Mục lục
- Kế hoạch phát triển HOAs
- 1. Phạm vi phí rộng rãi
- 2. Những gì bạn nhận được khác nhau, quá
- 3. Phí bổ sung có thể áp dụng
- 4. Lệ phí và phê duyệt thế chấp của bạn
- 5. Đếm giao ước
- 6. Quản lý xung đột
- 7. Danh tiếng của HOA
- 8. Tuân thủ HOA
- 9. Trách nhiệm bảo hiểm
- Điểm mấu chốt
Nhiều cộng đồng dân cư có cấu trúc hiệp hội chủ nhà (HOA) để giúp duy trì bầu không khí sạch sẽ và gắn kết trong khu phố. Ngoài ra, khi bạn mua nhà chung cư, nhà phố hoặc nhà ở một gia đình trong phạm vi phát triển theo kế hoạch, bạn cũng có thể bắt gặp cấu trúc HOA.
Trong khi HOA sẽ đôi khi tha cho chủ nhà khỏi một số trách nhiệm, họ cũng có thể đi kèm với một số nghĩa vụ của chủ nhà. Trước khi bạn mua một ngôi nhà khiến bạn trở thành một phần của HOA, đây là những gì bạn cần biết và những câu hỏi bạn nên hỏi cả hiệp hội và bạn và gia đình bạn.
Kế hoạch phát triển HOAs
Chuyển sang phát triển theo kế hoạch thường yêu cầu bạn tham gia hiệp hội chủ nhà của cộng đồng (HOA) và trả phí để giúp chi trả cho việc bảo trì các khu vực chung, cấu trúc chung và ngoại thất. Tư cách thành viên cũng ràng buộc bạn với các giao ước, điều kiện và hạn chế của hiệp hội (CC & R). Những quy tắc đó có thể cản trở giấc mơ của bạn có một cửa trước màu tím, hoặc rời khỏi RV của bạn trên đường lái xe vì CC & R thường bao gồm các quy định về sự xuất hiện của nhà bạn và các phương tiện bạn có thể đỗ bên ngoài nó.
Theo một phân tích dữ liệu của nhà kinh tế học vi mô ứng dụng Wyatt G. Clarke, theo thống kê, người Mỹ có một phần năm cơ hội sống trong một ngôi nhà là một phần của HOA. Kể từ khi ước tính của Clarke được đưa ra (năm 2017), các tài sản với HOAs đã tăng thêm.
Có phải cuộc sống trong một kế hoạch phát triển là một lựa chọn tốt cho bạn? Và, nếu vậy, cái nào có HOAs phù hợp nhất với bạn? Câu trả lời cho những câu hỏi đó không chỉ phụ thuộc vào tài chính của bạn mà còn là sự nhiệt tình của bạn đối với các tiện nghi chung, sự khoan dung đối với các quy tắc và quy định, và sự thoải mái với chính phủ tự trị vì hầu hết các HOAs đều được các tình nguyện viên sống trong sự phát triển giám sát.
9 mẹo để xử lý các hiệp hội chủ nhà
1. Phạm vi phí rộng rãi
Một nghiên cứu của Trulia sử dụng các hồ sơ Khảo sát Cộng đồng Hoa Kỳ, cho thấy phí HOA hàng tháng trung bình $ 331 một tháng trong năm 2015. Trung bình dao động từ mức thấp $ 218 tháng ở Warren, Mich., Đến mức cao $ 571 tại Thành phố New York. Trulia nhận thấy phí thường cao hơn trong các tòa nhà và khu phức hợp cũ với nhiều đơn vị hơn.
Số lượng và quy mô của các tiện nghi phát triển cũng ảnh hưởng đến giá, theo Nate Martinez, một đại lý bất động sản tại RE / MAX Chuyên gia ở Glendale, Ariz. Ví dụ, một sự phát triển được bảo vệ bởi một cổng, và có một câu lạc bộ và sân golf có khả năng thu phí cao hơn so với một khu vực cung cấp an ninh tối thiểu và chỉ là một khu vực chung khiêm tốn.
