Giá bất động sản đáy đá đang lôi kéo một số nhà đầu tư bất động sản mới vào thị trường. Nhưng trước khi bạn gia nhập hàng ngũ chủ nhà, hãy chắc chắn rằng bạn nắm vững thông tin tài chính có thể tạo ra sự khác biệt giữa việc trở thành Donald Trump tiếp theo và thấy mình bị tòa án phá sản. Dưới đây là tám con số đầu tư bất động sản bạn cần biết. (Để biết thêm thông tin về việc mua nhà, hãy xem: Hướng dẫn người mua nhà lần đầu)
1. Thanh toán thế chấp của bạn
Đối với một ngôi nhà chủ sở hữu tiêu chuẩn, người cho vay thường thích tổng tỷ lệ nợ trên thu nhập là 36%, nhưng một số sẽ tăng lên 45% tùy thuộc vào các yếu tố đủ điều kiện khác như điểm tín dụng và dự trữ tiền mặt của bạn. Tỷ lệ này so sánh tổng thu nhập hàng tháng của bạn với nghĩa vụ thanh toán nợ hàng tháng. Đối với thanh toán nhà ở, người cho vay thích tổng thanh toán nhà ở trên tổng thu nhập từ 28 đến 33%, tùy thuộc vào các yếu tố khác. Đối với một tài sản đầu tư, hướng dẫn của Freddie Mac nói rằng tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa là 45%. (Để biết thêm hãy xem cách đơn giản để đầu tư vào bất động sản. )
2. Yêu cầu thanh toán xuống
Trong khi các tài sản do chủ sở hữu có thể được tài trợ bằng thế chấp và giảm 3, 5% cho khoản vay FHA, các khoản thế chấp của nhà đầu tư thường yêu cầu thanh toán xuống từ 20 đến 25% hoặc đôi khi tới 40%. Không có khoản thanh toán nào hoặc chi phí đóng cửa cho một tài sản đầu tư có thể là từ các quỹ quà tặng. Người cho vay cá nhân sẽ xác định số tiền bạn cần đặt xuống để đủ điều kiện cho khoản vay tùy thuộc vào tỷ lệ nợ trên thu nhập, điểm tín dụng, giá bất động sản và tiền thuê nhà.
8 con số để đánh giá đầu tư bất động sản
3. Thu nhập cho thuê để đủ điều kiện
Mặc dù bạn có thể cho rằng, vì các khoản thanh toán tiền thuê của người thuê nhà (hy vọng) sẽ trả cho khoản thế chấp của bạn, bạn không cần thêm thu nhập để đủ điều kiện cho khoản vay mua nhà. Tuy nhiên, để tiền thuê được coi là thu nhập, bạn phải có lịch sử hai năm quản lý tài sản đầu tư, mua bảo hiểm mất tiền thuê trong ít nhất sáu tháng tiền thuê hàng tháng và bất kỳ thu nhập cho thuê âm nào từ bất kỳ tài sản cho thuê nào phải được coi là nợ trong tỷ lệ nợ trên thu nhập. (Bên cạnh việc tạo thu nhập liên tục và tăng giá vốn, bất động sản cung cấp các khoản khấu trừ có thể làm giảm thuế thu nhập đối với lợi nhuận của bạn. Kiểm tra các khoản khấu trừ thuế cho chủ sở hữu tài sản cho thuê .)
HƯỚNG DẪN: Khám phá Đầu tư Bất động sản
4. Tỷ lệ giá trên thu nhập
Tỷ lệ này so sánh giá hộ gia đình trung bình trong một khu vực với thu nhập hộ gia đình trung bình. Trước khi bong bóng nhà đất vỡ, tỷ lệ giá trên thu nhập ở Mỹ là 2, 75, trong khi cuối năm 2010 tỷ lệ này là 1, 71. Trung bình giữa 1989-2003 là 1, 92 theo Fiserv, Inc., Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang, Phân tích của Moody.
5. Giá cho thuê tỷ lệ
Tỷ lệ giá cho thuê là một tính toán so sánh giá nhà trung bình và giá thuê trung bình trong một thị trường cụ thể. Đơn giản chỉ cần chia giá nhà trung bình cho tiền thuê trung bình hàng năm để tạo ra một tỷ lệ. Vào thời kỳ đỉnh cao của thị trường Mỹ năm 2006, tỷ lệ của Mỹ là 18, 46. Tỷ lệ giảm xuống còn 11, 34 vào cuối năm 2010. Trung bình dài hạn (từ 1989 đến 2003) là 9, 56. Theo nguyên tắc chung, người tiêu dùng nên cân nhắc mua khi tỷ lệ dưới 15 và thuê khi trên 20. Các thị trường có tỷ lệ giá / thuê cao thường không mang lại cơ hội đầu tư tốt. (Suy nghĩ về việc mua một ngôi nhà? Chúng tôi xem xét các chi phí ban đầu và liên tục cũng như các lợi ích. Kiểm tra để thuê hoặc mua? Các vấn đề tài chính .)
6. Lợi nhuận cho thuê gộp
Lợi tức cho thuê gộp của một tài sản riêng lẻ có thể được tìm thấy bằng cách chia tiền thuê hàng năm được thu cho tổng chi phí tài sản, sau đó nhân số đó với 100 để có được tỷ lệ phần trăm. Tổng chi phí tài sản bao gồm giá mua, tất cả các chi phí đóng cửa và chi phí cải tạo.
7. Tỷ lệ vốn hóa
Một con số có giá trị hơn so với tổng lợi nhuận cho thuê là tỷ lệ vốn hóa, còn được gọi là lãi suất trần hoặc lợi tức cho thuê ròng, bởi vì con số này bao gồm chi phí hoạt động cho tài sản. Điều này có thể được tính bằng cách bắt đầu với tiền thuê hàng năm và trừ chi phí hàng năm, sau đó chia số đó cho tổng chi phí tài sản và nhân số kết quả với 100 cho tỷ lệ phần trăm. Tổng chi phí bất động sản cho thuê bao gồm chi phí sửa chữa, thuế, bảo hiểm chủ nhà, chi phí tuyển dụng và phí đại lý.
8. Dòng tiền
Điểm mấu chốt
Khi bạn đã thực hiện tất cả các tính toán này, bạn có thể đưa ra quyết định sáng suốt về việc liệu một tài sản cụ thể sẽ là một khoản đầu tư có giá trị.
