Được giới thiệu cùng với thuế thu nhập năm 1913, khoản khấu trừ thuế lãi suất thế chấp đã trở thành khoản khấu trừ thuế yêu thích của hàng triệu chủ nhà ở Mỹ. Ở đây chúng tôi xem xét các quy tắc hiện hành đằng sau khoản khấu trừ này, cũng như những thay đổi mới phát sinh từ luật thuế tháng 12 năm 2017.
Nhận các khoản khấu trừ: Ai đủ điều kiện
Trong hầu hết các trường hợp, tất cả các khoản lãi thế chấp cho đến một mức cho vay nhất định có thể được khấu trừ từ thuế liên bang Hoa Kỳ, miễn là chủ nhà đáp ứng các yêu cầu sau:
- Anh ấy hoặc cô ấy nộp Mẫu 1040 và ghi rõ các khoản khấu trừ vào Lịch A. Anh ấy hoặc cô ấy phải chịu trách nhiệm pháp lý cho khoản vay - bạn không thể khấu trừ lãi nếu bạn thanh toán cho khoản vay của người khác. Anh ấy hoặc cô ấy đã thanh toán cho một căn nhà đủ điều kiện.
Nợ mua lại so với nợ công bằng: Chênh lệch thuế lớn
Tất nhiên, vì các khoản khấu trừ được quy định bởi chính phủ, các quy tắc không bao giờ hoàn toàn đơn giản như thoạt nhìn. Có hai loại nợ tạo ra lãi suất được khấu trừ thuế. Đầu tiên là khoản nợ đã được đưa ra để mua, xây dựng hoặc cải thiện nhà của bạn. Loại nợ này được gọi là "nợ mua lại." Loại thứ hai là nợ được xử lý cho các mục đích khác và được gọi là "nợ công bằng" vì nó dựa trên vốn chủ sở hữu của tài sản của bạn. Sự khác biệt này đã trở nên đặc biệt quan trọng kể từ khi thông qua luật thuế mới vào tháng 12 năm 2017 (xem Dự luật thuế GOP ảnh hưởng đến bạn như thế nào ).
Dự luật bao gồm những thay đổi đáng kể về số tiền mà người vay lãi có thể khấu trừ vào các khoản vay thế chấp và nợ vốn chủ sở hữu, chỉ được khấu trừ lãi cho các khoản vay từ 750.000 đô la trở xuống. Ngoài ra, các quy tắc đã thay đổi đối với tiền vay vốn chủ sở hữu nhà không được sử dụng làm nợ mua lại - ví dụ, để trả các chi phí y tế hoặc đại học thay vì cải tạo nhà. Dưới đây là một số chi tiết.
- Sau tháng mười. Ngày 13 tháng 12 năm 1987, cho đến ngày 16 tháng 12 năm 2017, Nợ: Tiền lãi cho một khoản thế chấp được mua để mua, xây dựng hoặc cải thiện nhà của bạn sau ngày 13 tháng 10 năm 1987, chỉ có thể được khấu trừ hoàn toàn nếu tổng số nợ từ tất cả các khoản thế chấp, bao gồm mọi khoản nợ của ông nội, số tiền lên tới 1 triệu đô la hoặc ít hơn cho các cặp vợ chồng và 500.000 đô la trở xuống cho những người độc thân hoặc các cặp vợ chồng nộp đơn riêng. Sau tháng mười hai. Ngày 16, 2017, cho đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, Nợ: Tiền lãi cho một khoản thế chấp mới được mua để mua, xây dựng hoặc cải thiện nhà của bạn chỉ được khấu trừ hoàn toàn nếu tổng số nợ từ tất cả các khoản thế chấp lên tới 750.000 đô la trở xuống cho các cặp vợ chồng và 500.000 đô la hoặc ít hơn cho người độc thân hoặc các cặp vợ chồng nộp đơn riêng. (Cũng được bảo hiểm: các khoản vay theo hợp đồng ràng buộc có hiệu lực trước ngày 16/12/2017, miễn là đóng cửa mua nhà trước ngày 4/1/18). Lãi suất cho các khoản vay cũ - và tái cấp vốn mới cho các khoản vay cũ như vậy - vẫn được khấu trừ ở mức 1 triệu đô la. Nợ vốn chủ sở hữu sau tháng mười. Ngày 13, 1987, cho đến ngày 16 tháng 12 năm 2017: Tiền lãi cho các khoản thế chấp thứ hai (hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu) được đưa ra vì các lý do khác ngoài việc mua, xây dựng hoặc cải thiện nhà của bạn phải có tổng số 100.000 đô la trở xuống cho các cặp vợ chồng và 50.000 đô la trở xuống cho người độc thân hoặc các cặp vợ chồng nộp đơn riêng. Họ cũng phải tổng cộng ít hơn giá trị thị trường hợp lý của ngôi nhà của bạn trừ đi giá trị của tất cả các khoản nợ lớn và tất cả sau ngày 13 tháng 10 năm 1987, nợ thế chấp. Nợ vốn chủ sở hữu sau tháng mười. Ngày 13, 1987, cho đến ngày 16 tháng 12 năm 2017: Tiền lãi cho các khoản thế chấp thứ hai (hoặc dòng tín dụng vốn chủ sở hữu) được đưa ra vì những lý do khác ngoài việc mua, xây dựng hoặc cải thiện nhà của bạn hoàn toàn không được khấu trừ. Đây là sự thật. ngay cả khi khoản vay ban đầu được rút ra trước ngày 16 tháng 12 năm 2017 và sẽ kéo dài đến ngày 31 tháng 12 năm 2025. Về mặt lý thuyết, các quy tắc cho vay sẽ trở lại quy tắc sau năm 1987..