Lệ phí có thể khác nhau ngay cả trong một sự phát triển, do sự thay đổi về diện tích vuông, vị trí và hướng, tất cả những điều này có thể ảnh hưởng đến việc bảo trì tài sản sẽ yêu cầu bao nhiêu.
Hầu hết nhiều dịch vụ niêm yết (MLS) bao gồm phí HOA trong danh sách tài sản. Điều đó sẽ đảm bảo bạn có thể truy cập thông tin thông qua REMAX.com, Z.60.com, Realtor.com và các trang web niêm yết khác, theo Martinez.
Bạn cũng nên tìm hiểu mức độ thường xuyên tăng phí theo thời gian và bao nhiêu. Nếu bạn có thể, hãy lấy một lịch sử in các khoản phí HOA theo năm trong 10 năm qua. Martinez nói rằng phí cho HOA thường được tăng không quá hàng năm. Theo kinh nghiệm của Martinez, các mức tăng HOA được lập bản đồ trước từ ba đến năm năm, sử dụng các ước tính về chi phí tương lai của các tiện ích, nhân công, bảo trì, v.v.
Kiểm tra các dự đoán này nếu chúng có sẵn. Vì chúng chỉ là ước tính, Martinez đề nghị bạn cũng kiểm tra số tiền mà lệ phí được phép tăng hàng năm theo quy định của HOA. Trong một khu phức hợp mới, nghiên cứu đó có thể giúp xác định liệu phí HOA ban đầu có hấp dẫn, thậm chí giả tạo, để thu hút chủ nhà hay không và có thể tăng đáng kể theo thời gian để bù khoảng cách giữa doanh thu và chi phí.
Ngoài ra, điều ngược lại cũng có thể là trường hợp, đó là phí HOA cho phát triển mới thực sự có thể giảm nhẹ theo thời gian vì nhiều nhà được thêm vào phát triển và nhiều chủ nhà có sẵn để chia sẻ chi phí cố định của HOA.
2. Những gì bạn nhận được khác nhau, quá
Khi bạn mua nhà trong một cộng đồng được quản lý, bạn thực sự mua một bó nghĩa vụ và quyền lợi hợp pháp ngoài không gian sống vật lý, John Manning, quản lý môi giới tại RE / MAX trên Market ở Seattle cho biết. Các quyền, dịch vụ và tiện nghi chính xác mà HOA chịu trách nhiệm có thể bao gồm phạm vi rộng như phí được tính. Một cộng đồng bị kiểm soát có thể có bảo trì cổng như là thỏa thuận duy nhất giữa các chủ nhà, hoặc có thể có HOA tại chỗ với cơ quan pháp lý để quản lý nhiều hơn nữa, ông nói.
Nhìn vào những gì được bao gồm (và không bao gồm) sẽ ảnh hưởng đến tài chính gia đình của bạn. Bạn sẽ phải trả tiền cho việc thu gom rác chẳng hạn? Được bao gồm các tiện ích? Những cái nào? Điều gì về cáp và / hoặc dịch vụ internet?
Hãy nhớ rằng bạn sẽ trả tiền cho các đặc quyền, chẳng hạn như các cơ sở giải trí, cho dù bạn có sử dụng chúng hay không. Tìm hiểu giờ cho các tiện nghi, chẳng hạn như hồ bơi và sân tennis, để xác định xem họ sẽ làm việc với lịch trình của bạn. Nếu bạn nghĩ rằng bạn muốn chia sẻ các cơ sở này với bạn bè hoặc gia đình, hãy kiểm tra các quy tắc và phí liên quan đến việc sử dụng của khách.
Sắp xếp các khoản phí, và các khoản bao gồm và loại trừ của họ đối với các khoản phát triển khác trong khu vực, đặc biệt là các khoản phí đã có trong danh sách rút gọn của bạn. Nếu bạn muốn biết về phạm vi HOA cho khu vực của mình, nguồn lực tốt nhất sẽ thông qua một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, những người am hiểu về các hiệp hội chủ nhà, chuyên gia môi giới nói.
