Đối với nhiều người, nhà của họ là tài sản lớn nhất của họ - những thứ mà họ có thể dự định bán vào một ngày nào đó để chuyển đến một phần khác của đất nước, nâng cấp lên một ngôi nhà lớn hơn hoặc giúp tài trợ cho việc nghỉ hưu. Trừ khi bạn đã bán một ngôi nhà trong vài năm qua, bạn có thể không nhận ra rằng các sửa đổi trong mã số thuế có thể ảnh hưởng đến số tiền bạn kết thúc sau khi bán. Tìm hiểu làm thế nào các luật thuế mới nhất sẽ ảnh hưởng đến bạn nếu bạn quyết định di chuyển.
Các quy tắc cũ
Trước đây, người bán có thể hoãn thuế lãi vốn đối với tất cả lợi nhuận trong quá khứ, bất kể lớn đến đâu, miễn là họ đáp ứng hai yêu cầu sau:
- Mua một ngôi nhà thay thế có giá cao hơn số tiền nhận được cho ngôi nhà đã được bán. Mua lại thay thế trong vòng hai năm trước hoặc hai năm sau ngày bán.
Chẳng hạn, giả sử bạn đã mua một ngôi nhà với giá 200.000 đô la và bán nó trong năm năm với giá 300.000 đô la. Miễn là bạn mua một cái khác trong vòng hai năm với ít nhất 300.000 đô la, bạn có thể tránh được thuế lãi vốn đối với lợi nhuận 100.000 đô la. Hơn nữa, bạn có thể đã tiếp tục quá trình này mỗi năm, có khả năng xây dựng một số tiền lãi chậm lại không giới hạn thuế. Sau đó, khi bạn chết, tiền lãi có thể bị xóa sổ vì việc tăng cường cung cấp cơ sở cho những người thụ hưởng của bạn.
Ngoài ra, một người bán đã đạt đến 55 tuổi có thể loại trừ vĩnh viễn tới 125.000 đô la lợi nhuận mà không cần mua nhà khác.
Quy định mới
Vào ngày 6 tháng 5 năm 1997, Đạo luật Cứu trợ Người nộp thuế năm 1997 có hiệu lực. Đạo luật đã loại bỏ lợi nhuận liên tục không giới hạn và thay thế nó bằng các loại trừ giới hạn.
Người nộp thuế duy nhất hiện có thể loại trừ tới 250.000 đô la lợi nhuận từ việc bán nhà của họ. Các cặp vợ chồng kết hôn khai thuế chung có thể loại trừ 500.000 đô la khỏi thu nhập chịu thuế của họ. Tuổi tác không phải là một yếu tố và bạn không phải mua một ngôi nhà thay thế. Sau khi bạn loại trừ, bạn có thể mua một ngôi nhà ít tốn kém hơn hoặc thậm chí thuê một căn nhà. Tốt hơn hết, IRS sẽ cho phép bạn sử dụng loại trừ mỗi khi bạn bán nơi cư trú chính của mình.
Có hai quy tắc:
- Bạn phải sở hữu và sử dụng nhà làm nơi cư trú chính của mình trong ít nhất hai trong số năm năm trước. Bạn không thể sử dụng loại trừ trong hai năm trước đó.
Ví dụ, giả sử rằng một cặp vợ chồng đã mua nhà của họ tám năm trước với giá 200.000 đô la và sống trong đó trong thời gian đó. Bây giờ họ đã sẵn sàng bán với giá 450.000 đô la và chuyển đến một ngôi nhà lớn hơn có giá 400.000 đô la ở một khu vực ít tốn kém hơn của đất nước để phù hợp với gia đình đang mở rộng của họ. Vì loại trừ, họ sẽ không phải trả thuế lãi vốn cho khoản lãi $ 250.000.
Chúng ta hãy nhìn vào 20 năm trong tương lai khi cặp vợ chồng của chúng tôi muốn nghỉ hưu và thu nhỏ căn hộ. Họ bán căn nhà lớn của họ với giá 1 triệu đô la và mua một căn hộ với giá 750.000 đô la. Họ sẽ có một khoản lãi vốn 600.000 đô la (1 triệu - 400.000 đô la) khi bán nhà. Tuy nhiên, họ sẽ chỉ phải trả thuế cho 100.000 đô la lợi nhuận vì loại trừ 500.000 đô la. Họ có thể sử dụng 250.000 đô la tiền mặt còn lại sau khi họ mua căn hộ theo bất kỳ cách nào họ muốn.
Điểm bổ sung
Yêu cầu hai năm sở hữu và sử dụng trong thời gian năm năm kết thúc vào ngày bán không phải liên tục. Do đó, nếu bạn thuê nhà trong năm đầu tiên, năm thứ ba và năm thứ năm sở hữu nhưng sống trong đó trong năm thứ hai và thứ tư, bạn vẫn có thể loại trừ.
Hơn nữa, có những trường hợp ngoại lệ cho quy tắc chiếm hai năm. Chúng bao gồm: khuyết tật, lên án và ly dị.
Nếu loại trừ xóa sạch tất cả lợi nhuận của bạn, bạn không phải báo cáo việc bán hàng trên tờ khai thuế của mình. Mặt khác, bạn phải nộp giao dịch vào Biểu D. Trong cả hai trường hợp, hãy đảm bảo giữ tất cả các hồ sơ trong ít nhất ba năm.
Đừng nghĩ rằng bạn chỉ có thể sử dụng loại trừ này nếu bạn sở hữu một gia đình, một ngôi nhà truyền thống. Đạo luật áp dụng cho bất kỳ nhà ở nào mà bạn xem là nơi cư trú chính của mình, chẳng hạn như:
- Nhà thuyềnCondo hoặc nhà phố Căn hộ hợp tác Nhà di động
Cách giảm thuế
Mặc dù việc tránh thuế đối với khoản lợi nhuận 250.000 đô la (500.000 đô la cho người khai thuế chung) là rất đáng kể, nhưng nó có thể không đủ để bù đắp hoàn toàn lợi nhuận của một số người bán. Có một vài điều bạn có thể làm để tăng cơ sở chi phí và giảm trách nhiệm thuế.
Quay lại hồ sơ của bạn để tìm hiểu xem bạn có các chi phí được phép khác hay không, bao gồm:
- Phí giải quyết hoặc chi phí đóng cửa khi bạn mua nhà Thuế bất động sản mà người bán nợ nhưng bạn đã trả và không được hoàn trả các cải tiến của bạn, chẳng hạn như mái nhà mới hoặc thêm phòng
Điểm mấu chốt
Cuối cùng, nhìn vào các khoản đầu tư khác của bạn. Bạn có sở hữu cổ phiếu, trái phiếu hoặc bất động sản khác có giá trị ít hơn số tiền bạn đã trả cho chúng không? Bạn có thể bán những khoản đó và sử dụng các khoản lỗ để bù đắp phần lãi vốn vào việc bán nhà.
