Tỷ lệ vốn hóa là đường cơ sở được sử dụng phổ biến nhất để so sánh các tài sản đầu tư. Nó tương tự như tỷ lệ lợi nhuận hiệu quả ước tính cho một khoản đầu tư bảo mật điển hình. Ví dụ: một tài sản toàn bộ bằng tiền mặt trị giá 100.000 đô la với tỷ lệ giới hạn 4, 5% sẽ tạo ra lợi nhuận tương đương với 100.000 đô la đầu tư vào chứng khoán ở mức 4, 5%. Con số này giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định việc sử dụng tốt nhất các quỹ đầu tư của họ.
Tính tỷ lệ vốn hóa
Một công thức đơn giản để tính tỷ lệ vốn hóa là thu nhập hoạt động ròng hàng năm chia cho tổng chi phí mua lại. Công thức này thực sự là nghịch đảo của bội số giá / thu nhập tiêu chuẩn.
Thu nhập hoạt động ròng có thể được tính bằng cách trừ vào tổng doanh thu tất cả các chi phí quản lý, chi phí tiện ích, bảo trì, bảo hiểm, thuế và các chi phí hoạt động khác. Thu nhập hoạt động ròng không tính đến các khoản thanh toán thế chấp.
Chi phí mua lại nhiều hơn giá mua đã nêu. Họ phải hạch toán phí môi giới và đóng chi phí. Nếu bất động sản không sẵn sàng cho thuê, tất cả các chi phí phát sinh để phục hồi cũng cần phải được bao gồm.
Các nhà đầu tư phải so sánh tỷ lệ vốn hóa bao gồm các chi phí tương tự. Ví dụ, không hợp lệ khi so sánh một tỷ lệ vốn hóa giảm giá doanh thu cho thuê dựa trên vị trí tuyển dụng trung bình hàng năm và một tỷ lệ không thực hiện giảm giá như vậy.
Tầm quan trọng của tỷ lệ vốn hóa
Việc sử dụng hàng đầu của tỷ lệ vốn hóa là phân biệt giữa các cơ hội đầu tư khác nhau. Nếu một khoản đầu tư bảo đảm mang lại lợi nhuận ước tính 4% và một tài sản có tỷ lệ vốn hóa là 8%, một nhà đầu tư có khả năng tập trung vào tài sản.
Tỷ lệ vốn hóa cũng có thể hình thành xu hướng cho chủ sở hữu tài sản thương mại. Xu hướng có thể cho thấy thị trường có thể đứng đầu ở đâu, cho phép điều chỉnh dựa trên giá thuê ước tính.
Có một giới hạn về mức độ hữu dụng vốn hóa; tài sản đầu tư với dòng tiền bất thường hoặc phức tạp không thể dựa vào tỷ lệ vốn hóa đơn giản. Thay vào đó, tốt nhất nên dựa vào phân tích dòng tiền chiết khấu.
