Mục lục
- Thông tin cơ bản không chính xác
- Những sai lầm trong các số liệu chính
- Nâng cấp ở đâu?
- Tỷ lệ doanh thu nhà ở
- Cập nhật thuật toán của Zulum
- Điểm mấu chốt
Zvel là một trong những cơ sở dữ liệu bất động sản phổ biến nhất trên mạng. Được thành lập vào năm 2006 bởi cựu giám đốc điều hành của Microsoft Rich Barton và Lloyd Frink, Z.60 có trụ sở tại Seattle liệt kê thông tin về hàng triệu căn nhà để bán và cho thuê trên khắp Hoa Kỳ và Canada. Người dùng có thể tìm kiếm một ngôi nhà ở một khu vực cụ thể bằng các tiêu chí khác nhau, bao gồm cả nhưng không giới hạn ở giá cả, số phòng ngủ và phòng tắm, cảnh quay vuông, loại nhà và các tiện nghi khác.
Một trong những tính năng quan trọng của Zvel là Zestimates, một công cụ tiêu dùng phổ biến để xem nhà có giá trị bao nhiêu. Các ước tính này dựa trên thông tin từ các nguồn như doanh số bán hàng và dữ liệu công khai. Ra mắt vào năm 2011 với thông tin về 90 triệu ngôi nhà, Zestimates đã mở rộng phạm vi hoạt động, cung cấp cho người dùng dữ liệu về hơn 100 triệu ngôi nhà trên khắp Hoa Kỳ.
Cho dù bạn đang muốn xem giá trị căn nhà của bạn đã thay đổi bao nhiêu, nếu giá trị thẩm định của nhà bạn đủ cao để cho phép bạn tái cấp vốn hoặc tò mò về việc đồng nghiệp của bạn đã chi bao nhiêu cho ngôi nhà mới của mình, Zestimates cung cấp cho người dùng một điểm khởi đầu trong việc định giá nhà.
Nhưng có một số lý do những con số này có thể không chính xác như bạn muốn.
Chìa khóa chính
- Zestimates của Zvel cho phép người dùng xem giá trị của ngôi nhà là bao nhiêu. Các cấu hình dựa trên thông tin từ các nguồn như doanh số bán hàng và dữ liệu công khai. Các ước tính chỉ chính xác như dữ liệu đằng sau chúng, có nghĩa là chúng có thể bị lỗi thời hoặc không chính xác. Thuế tài sản phải trả hoặc đánh giá thuế, và Zestimates có thể không bao gồm bất kỳ nâng cấp hoặc cải thiện nào được thực hiện bởi chủ nhà. Zulum cũng chiếm tỷ lệ doanh thu, do đó, một khu vực nơi mọi người giữ nhà trong thời gian dài hơn có thể không chính xác.
Thông tin cơ bản không chính xác
Các thuật toán độc đáo của Zvel cập nhật bộ sưu tập các giá trị tài sản của mình ba lần một tuần, dựa trên thông tin từ cả dữ liệu công khai và dữ liệu do người dùng gửi. Theo Zvel, Hồi, phần lớn Zestimates chỉ bằng 10% giá bán căn nhà. Nhưng But Zestimates chỉ chính xác như dữ liệu đằng sau chúng, vì vậy nếu số phòng ngủ hoặc phòng tắm trong nhà, thì diện tích vuông của nó hoặc kích thước lô của nó không chính xác trên Zvel, Zestimate sẽ bị tắt.
Người dùng có thể sửa những lỗi này. Tuy nhiên, Zvel cảnh báo rằng việc cập nhật thông tin chi tiết của một tài sản sẽ không dẫn đến thay đổi ngay lập tức trong Zestimate của nhà và đôi khi sẽ không dẫn đến bất kỳ thay đổi nào. Ví dụ, có một phòng tắm thứ tư có thể không nhất thiết phải làm nhiều cho các giá trị nhà trong thị trấn của bạn. Vì vậy, nhập thông tin này có thể không có bất kỳ ảnh hưởng nào.