3. Phí bổ sung có thể áp dụng
An HOA có thể áp dụng một trong một số cách tiếp cận để quản lý tài chính. Những lựa chọn này đặc biệt ảnh hưởng đến cách tài trợ cho các chi phí bất ngờ và các khoản đầu tư vốn như thay thế một hệ thống HVAC.
Theo John Manning, quản lý môi giới tại RE / MAX trên thị trường ở Seattle, một số hiệp hội thích dự trữ tiền mặt lớn để đáp ứng các nghĩa vụ bảo trì, pháp lý hoặc quản lý khi chúng phát sinh. Những người khác có mức phí thấp hơn và dựa vào các đánh giá đặc biệt Các quỹ của quỹ được thu ngoài phí HOA HOA để sửa chữa và bảo trì. Các loại thuế này tương tự như các đánh giá thuế đôi khi được chính quyền địa phương áp dụng.
Đây là cách tuyến đường đánh giá hoạt động: Khi một chi phí lớn, chẳng hạn như thay thế mái nhà hoặc thang máy, xuất hiện, và dự trữ của HOA thiếu tiền để trả cho nó, Hiệp hội có thể tính phí cho mỗi chủ nhà. Những khoản thuế này có thể lên tới hàng ngàn đô la.
Theo Manning, quy mô của quỹ dự trữ sẽ không chỉ phụ thuộc vào cách tiếp cận của HOA mà còn phụ thuộc vào tuổi tác, điều kiện và tiện nghi của tòa nhà. Các phát triển thường đưa ra các kế hoạch nhiều năm để sửa chữa và đầu tư vốn, bao gồm chi phí hàng năm và số dư dự kiến trong quỹ dự trữ tại thời điểm chi trả sẽ được yêu cầu.
Yêu cầu xem các tài liệu đó, đặc biệt chú ý đến mức chi tiêu cần thiết phù hợp với số dư của quỹ dự phòng. Trợ giúp chuyên nghiệp có thể có giá trị khi nhìn qua các bảng tính này. Công ty của ông, Manning nói, là để các khách hàng thảo luận về báo cáo tài chính với một chuyên gia CPA trong việc phân tích tài chính.
HOA nên có thể cung cấp một danh sách như vậy. Hỏi, nếu có bất kỳ đánh giá đặc biệt được lên kế hoạch trong tương lai. Lưu ý rằng tính kinh tế theo quy mô có thể có nghĩa là các đánh giá đặc biệt cho một chi phí vốn nhất định có thể nhỏ hơn ở HOAs có nhiều thành viên và cao hơn trong HOAs nhỏ hơn, trong đó chi phí tương tự sẽ có ít chủ nhà hơn để tài trợ cho nó.
4. Lệ phí và phê duyệt thế chấp của bạn
Khi xem xét việc mua bất động sản trong một kế hoạch phát triển, tất nhiên bạn sẽ tính đến tác động của các khoản phí HOA của nó đối với tài chính tổng thể của bạn. Vì vậy, quá, sẽ cho vay thế chấp tiềm năng.
Vì họ làm với thuế tài sản (nhân tiện, không bao gồm phí HOA trong hầu hết các lần phát triển), các ngân hàng sẽ xem xét phí HOA hàng tháng của bạn khi quyết định khoản thế chấp lớn mà bạn có thể chi trả. Do đó, bạn có thể vật lộn với sự đánh đổi khi bạn quyết định giữa các tài sản. Phí HOA cao hơn có thể khiến bạn có một khoản tiền được phê duyệt nhỏ hơn để chi tiêu cho ngôi nhà của bạn so với việc chọn một tài sản thay thế với mức phí thấp hoặc không có phí.
