mặt lớn hoặc để thế chấp lần thứ hai. Nếu ngôi nhà được định giá ở mức giá lớn hơn thế chấp còn lại trên căn nhà, người mua phải tạo ra sự khác biệt. Một ngôi nhà có thể được bán trên thị trường với giá 350.000 đô la, nhưng thế chấp được giả định chỉ là 200.000 đô la. Người mua sẽ cần đóng góp 150.000 đô la. Thế chấp thứ hai có vấn đề vì có hai bên cho vay thế chấp liên quan và các chi tiết hợp đồng rất phức tạp trong trường hợp người mua vỡ nợ. Hơn nữa, giả sử một khoản vay khác phủ nhận lợi ích của khoản vay giả định.
Cuối cùng, các khoản vay VA và FHA có thể được giả định với điều kiện người mua nhận được sự chấp thuận tín dụng từ người cho vay thế chấp. Dự phòng này không được đặt cho người cho vay, người đồng ý rằng khoản vay có thể được giả định, nhưng, đó là cách để người cho vay xác định xem người mua có xứng đáng với tín dụng hay không. Trong những trường hợp như vậy, người bán sẽ không nhận được bất kỳ lợi nhuận chênh lệch giá nào, nhưng người mua phải trả thêm phí cho VA hoặc FHA.