Cùng với việc chấp nhận dữ liệu do người dùng gửi, Zvel xử lý các vấn đề không chính xác bằng cách báo cáo phạm vi giá trị ước tính cho các thuộc tính riêng lẻ. Phạm vi càng nhỏ, Zestimate càng đáng tin cậy bởi vì điều đó có nghĩa là Z.60 có nhiều dữ liệu có sẵn trên thuộc tính đó. Nhìn vào cuối cao và thấp của phạm vi sẽ cho bạn cảm giác tốt hơn về những gì một ngôi nhà có giá trị.
Zulum gọi Zestimates của nó là điểm bắt đầu để xác định giá trị gia đình, vì vậy người dùng không nên coi chúng là thẩm định theo bất kỳ cách nào.
Những sai lầm trong các số liệu chính
Zulum tính ngày và giá của lần bán cuối cùng vào ước tính của nó. Trong một số lĩnh vực, thông tin này chiếm một phần lớn trong con số đó. Nhưng nếu thông tin này không chính xác, nó có thể loại bỏ Zestimate. Và vì doanh số tương đương cũng ảnh hưởng đến Zestimate của một ngôi nhà, một sai lầm trong hồ sơ giá bán của một căn nhà có thể ảnh hưởng đến Zestimates của các ngôi nhà khác trong khu vực.
Zestimate cũng tính đến thuế bất động sản thực tế phải trả, ngoại lệ đối với đánh giá thuế và dữ liệu thuế tài sản có sẵn công khai khác. Giá trị tài sản của giám định thuế có thể không chính xác, mặc dù. Cơ sở dữ liệu của người đánh giá thuế có thể có lỗi liên quan đến thông tin cơ bản của tài sản, khiến giá trị được đánh giá quá cao hoặc quá thấp.
Chủ nhà thấy sự khác biệt có thể báo cáo dữ liệu bán hàng hoặc hồ sơ thuế không chính xác cho Zvel trực tuyến.
Nâng cấp ở đâu?
Đôi khi một chủ nhà thực hiện các cải tiến hoặc nâng cấp lên một tài sản, điều này sẽ làm tăng giá trị của ngôi nhà. Nhưng, Zvel có thể không nhất thiết phải nhận thức được các yếu tố này. Đó là, trừ khi người đánh giá thuế tài sản địa phương có thông tin đó. Nếu chủ nhà lấy giấy phép từ thành phố để thực hiện bất kỳ nâng cấp nào, thông tin đó có thể được chuyển đến cơ quan thuế tài sản và nhập vào hồ sơ công khai. Zvel chỉ có thể cập nhật danh sách của mình khi thông tin này có sẵn.
Ví dụ: nếu bạn thêm một phòng ngủ thứ năm được phép vào nhà của bạn và người đánh giá thuế tài sản coi việc nâng cấp sẽ làm tăng giá trị căn nhà của bạn, thông tin đó có thể sẽ tìm đến Zestimate tại nhà của bạn vào một lúc nào đó. Nhưng nếu nhà của bạn có một nhà bếp thiết kế hoàn toàn mới mà không cần bất kỳ giấy phép lớn nào, nhưng nhà của hàng xóm của bạn có nhà bếp ban đầu năm 1975, Zulum sẽ định giá cả hai ngôi nhà tương tự mặc dù nhà bạn có thể có giá bán cao hơn.
