Tái cấp vốn một khoản thế chấp có nghĩa là trả hết một khoản vay hiện có và thay thế bằng một khoản vay mới. Có nhiều lý do tại sao chủ nhà tái tài trợ: để có được lãi suất thấp hơn; để rút ngắn thời hạn thế chấp của họ; để chuyển đổi từ thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) sang thế chấp có lãi suất cố định hoặc ngược lại; khai thác vốn chủ sở hữu nhà để tài trợ cho một khoản mua lớn, hoặc để củng cố nợ.
Vì việc tái cấp vốn có thể tiêu tốn từ 3% đến 6% tiền gốc của khoản vay và đối với một khoản thế chấp ban đầu, đòi hỏi phải có thẩm định, tìm kiếm tiêu đề và phí nộp đơn, điều quan trọng đối với chủ nhà là xác định liệu tái cấp vốn có phải là một quyết định tài chính khôn ngoan hay không.
Tái cấp vốn để đảm bảo lãi suất thấp hơn
Một trong những lý do tốt nhất để tái cấp vốn là giảm lãi suất cho khoản vay hiện tại của bạn. Trong lịch sử, nguyên tắc chung là tái cấp vốn là một ý tưởng tốt nếu bạn có thể giảm lãi suất ít nhất 2%. Tuy nhiên, nhiều người cho vay nói rằng tiết kiệm 1% là đủ để khuyến khích tái cấp vốn.
Chìa khóa chính
- Lãi suất thấp hơn cho khoản thế chấp của bạn là một trong những lý do tốt nhất để tái cấp vốn. Khi lãi suất giảm, hãy cân nhắc tái cấp vốn để rút ngắn thời hạn của khoản thế chấp của bạn và trả ít hơn đáng kể trong các khoản thanh toán lãi suất. Chuyển sang thế chấp lãi suất cố định hoặc điều chỉnh -rate một người khác có thể có ý nghĩa tùy thuộc vào tỷ lệ và thời gian bạn dự định ở lại nhà hiện tại của mình. Vốn chủ sở hữu hoặc nợ hợp nhất có thể là lý do chính đáng để tái cấp vốn cho cặp đôi hoặc làm như vậy đôi khi có thể làm cho bẫy nợ trở nên tồi tệ hơn.
Giảm lãi suất của bạn không chỉ giúp bạn tiết kiệm tiền mà còn tăng tốc độ bạn xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà và nó có thể làm giảm quy mô thanh toán hàng tháng của bạn. Ví dụ, thế chấp có lãi suất cố định 30 năm với lãi suất 9% trên căn nhà trị giá 100.000 đô la có khoản thanh toán gốc và lãi là 804, 62 đô la. Khoản vay tương tự ở mức 4, 5% làm giảm khoản thanh toán của bạn xuống còn 506, 69 đô la.
Tái cấp vốn để rút ngắn thời hạn cho vay
Khi lãi suất giảm, chủ nhà thường có cơ hội tái cấp vốn một khoản vay hiện có cho một khoản vay khác mà không có nhiều thay đổi trong thanh toán hàng tháng, có thời hạn ngắn hơn đáng kể. Đối với khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm đối với căn nhà trị giá 100.000 đô la, việc tái cấp vốn từ 9% đến 5, 5% có thể cắt giảm thời hạn trong một nửa xuống còn 15 năm chỉ với một thay đổi nhỏ trong khoản thanh toán hàng tháng từ 804, 62 đô la xuống còn 817, 08 đô la.
Tái cấp vốn để chuyển đổi sang thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh hoặc lãi suất cố định
Mặc dù ARM thường bắt đầu đưa ra mức lãi suất thấp hơn thế chấp có lãi suất cố định, nhưng việc điều chỉnh định kỳ có thể dẫn đến tăng lãi suất cao hơn tỷ lệ có sẵn thông qua thế chấp có lãi suất cố định. Khi điều này xảy ra, chuyển đổi sang thế chấp có lãi suất cố định trong lãi suất thấp hơn và loại bỏ mối quan tâm về việc tăng lãi suất trong tương lai.
Ngược lại, chuyển đổi từ khoản vay có lãi suất cố định sang ARM có thể là một chiến lược tài chính hợp lý nếu lãi suất giảm. Nếu lãi suất tiếp tục giảm, việc điều chỉnh lãi suất định kỳ trên ARM dẫn đến giảm lãi suất và thanh toán thế chấp hàng tháng nhỏ hơn loại bỏ nhu cầu tái cấp vốn mỗi khi lãi suất giảm. Với lãi suất thế chấp tăng, mặt khác, đây sẽ là một chiến lược không khôn ngoan.
Chuyển đổi sang ARM, thường có khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn thế chấp có thời hạn, có thể là một ý tưởng tốt cho những chủ nhà không có kế hoạch ở trong nhà của họ trong hơn một vài năm. Nếu lãi suất giảm, những chủ nhà này có thể giảm lãi suất cho vay và thanh toán hàng tháng, nhưng họ sẽ không phải lo lắng về lãi suất cao hơn trong tương lai vì họ sẽ không sống trong nhà đủ lâu.
