Các tài sản như vàng và bất động sản là các khoản đầu tư chính và mua nhà là một khoản đầu tư phổ biến cho các cá nhân trên toàn cầu vì nó được coi là một khoản đầu tư an toàn và có lợi nhuận. Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản đòi hỏi một thời gian dài cam kết và thanh toán cao và có rủi ro ngay cả trong dài hạn. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư thường bỏ qua các chi phí.
Hãy tính đến một số điểm quan trọng liên quan đến các chi phí và yếu tố tiềm ẩn khiến việc đầu tư vào bất động sản trở thành một liên doanh rủi ro, tốn kém và có thể không sinh lãi. Các nhà đầu tư nên ghi nhớ tất cả những điều này trước khi bỏ tiền kiếm được.
Một nhận thức chung
Một nhà đầu tư trung bình có thể quan sát rằng một căn hộ hai phòng ngủ ở vùng ngoại ô đã có sẵn với giá 300.000 đô la năm năm trở lại, và hiện được bán với giá 450.000 đô la. Đó là mức lợi nhuận 50% trong năm năm, tốt hơn nhiều so với lợi nhuận của cổ phiếu, trái phiếu hoặc vàng. Giá trị lợi nhuận tuyệt đối cũng có vẻ cao ở mức 150.000 đô la, và sự sẵn có của tài chính mang lại ảo tưởng về việc sử dụng tiền có đòn bẩy để kiếm lợi nhuận.
Với tất cả những lợi ích rõ ràng này, những thách thức và chi phí tiềm ẩn của đầu tư bất động sản là gì?
Giải phẫu chi phí cho vay bất động sản
Hãy xem xét trường hợp của một cá nhân chuyển đến một thành phố mới cho một công việc mới. Anh ta hy vọng sẽ ở lại khoảng năm năm nhưng có thể kéo dài thời gian đó dựa trên sự phát triển nghề nghiệp của anh ta với chủ nhân hiện tại của anh ta hoặc với các chủ nhân khác trong cùng thành phố. Theo giả định lợi nhuận tốt, anh ta xem xét việc mua một ngôi nhà hoặc nhà chung cư thay vì thuê một căn hộ.
Hãy nhớ rằng một người có thể mua một cổ phần hoặc một đơn vị của một quỹ giao dịch trao đổi chỉ với $ 5, nhưng đầu tư vào bất động sản đòi hỏi hàng ngàn đô la. Mặc dù phần lớn các khoản đầu tư bất động sản được tài trợ thông qua các khoản vay, mua một căn nhà hoặc căn hộ trị giá 300.000 đô la vẫn đòi hỏi một khoản thanh toán 20% (60.000 đô la).
Các cá nhân đóng góp dưới 20% có thể được vay, nhưng cuối cùng họ sẽ trả lãi suất cao hơn và buộc phải tham gia bảo hiểm thế chấp tư nhân làm tăng chi phí. Lãi suất cao hơn dẫn đến số tiền trả nợ cao hơn, và bảo hiểm thế chấp thường có chi phí từ 0, 15% đến 2, 5% số tiền vay.
Có thêm chi phí một lần để xử lý khoản vay, khoảng 4% số tiền cho vay (9.600 đô la). Thuế chuyển nhượng tài sản hoặc phí đăng ký khác nhau tùy theo từng tiểu bang và lấy trung bình 2, 5% giá trị tài sản làm tăng thêm 6.000 đô la vào chi phí.
Nếu nhà đầu tư của chúng tôi mua một căn hộ, một khoản phí hàng tháng là 200 đô la cho hiệp hội nhà chung cư sẽ có tổng cộng 12.000 đô la trong năm năm. Sau đó, bạn nên thêm chi phí cho việc sửa chữa, đồ đạc, và bảo trì. Một ước tính thận trọng 1.000 đô la mỗi năm đưa chúng ta đến tổng cộng 5.000 đô la trong năm năm.
Sau đó, giả sử rằng chủ sở hữu tìm thấy một người mua sẵn sàng mua căn hộ của mình với giá 450.000 đô la sau năm năm.
Vào thời điểm đó, nhà đầu tư sẽ trả lại cho ngân hàng 86.400 đô la của khoản vay. Thêm khoản thanh toán 60.000 đô la, chi phí xử lý khoản vay (9.600 đô la), thuế chuyển nhượng tài sản (6.000 đô la), thuế bất động sản (30.000 đô la), phí liên kết chung cư (12.000 đô la) và bảo trì chung (5.000 đô la), tổng số tiền lên tới 209.000 đô la.
Lợi nhuận ròng là gì?