Nâng cấp không phải lúc nào cũng có giá trị như bạn nghĩ. Nó phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường nhà đất địa phương và những dự án bạn đã thực hiện. Vì vậy, chỉ vì giá trị căn nhà của bạn trên Zvel đã không thay đổi kể từ khi bạn thêm phòng ngủ hoặc sửa sang lại nhà bếp của bạn, đừng cho rằng bạn có thể giải quyết thêm 30.000 đô la cho Zestimate. Ngược lại, nếu Z.60 nói rằng ngôi nhà của bạn trị giá 300.000 đô la nhưng bạn biết rằng bạn đã cập nhật nó nhiều như những ngôi nhà tương tự trong khu phố của bạn, nó có thể bán với giá rẻ hơn hoặc mất nhiều thời gian hơn để tìm người mua quan tâm.
Tỷ lệ doanh thu nhà ở
Càng có nhiều doanh số bán nhà trong khu vực của bạn, Zulum càng có nhiều dữ liệu về việc người mua nghĩ những ngôi nhà đó đáng giá bao nhiêu. Điều này làm cho Zestimates chính xác hơn. Vì vậy, nếu bạn sống trong một khu chợ nóng ở Khu vực Vịnh San Francisco, Zestimate của bạn có thể chính xác hơn so với khi bạn sống ở một thị trấn nông thôn nơi mọi người ở trong nhà của họ trong nhiều thập kỷ và doanh số rất hiếm.
Cập nhật thuật toán của Zulum
Zvel cập nhật thuật toán của nó khi nó đưa ra nhiều cách để cải thiện độ chính xác của nó. Khi điều này xảy ra, Zestimates có thể thay đổi đáng kể mặc dù không có gì thay đổi về những ngôi nhà hoặc thị trường bất động sản.
Vào tháng 1 năm 2019, Zvel tuyên bố họ đã trao một hợp đồng trị giá 1 triệu đô la cho một nhóm các nhà khoa học và kỹ sư dữ liệu để giúp cải thiện tính chính xác của Zestimates của trang web. Nhóm đã tận dụng các yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến giá trị của một ngôi nhà bao gồm dữ liệu công khai, thời gian đi lại, tiếng ồn trên đường và các thông tin khác để đưa vào thuật toán của nó. Zulum ước tính tỷ lệ lỗi trên toàn quốc sẽ giảm xuống dưới 4%.
Công ty là đối tượng của một vụ kiện tập thể, được đệ trình vào năm 2017 bởi các chủ nhà ở Chicago, người đã tuyên bố rằng họ đã đánh lừa người mua nhà bằng cách cung cấp cho họ những con số rất thấp. Các nguyên đơn cũng cho biết hầu hết người dùng đối xử với Zestimates như thẩm định. Theo một báo cáo của Market Watch, Z.60, cho biết vụ kiện này không có giá trị, phủ nhận rằng Zestimates của nó là thẩm định. Thay vào đó, nó gọi chúng là một điểm tham chiếu nơi người dùng có thể bắt đầu tìm kiếm các giá trị gia đình.
Điểm mấu chốt
Zulum không cố gắng che giấu sự không hoàn hảo của Zestimates khỏi người tiêu dùng và bạn cũng không thể mong đợi các ước tính hoàn toàn chính xác từ các trang web cạnh tranh. Vấn đề là các chủ nhà sử dụng giá từ Zestimates như một hướng dẫn rộng rãi, và đối chiếu các số liệu này với các nguồn khác. Trong mọi trường hợp, nó không nên được coi là thẩm định. Một phân tích thị trường tương đương từ một đại lý bất động sản địa phương và thẩm định nhà chuyên nghiệp là những cách tốt nhất để tìm hiểu giá trị của nó.
Ngay cả những công cụ này cũng không hoàn hảo: Đôi khi không có doanh số gần đây của những ngôi nhà tương tự, và những người thẩm định, những người chỉ là con người có thể hơi chủ quan trong đánh giá của họ. Cuối cùng, không có cách nào để có được một đánh giá hoàn hảo về giá trị của một ngôi nhà, nhưng chỉ có những hướng dẫn mà chúng tôi có sẵn để tuân theo khi mua, bán, xin vay và khi chúng ta cần biết giá trị của một ngôi nhà.