Định nghĩa của 'Nhà'
Rào cản tiếp theo mà bạn cần phải vượt qua là đảm bảo rằng tài sản của bạn là một "ngôi nhà đủ điều kiện". Để đáp ứng định nghĩa này, khách sạn phải có phòng ngủ, nấu ăn và nhà vệ sinh. Các mặt hàng phù hợp với định nghĩa này có thể bao gồm nơi cư trú chính của bạn, ngôi nhà thứ hai, nhà chung cư, nhà di động, xe kéo nhà hoặc thuyền.
Nếu nhà của bạn là ngôi nhà thứ hai, bạn có thể khấu trừ tiền lãi từ chỉ một ngôi nhà thứ hai. Bạn phải sử dụng tài sản đó ít nhất 14 ngày trong năm. Nếu ngôi nhà thứ hai của bạn là tài sản cho thuê, bạn phải sử dụng nó hơn 10% thời gian mà tài sản được cho thuê. Nếu bất động sản cho thuê của bạn không đáp ứng các tiêu chí này, tiền lãi không thể được liệt kê trong Biểu A và thay vào đó phải được liệt kê trong Biểu E.
Tái cấp vốn
Trong những năm gần đây, lãi suất giảm đã khuyến khích các chủ nhà tái tài trợ các khoản thế chấp của họ. Tái cấp vốn cung cấp một cơ hội để giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, giảm thời hạn của khoản vay hoặc cả hai. Khi tái cấp vốn được thực hiện mà không nhận thêm nợ, tất cả tiền lãi do thế chấp tạo ra vẫn được khấu trừ thuế. Khi chủ nhà sử dụng nhà của họ như một con heo đất và tái cấp vốn để lấy vốn chủ sở hữu để tạo ra tiền chi tiêu - đó là, vì những lý do khác ngoài việc mua, xây dựng hoặc cải thiện nhà của họ - Nợ nhà ở sau ngày 13 tháng 10 năm 1987 áp dụng: Bạn chỉ có thể khấu trừ lãi trên $ 100.000 trở xuống, v.v., tùy thuộc vào tình trạng thuế của bạn. (Để biết thêm về điều này, hãy đọc Khi nào (và Khi nào không) để Tái tài trợ Thế chấp của bạn .)
Chứng minh điều đó với IRS
Trong trường hợp Dịch vụ Doanh thu Nội bộ kiểm toán, bạn sẽ cần phải có một bản sao Mẫu 1098, Tuyên bố lãi suất thế chấp, được cung cấp mỗi năm bởi công ty giữ thế chấp của bạn. Nếu bạn trả khoản thanh toán thế chấp của mình cho một cá nhân, bạn sẽ cần cung cấp tên, số An sinh xã hội và địa chỉ của chủ sở hữu thế chấp, ngoài số tiền lãi phải trả. (Để đọc thêm, hãy xem Sống sót trong Kiểm toán IRS .)
Điểm mấu chốt
Việc khấu trừ thuế lãi suất thế chấp nhà được các chủ nhà ấp ủ và coi thường bởi những người đề xuất cải cách thuế thu nhập. Những người ủng hộ thuế phẳng ủng hộ sự sụp đổ của khoản khấu trừ này và, trong nhiều năm, các nhà lập pháp Hoa Kỳ ở cả hai bên lối đi đã thảo luận về một loạt các kế hoạch cải cách thuế nói chung liên quan đến việc bãi bỏ khấu trừ thuế lãi suất thế chấp. Nó đã tồn tại, ở dạng giảm dần, trong hóa đơn thuế năm 2017. Điều gì xảy ra tiếp theo vẫn còn được nhìn thấy
Để tìm hiểu thêm, hãy xem Tìm hiểu cấu trúc thanh toán thế chấp .