Số tiền gốc cho vay 20 năm ban đầu là 240.000 đô la sẽ giảm xuống còn khoảng 180.000 đô la trong năm năm, vì nhà đầu tư tiếp tục thực hiện thanh toán 1.440 đô la hàng tháng. Nhà đầu tư sẽ trả lại 180.000 đô la chưa thanh toán này từ giá bán 450.000 đô la nhận được từ người mua mới. Nhà đầu tư trả 209.000 đô la trong tổng chi phí cho tài sản này, 180.000 đô la khác cho ngân hàng cho khoản thanh toán chưa thanh toán còn lại, và do đó, số tiền mà anh ta nhận được là 61.000 đô la.
Về cơ bản, nhà đầu tư đã chi 209.000 đô la trong năm năm và có lãi ròng 61.000 đô la cho lợi nhuận 29, 2%. Mặc dù giá bán có vẻ cao, các chi phí ẩn đã lấy đi phần lớn lợi nhuận.
Hãy để một thời gian dài hơn. Giả sử nhà đầu tư tiếp tục ở lại thành phố và giữ nhà chung cư của mình trong thời hạn 20 năm của khoản vay. Cứ sau 5 năm, giá trị của căn hộ lại tăng gấp 1, 5 lần. Trong 20 năm, giá trị sẽ đạt 1, 52 triệu đô la, mức tăng hơn năm lần.
Nhà đầu tư sẽ hoàn trả $ 345, 600. Thêm 60.000 đô la, tổng chi phí lên tới 405.600 đô la.
Sử dụng các tính toán tương tự như trên, chúng tôi nhận được tổng thuế tài sản là $ 251.000, chi phí bảo trì ($ 48.000), sửa chữa và bảo trì chung ($ 20.000), chi phí xử lý khoản vay ($ 9.600) và thuế chuyển nhượng tài sản ($ 6.000). Tổng cộng là 739.600 đô la, và do đó, lợi nhuận ròng trong 20 năm là 780.400 đô la cho lợi nhuận 106%, về cơ bản là gấp đôi số tiền trong 20 năm.
Về lâu dài, lợi nhuận hiệu quả không lớn. Mặc dù giá được đánh giá cao gấp năm lần, các chi phí trả lãi, thuế và các chi phí khác làm giảm lợi nhuận.
Các nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng giá trị thực của tiền giảm dần theo thời gian. Chi phí bảo trì và sửa chữa thường xuyên tăng vì lạm phát. Nếu lạm phát cũng được xem xét, lợi nhuận ròng sẽ giảm hơn nữa. Nhà đầu tư cũng nên xem xét bảo hiểm, phí môi giới và thuế chuyển nhượng tài sản tại thời điểm bán. Bao gồm những điều này sẽ làm giảm thêm lợi nhuận ròng.
Có những rủi ro liên quan khác trong đầu tư bất động sản. Sự phát triển trong giai đoạn đầu tư có thể dẫn đến khó khăn trong việc bán tài sản sau này. Ví dụ, một đường cao tốc mới ồn ào hoặc tăng đột biến trong tội phạm có thể làm giảm giá trị tài sản. Bất kỳ thiên tai siêu nhiên như bão hoặc động đất đều có thể tàn phá hoàn toàn tài sản, trong khi chỉ một phần tiền có thể được phục hồi từ các yêu cầu bảo hiểm. Ngay cả sau khi xây dựng lại bằng tiền bảo hiểm, việc có được mức giá cao hơn trở nên khó khăn sau khi xảy ra các sự kiện như vậy trong khu vực.
Lựa chọn thay thế cho đầu tư bất động sản
Thay vì mua bất động sản, các nhà đầu tư nên xem xét ủy thác đầu tư bất động sản, lựa chọn bất động sản, quỹ ETF dựa trên bất động sản, quỹ tương hỗ và cổ phiếu như là lựa chọn thay thế chi phí thấp.
Trong khi các cổ phiếu đi kèm với rủi ro cụ thể về cổ phiếu, các quỹ, quỹ ETF và REIT cung cấp đa dạng hóa. Đối với những trái tim dũng cảm sẵn sàng chấp nhận rủi ro đối tác trong một thị trường không được kiểm soát, các lựa chọn bất động sản có thể mang lại lợi nhuận cao hơn mà không phải trả chi phí hay thuế.
Điểm mấu chốt
Đầu tư bất động sản đòi hỏi các cam kết tài chính lớn kéo dài trong thời gian dài. Đánh giá giá trị của các khoản đầu tư như vậy trải đều trong thời gian dài là một nhiệm vụ phức tạp. Trong khi một số nhà đầu tư bị dụ dỗ bằng cách xem xét tăng giá danh nghĩa, cần phải xem xét tất cả các chi phí.
