Với cổ phiếu được đánh giá cao, bạn có thể bán cổ phiếu của mình trong một số năm để phân bổ lãi vốn. Thật không may, đầu tư bất động sản không được cấp cùng một xa xỉ; toàn bộ số tiền lãi phải được yêu cầu về thuế của bạn trong năm tài sản được bán. Tuy nhiên, nếu chủ nhà sử dụng trao đổi IRS Mục 1031, họ có thể hoãn số tiền vào một phương tiện đầu tư tương tự.
Có đúng là bạn có thể bán nhà và không phải trả thuế thu nhập từ vốn?
Quản lý bán hàng ban đầu
Bạn có thể giảm bớt gánh nặng thuế này bằng cách kiểm soát năm mà quyền sở hữu và quyền sở hữu vượt qua và do đó, năm mà bạn báo cáo lãi hoặc lỗ trên giao dịch. Nói cách khác, bạn có thể đặt chuyển quyền sở hữu thành một năm mà bạn dự kiến sẽ có gánh nặng thuế thấp hơn. Tuy nhiên, nếu thu nhập của bạn ổn định và việc trả thuế cho khoản lãi có vẻ không thể tránh khỏi, bạn có thể muốn xem xét sử dụng trao đổi Mục 1031 của IRC.
Sàn giao dịch Mục 1031
Việc trao đổi Mục 1031 cho phép một nhà đầu tư giao dịch bất động sản được tổ chức để đầu tư cho bất động sản đầu tư khác và không phải chịu các khoản nợ thuế ngay lập tức. Theo Mục 1031, nếu bạn trao đổi tài sản kinh doanh hoặc đầu tư chỉ cho một tài sản kinh doanh hoặc đầu tư cùng loại, không có khoản lãi hay lỗ nào được ghi nhận cho đến khi tài sản mới mua được bán. Hãy nhớ rằng Mục 1031 không áp dụng cho trao đổi hàng tồn kho, cổ phiếu, trái phiếu, ghi chú, bằng chứng về nợ nần và một số tài sản khác.
Bắt đầu từ năm 2018, luật thuế mới đã giới hạn các trao đổi này đối với bất động sản: Mục 1031 trao đổi tài sản khác, như tác phẩm nghệ thuật, không còn được phép.
Các quy tắc và quy định
Việc trao đổi Mục 1031 sẽ không cho phép tránh thuế lãi vốn trong mọi trường hợp. Ví dụ: việc trao đổi bất động sản Hoa Kỳ cho bất động sản ở một quốc gia khác sẽ không đủ điều kiện cho tình trạng trao đổi miễn thuế. Hơn nữa, các giao dịch liên quan đến tài sản được sử dụng cho mục đích cá nhân, chẳng hạn như trao đổi nơi cư trú cá nhân cho một tài sản cho thuê, sẽ không được đối xử miễn thuế theo Mục 1031. Cuối cùng, nếu một trong hai bên sau đó xử lý tài sản được trao đổi trong vòng hai năm thời gian, tài sản trao đổi sẽ trở thành đối tượng chịu thuế.
Đối với mục đích báo cáo thuế, cơ sở của tài sản cũ được chuyển sang tài sản mới. Điều này rất quan trọng để hiểu trong một trao đổi miễn thuế vì các khoản thuế do không được tha thứ, họ chỉ đơn giản là hoãn lại cho đến khi bán tài sản mới. Để ghi lại trao đổi Mục 1031 với Dịch vụ Doanh thu Nội bộ, điều quan trọng là phải nộp Mẫu 8824 với tờ khai thuế cho năm của loại trao đổi tương tự. Trao đổi miễn thuế không được khuyến nghị nếu giao dịch sẽ dẫn đến thua lỗ vì tổn thất không thể được khấu trừ trong các trao đổi miễn thuế. Trong những trường hợp này, có thể tốt hơn là bán hết tài sản và sử dụng số tiền thu được để mua tài sản mới.
Trao đổi hoàn toàn miễn thuế
Để giao dịch trao đổi Mục 1031 được miễn thuế xảy ra, phải đáp ứng một số điều kiện:
- Thuộc tính phải là "giống như": Các thuộc tính giống như nếu chúng có cùng bản chất hoặc đặc tính, ngay cả khi chúng khác nhau về cấp độ hoặc chất lượng. Tài sản phải liên quan đến kinh doanh hoặc đầu tư: Tài sản trao đổi phải được giữ để kinh doanh sản xuất hoặc sử dụng đầu tư và được giao dịch cho cùng một mục đích sử dụng. Tài sản mới phải được xác định trong vòng 45 ngày: Tài sản mới được nhận để đổi lấy một tài sản hiện có phải được xác định bằng văn bản trong vòng 45 ngày kể từ lần chuyển đầu tiên. Việc chuyển nhượng phải diễn ra trong cửa sổ 180 ngày: Tài sản tương tự phải được nhận bởi một trong hai ngày này (bất kỳ ngày nào đến sớm hơn): trong thời hạn 180 ngày sau khi chuyển nhượng tài sản hoặc trước ngày hoàn thuế (bao gồm cả phần mở rộng) cho năm mà tài sản được chuyển nhượng.
Trao đổi miễn thuế một phần
Để được miễn thuế hoàn toàn, việc trao đổi phải chỉ là một cuộc trao đổi tài sản tương tự. Trong một thế giới hoàn hảo, việc tìm kiếm một tài sản có cùng giá trị thương mại là lý tưởng cho việc trao đổi Mục 1031. Tuy nhiên, thật khó để tìm thấy một trao đổi bình đẳng và, trong nhiều trường hợp, một bên kết thúc bằng một số tiền mặt thêm để làm cho thỏa thuận công bằng. Tài sản bổ sung hoặc tiền mặt nhận được này được gọi là "khởi động" và khoản lãi này được đánh thuế lên đến số tiền khởi động nhận được.
Khi có các khoản thế chấp trên cả hai thuộc tính, các khoản thế chấp được ghi vào lưới. Các bên từ bỏ thế chấp lớn hơn và nhận thế chấp nhỏ hơn coi phần vượt quá là khởi động.
Điểm mấu chốt
Số lượng bán bất động sản tăng lên kể từ năm 2010 đã cho phép nhiều người nhận được ưu đãi thuế từ chính phủ liên bang. Kết quả là, một khoản doanh thu thuế khổng lồ đã bị mất. Hiện tại, Mục 1031 trao đổi cho bất động sản vẫn còn. (Như đã thảo luận ở trên, bắt đầu vào năm 2018, chúng đã bị loại vì các loại tài sản khác, chẳng hạn như sưu tầm, máy bay, quyền nhượng quyền và thiết bị hạng nặng.)