Thật thú vị, sự hiện diện của các khoản phí không nhất thiết làm giảm giá trị của một tài sản; nếu bất cứ điều gì, có bằng chứng về tác dụng ngược lại. Nghiên cứu của nhà kinh tế học vi mô Clarke cho thấy, sau khi cân bằng kích thước và vị trí nhà, các tài sản là một phần của HOA được bán với giá trung bình nhiều hơn khoảng 4% so với những người không tham gia hiệp hội. Phí bảo hiểm là cao nhất, ông tìm thấy, khi ngôi nhà và sự phát triển là mới; nó giảm theo tuổi tác.
Người cho vay tiềm năng của bạn có thể cung cấp con số thanh toán thế chấp, và bạn đã có số thuế tài sản và phí HOA. Nếu bạn mới bắt đầu tìm kiếm tại nhà của bạn và chưa có mối quan hệ với bất kỳ người cho vay nào, hãy sử dụng máy tính thế chấp trực tuyến để ước tính khoản thanh toán thế chấp có khả năng cho khoản tiền gốc bạn đang tìm kiếm và nhập thông tin liên quan khác, bao gồm cả kế hoạch trả tiền.
Một lần nữa, bất kỳ người cho vay nào bạn đang nói chuyện đều có thể cung cấp điều này. Ngoài ra, nhiều máy tính thế chấp trực tuyến, bao gồm cả máy tính mà chúng tôi liên kết ở trên, cũng cho phép bạn yêu cầu báo giá từ người cho vay thế chấp theo tỷ lệ và số tiền được phê duyệt tối đa.
5. Đếm giao ước
Vì các quy tắc và quy định của bất kỳ HOA cụ thể nào có thể là duy nhất, không nên dựa vào thông tin cũ hoặc kinh nghiệm trong quá trình phát triển khác để tìm hiểu các quy tắc và giao ước của HOA là gì. Và suy nghĩ kỹ xem bạn có thể sống với họ không.
Bạn có thể thấy bạn bị hạn chế theo nhiều cách hơn bạn có thể nghĩ. Ngoài màu quản lý và tương tự, CC & R có thể giới hạn cách cao cỏ của bạn có thể phát triển, cho dù bạn có thể trồng hoặc loại bỏ cây, loại phương tiện nào bạn có thể đỗ trên đường hoặc trên đường lái xe của bạn (ví dụ như cấm đỗ xe RV không phải là hiếm), hàng rào có thể cao như thế nào, và loại nào của tấm phủ bạn có thể sử dụng trên các cửa sổ mặt phố.
Nếu cuộc sống thân thiện với môi trường là ưu tiên cá nhân, hãy kiểm tra các điều khoản xanh của HOA, bắt đầu với những gì có thể được trồng xung quanh nhà của bạn và cách thảm thực vật đó có thể được duy trì.
Ví dụ, một số HOAs không cho phép xeriscaping, một dạng cảnh quan thân thiện với môi trường cho khí hậu khô cằn và có thể giới hạn kích thước và thành phần của bất kỳ khu vườn nào bạn trồng. Các quy tắc cũng có thể ra lệnh sử dụng các loại phân bón, thuốc trừ sâu hoặc hệ thống phun nước đặc biệt để duy trì sân và cấm các loại phân ủ và các tấm pin mặt trời.
Kiểm tra bất kỳ ngôn ngữ nào có thể ngăn bạn hoặc thậm chí chỉ làm phức tạp việc thuê tài sản của bạn. Những gì được coi là phong tục có thể phụ thuộc vào thẩm quyền. Ở khu vực Seattle, người ta thường thấy các lệnh cấm đối với các dịch vụ cho thuê ngắn hạn. HOAs quan tâm đến việc giới hạn tỷ lệ phần trăm của các đơn vị không phải là chủ sở hữu, vì những người cho vay thế chấp có thể miễn cưỡng cho vay đối với các tòa nhà có tỷ lệ cho thuê cao, Manning nói.