Tái cấp vốn để Tap Equity hoặc Hợp nhất Nợ
Trong khi các lý do được đề cập trước đây để tái cấp vốn đều có hiệu quả về mặt tài chính, thì tái cấp vốn thế chấp có thể là một con dốc trơn trượt cho khoản nợ không bao giờ kết thúc.
Chủ nhà thường truy cập vào vốn chủ sở hữu trong nhà của họ để trang trải các chi phí lớn, chẳng hạn như chi phí tu sửa nhà hoặc giáo dục đại học của một đứa trẻ. Những chủ sở hữu nhà này có thể biện minh cho việc tái cấp vốn bằng cách tu sửa làm tăng thêm giá trị cho căn nhà hoặc lãi suất cho khoản vay thế chấp thấp hơn tỷ lệ tiền vay từ một nguồn khác.
Một lý do khác là lãi suất cho các khoản thế chấp được khấu trừ thuế. Mặc dù những lập luận này có thể đúng, việc tăng số năm bạn nợ trong khoản thế chấp của bạn hiếm khi là một quyết định tài chính thông minh cũng như không chi một đô la cho lãi suất để có được 30- khấu trừ thuế cent. Cũng lưu ý rằng kể từ khi Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm có hiệu lực, quy mô của khoản vay mà bạn có thể khấu trừ tiền lãi đã giảm từ 1 triệu đô la xuống còn 750.000 đô la nếu bạn mua nhà sau ngày 15 tháng 12 năm 2017.
Nhiều chủ nhà tái tài trợ để củng cố nợ của họ. Theo mệnh giá, thay thế nợ lãi suất cao bằng thế chấp lãi suất thấp là một ý tưởng tốt. Thật không may, tái cấp vốn không mang lại sự thận trọng tài chính tự động. Chỉ thực hiện bước này nếu bạn tin rằng bạn có thể chống lại sự cám dỗ chi tiêu một khi khoản tái cấp vốn giúp bạn thoát khỏi nợ nần.
Phải mất nhiều năm để bù lại 3% đến 6% tiền gốc mà chi phí tái cấp vốn, vì vậy đừng làm điều đó trừ khi bạn có kế hoạch ở trong ngôi nhà hiện tại của bạn trong hơn một vài năm.
Xin lưu ý rằng một tỷ lệ lớn những người đã từng tạo ra nợ lãi suất cao bằng thẻ tín dụng, xe hơi và các giao dịch mua khác sẽ chỉ cần thực hiện lại sau khi tái cấp vốn thế chấp cho họ tín dụng khả dụng để thực hiện. Điều này tạo ra một khoản lỗ gấp bốn lần ngay lập tức bao gồm các khoản phí lãng phí cho việc tái cấp vốn, mất vốn chủ sở hữu trong nhà, thêm năm trả lãi tăng cho khoản thế chấp mới và trả lại nợ lãi suất cao khi thẻ tín dụng được rút lại một lần nữa. kết quả là một sự tồn tại vô tận của chu kỳ nợ và phá sản cuối cùng.
Điểm mấu chốt
Tái cấp vốn có thể là một động thái tài chính tuyệt vời nếu nó làm giảm khoản thanh toán thế chấp của bạn, rút ngắn thời hạn của khoản vay hoặc giúp bạn xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn. Khi được sử dụng cẩn thận, nó cũng có thể là một công cụ có giá trị để kiểm soát nợ. Trước khi bạn tái tài trợ, hãy xem xét kỹ tình hình tài chính của bạn và tự hỏi: Tôi dự định tiếp tục sống trong nhà bao lâu? Tôi sẽ tiết kiệm được bao nhiêu tiền bằng cách tái cấp vốn?
Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm đã thay đổi quy mô của khoản vay mà bạn có thể khấu trừ tiền lãi: nó đã giảm từ 1 triệu đô la xuống còn 750.000 đô la nếu bạn mua căn nhà của mình sau ngày 15 tháng 12 năm 2017.
Một lần nữa, hãy nhớ rằng tái cấp vốn chi phí 3% đến 6% tiền gốc của khoản vay. Phải mất nhiều năm để bù lại chi phí đó với khoản tiết kiệm được tạo ra bởi lãi suất thấp hơn hoặc kỳ hạn ngắn hơn. Vì vậy, nếu bạn không có kế hoạch ở trong nhà hơn một vài năm, chi phí tái cấp vốn có thể phủ nhận bất kỳ khoản tiết kiệm tiềm năng nào. Nó cũng trả tiền để nhớ rằng một chủ nhà hiểu biết luôn tìm cách giảm nợ, xây dựng vốn chủ sở hữu, tiết kiệm tiền và loại bỏ thanh toán thế chấp của họ. Rút tiền ra khỏi vốn chủ sở hữu của bạn khi bạn tái tài trợ không giúp đạt được bất kỳ mục tiêu nào trong số đó.
