Thế chấp có thể giả định là gì?
Thế chấp có thể giả định là một loại thỏa thuận tài chính, theo đó một khoản thế chấp chưa thanh toán và các điều khoản của nó được chuyển từ chủ sở hữu hiện tại sang người mua. Bằng cách giả định khoản nợ còn lại của chủ sở hữu trước đó, người mua có thể tránh phải nhận thế chấp của chính họ.
Chìa khóa chính
- Thế chấp có thể giả định là một thỏa thuận trong đó thế chấp tồn đọng và các điều khoản của nó có thể được chuyển từ chủ sở hữu hiện tại sang người mua. Khi lãi suất tăng, một khoản thế chấp có thể giả định là hấp dẫn đối với người mua có khoản vay hiện có được bảo đảm với mức thấp hơn lãi suất. Chỉ có hai loại cho vay có thể giả định là các khoản vay được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang và Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ.
Hiểu thế chấp có thể giả định
Nhiều người mua nhà thường thế chấp từ một tổ chức cho vay để tài trợ cho việc mua nhà hoặc tài sản. Thỏa thuận hợp đồng để trả nợ khoản vay bất động sản bao gồm tiền lãi mà người vay phải trả mỗi tháng ngoài các khoản hoàn trả gốc cho người cho vay.
Nếu chủ nhà quyết định bán nhà vào một thời điểm nào đó trong tương lai, họ có thể chuyển khoản thế chấp của mình cho người mua nhà. Trong trường hợp này, thế chấp ban đầu được đưa ra là có thể giả định.
Thế chấp có thể giả định cho phép người mua nhà đối với số dư gốc hiện tại, lãi suất, thời gian trả nợ và bất kỳ điều khoản hợp đồng nào khác của thế chấp của người bán. Thay vì trải qua quá trình nghiêm ngặt để có được một khoản vay mua nhà từ ngân hàng, người mua có thể tiếp quản một thế chấp hiện có. Có thể có một lợi thế tiết kiệm chi phí khi làm như vậy nếu lãi suất hiện tại cao hơn lãi suất cho khoản vay giả định.
Trong thời kỳ lãi suất tăng, chi phí vay cũng tăng. Khi điều này xảy ra, người vay sẽ phải đối mặt với lãi suất cao đối với bất kỳ khoản vay nào được phê duyệt. Do đó, một thế chấp có thể giả định trong giai đoạn này có thể có lãi suất thấp hơn phản ánh tình trạng hiện tại của nền kinh tế. Nếu thế chấp có thể giả định có lãi suất bị khóa, nó sẽ không bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng.
Một thế chấp có thể giả định là hấp dẫn đối với người mua khi lãi suất đang tăng. Thế chấp hiện tại của người bán có thể có lãi suất khóa thấp hơn lãi suất hiện tại.
Ưu điểm và nhược điểm của thế chấp có thể giả định
Những lợi thế của việc có được một thế chấp có thể giả định trong một môi trường lãi suất cao được giới hạn ở số dư thế chấp hiện có trên khoản vay hoặc vốn chủ sở hữu nhà. Ví dụ: nếu người mua đang mua một ngôi nhà với giá 250.000 đô la và thế chấp giả định của người bán chỉ có số dư 110.000 đô la, thì người mua sẽ cần thanh toán xuống 140.000 đô la để trả khoản chênh lệch hoặc người mua sẽ cần một khoản thế chấp riêng để đảm bảo quỹ bổ sung.
Một bất lợi sau đó là nếu giá mua nhà vượt quá số dư thế chấp một khoản đáng kể, người mua có thể cần phải có một khoản thế chấp mới. Nếu điều này xảy ra, ngân hàng hoặc tổ chức cho vay có thể bao gồm lãi suất cao hơn cho khoản thế chấp $ 140.000 tùy thuộc vào rủi ro tín dụng của người mua.
Thông thường, người mua sẽ rút thế chấp thứ hai trên số dư thế chấp hiện có nếu vốn chủ sở hữu của người bán cao. Người mua có thể phải thực hiện khoản vay thứ hai với một người cho vay khác với người cho vay của người bán, điều này có thể gây ra vấn đề nếu cả hai bên cho vay không hợp tác với nhau hoặc nếu người vay mặc định cả hai khoản vay.
Tuy nhiên, nếu vốn chủ sở hữu của người bán thấp, thế chấp có thể giả định có thể là một giao dịch hấp dẫn cho người mua. Nếu giá trị của ngôi nhà là 250.000 đô la và số dư thế chấp có thể giả định là 210.000 đô la, người mua chỉ cần đưa ra 40.000 đô la. Nếu người mua có số tiền này bằng tiền mặt, họ có thể thanh toán trực tiếp cho người bán mà không phải đảm bảo một hạn mức tín dụng khác.
Cân nhắc đặc biệt cho các khoản thế chấp có thể giả định
Quyết định cuối cùng về việc liệu một khoản thế chấp có thể được chuyển nhượng có thể không được chuyển cho người mua và người bán. Người cho vay thế chấp ban đầu phải chấp thuận giả định thế chấp trước khi thỏa thuận có thể được ký kết bởi một trong hai bên. Người mua nhà phải nộp đơn xin khoản vay giả định và đáp ứng các yêu cầu của người cho vay, chẳng hạn như có đủ tài sản và có uy tín.
Nếu được phê duyệt, tiêu đề của tài sản được chuyển cho người mua thực hiện các khoản hoàn trả hàng tháng cần thiết cho ngân hàng. Nếu việc chuyển nhượng không được người cho vay chấp thuận, người bán phải tìm một người mua khác sẵn sàng nhận thế chấp của mình và có tín dụng tốt.
Một thế chấp đã được giả định bởi một bên thứ ba không có nghĩa là người bán được miễn trả nợ. Người bán có thể phải chịu trách nhiệm cho bất kỳ sự mặc định nào, đến lượt nó, có thể ảnh hưởng đến xếp hạng tín dụng của họ. Để tránh điều này, người bán phải giải phóng trách nhiệm bằng văn bản tại thời điểm giả định và người cho vay phải phê duyệt yêu cầu giải phóng giải phóng cho người bán tất cả các khoản nợ từ khoản vay.
Thực tế nhanh
Người bán vẫn chịu trách nhiệm cho bất kỳ khoản thanh toán nợ nào nếu thế chấp được giả định bởi bên thứ ba trừ khi người cho vay chấp thuận yêu cầu giải phóng giải phóng cho người bán tất cả các khoản nợ từ khoản vay.
Thế chấp thông thường là không thể giả định. Có hai loại khoản vay là giả định: khoản vay FHA, được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang và khoản vay VA, được đảm bảo bởi Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ.