6. Quản lý xung đột
Như trong bất kỳ cộng đồng nào, những bất đồng nảy sinh trong một kế hoạch phát triển, đôi khi người dân nhất định bẻ cong hoặc phá vỡ các quy tắc. Trước khi bạn mua, hãy khám phá cách các quy tắc được thiết lập và thi hành và những hình phạt nào được áp dụng đối với những người phá vỡ quy tắc.
Xử phạt có thể nghiêm khắc. Trong một số HOAs, các kết quả có thể bao gồm bị phạt hoặc bị kiện hoặc HOA đặt một quyền cầm giữ tại nhà của bạn. Đặc biệt chú ý đến việc HOA có thể tịch thu tài sản của bạn để không thanh toán các khoản phí HOA hay không thanh toán tiền phạt do vi phạm CC & R hay không.
Hỏi về quy trình giải quyết bất kỳ xung đột nào, cũng như cách HOA quản lý các bổ sung hoặc sửa đổi các quy tắc.
Yêu cầu một danh sách hoặc kế toán khác về xung đột và vi phạm quy tắc mà hiệp hội đã phải giải quyết. Nếu thông tin đó không chi tiết các vụ kiện, hãy hỏi về những điều đó. Hãy chắc chắn kiểm tra bất kỳ vụ kiện nào trong quá khứ, hiện tại hoặc đang chờ xử lý mà HOA có liên quan. Ngoài ra, xem xét kết quả của bất kỳ trường hợp như vậy.
7. Danh tiếng của HOA
Vì hiệp hội về cơ bản đóng vai trò là một chính quyền siêu địa phương cho cộng đồng, nên trả tiền để xem xét ai điều hành nó và những người đó hoạt động tốt như thế nào.
Rất phổ biến khi HOAs được giám sát bởi các cư dân trong cộng đồng, những người giữ vị trí là tình nguyện viên và được bầu bởi các thành viên hiệp hội. Tuy nhiên, một số hiệp hội hoàn toàn được quản lý chuyên nghiệp. Nếu một công ty tư nhân quản lý HOA, hãy điều tra danh tiếng của nó trước khi bạn mua. Nếu HOA có một số nhân viên hoặc công ty hợp đồng thực hiện các nhiệm vụ, hãy hỏi về các thực thể này và công việc họ làm.
Nói chuyện nếu bạn có thể với một số chủ sở hữu hiện tại của tòa nhà, những người thích hợp nhất, những người không ở trong ban HOA và đã sống trong tòa nhà được vài năm. Làm thế nào phổ biến chức năng hội đồng quản trị? Là sự khác biệt trong quan điểm thường được xử lý một cách văn minh và xây dựng? Hãy cảnh giác với các chỉ dẫn của bộ phim truyền hình thường xuyên, thậm chí vĩnh viễn. Cũng như một số cơ quan quản lý khác, HOAs có thể bị cản trở bởi chủ nghĩa tự cao tự đại, quyền lực và chính trị nhỏ mọn.
Sắp xếp thời gian để nói chuyện với chủ tịch HOA, để biết được liệu bạn có muốn người này đưa ra quyết định thay cho bạn về sự phát triển hay không. Hỏi chủ tịch cũng vậy, về sự quan tâm của các cư dân trong việc phục vụ trong hội đồng quản trị: Có động lực cao để làm như vậy, hoặc sự thờ ơ tương đối? Cuộc trò chuyện này cũng có thể thúc đẩy bạn (hoặc không) tự phục vụ trong hội đồng quản trị một ngày, một động thái đòi hỏi phải được bầu và từ bỏ một số thời gian rảnh cho trách nhiệm mới của bạn.
8. Tuân thủ HOA
Đừng dựa vào việc được cảnh báo chính xác về bất kỳ vấn đề còn sót lại nào giữa hiệp hội và chủ sở hữu hiện tại của một ngôi nhà mà bạn quan tâm. Việc không hỏi về những vấn đề này một cách kịp thời có thể dẫn đến việc bạn thừa kế chúng khi bạn sở hữu tài sản.
Một số vấn đề tiềm ẩn có thể là rõ ràng, chẳng hạn như cảnh quan chết hoặc phát triển quá mức hoặc bong tróc sơn. Ngược lại, chủ sở hữu đã thực hiện các cải tiến bên ngoài hoặc các thay đổi khác đối với tài sản mà không được HOA chấp thuận? Nếu những thay đổi này không tuân thủ các quy tắc, điều gì có thể xảy ra với bạn nếu bạn sở hữu tài sản? Bạn có thể buộc chủ sở hữu khắc phục các sự cố như một phần của thỏa thuận bán hàng hoặc cung cấp tiền mặt khi đóng cửa.
9. Trách nhiệm bảo hiểm
Cũng như quyền sở hữu tài sản, các điều khoản bảo hiểm trong một kế hoạch phát triển cũng có thể được phân chia, với HOA bao gồm một số hiểm họa hoặc khu vực và chủ nhà chịu trách nhiệm cho những người khác.
Những điều này thường được ủy quyền bởi luật pháp nhà nước. Ví dụ, tại Florida, một chung cư HOA phải bảo đảm tất cả các tài sản chung, bao gồm mọi phần của tòa nhà cho đến vách thạch cao chưa hoàn thành của một đơn vị. Trong khi đó, chủ nhà có trách nhiệm bảo hiểm tất cả tài sản cá nhân trong đơn vị của họ, bao gồm các thiết bị, sàn, tủ, cửa sổ điều trị, và những thứ tương tự.
Kiểm tra luật cho tiểu bang mà bạn sẽ sống để phân chia chính xác các yêu cầu. Xác nhận HOA cho tài sản bạn đang xem xét tuân thủ các yêu cầu đó.
Bảo hiểm thảm họa đặc biệt quan trọng nếu bạn đang cân nhắc mua chung cư hoặc nhà phố trong khu vực dễ bị thiên tai, như lũ lụt, động đất, bão tuyết, hỏa hoạn, lốc xoáy hoặc bão. Tại khu vực Tây Bắc Thái Bình Dương, bảo hiểm động đất rất phổ biến, mặc dù không bắt buộc, ông nói Manning.
Kiểm tra xem HOA có cung cấp bảo hiểm bổ sung dưới dạng perk để sở hữu trong quá trình phát triển hay không. Manning nghĩ về phía trước có thể làm cho một tòa nhà chung cư hấp dẫn hơn theo cách này, Manning nói. Họ có thể thêm động đất và các loại bảo hiểm rủi ro khác, sẽ được phản ánh trong các khoản phí HOA của chủ nhà. tầm nhìn của HOA.
Điểm mấu chốt
Sống trong một kế hoạch phát triển có kế hoạch và được chi phối một phần bởi các quy tắc của HOA HOA có thể là một phước lành hỗn hợp. Nó mang đến triển vọng trao đổi một số quyền kiểm soát đối với nhà của bạn để giảm bớt trách nhiệm duy trì nó và vì lợi ích của việc tận hưởng các tiện nghi và an ninh chung. Tuy nhiên, nó cũng có thể đánh đổi diện mạo đa dạng của một khu phố điển hình để có diện mạo đồng đều hơn, mặc dù có khả năng trang trí hàng xóm hoặc thói quen bảo trì cẩu thả trở thành vấn đề đối với bạn.
Việc bạn chấp nhận những sự đánh đổi đó sẽ góp phần như thế nào đến việc bạn sẽ hạnh phúc như thế nào khi ở trong một khu chung cư hoặc nhà khác theo kế hoạch. Nếu bạn quyết định tiến hành mua hàng, hãy chắc chắn tham gia vào các chuyên gia, bao gồm một đại lý bất động sản, người quen thuộc với kế hoạch phát triển và HOAs vì có một số khía cạnh khác thường so với việc mua nhà ở một gia đình.
