Mục lục
- 1. Người khởi tạo thế chấp
- 2. Bộ tổng hợp
- 3. Đại lý chứng khoán
- 4. Nhà đầu tư
- Điểm mấu chốt
Bạn có thể xem thế chấp của bạn là khoản vay giúp bạn mua nhà. Nhưng các nhà đầu tư xem thế chấp là một dòng tiền trong tương lai. Những dòng tiền này được mua, bán, tước, chuyển nhượng và chứng khoán hóa trong thị trường thế chấp thứ cấp. Bởi vì hầu hết các khoản thế chấp kết thúc để bán, thị trường thế chấp thứ cấp là vô cùng lớn và rất thanh khoản.
Từ điểm bắt đầu cho đến khi khoản thanh toán hàng tháng của người vay kết thúc với một nhà đầu tư như một phần của bảo đảm được thế chấp (MBS), bảo đảm bằng tài sản (ABS), nghĩa vụ thế chấp tài sản thế chấp (CMO) hoặc nghĩa vụ nợ được thế chấp (CMO) CDO) thanh toán, có một số tổ chức khác nhau, tất cả đều tiết lộ một số phần trăm phí ban đầu và / hoặc dòng tiền hàng tháng., chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách thị trường thế chấp thứ cấp hoạt động và giới thiệu bạn với những người tham gia chính của nó.
Có bốn người tham gia chính trong thị trường này: người khởi tạo thế chấp, người tổng hợp, đại lý chứng khoán và nhà đầu tư.
1. Người khởi tạo thế chấp
Người khởi tạo thế chấp là công ty đầu tiên tham gia vào thị trường thế chấp thứ cấp. Người khởi tạo thế chấp bao gồm các ngân hàng bán lẻ, ngân hàng thế chấp và môi giới thế chấp. Trong khi các ngân hàng sử dụng các nguồn tài trợ truyền thống của họ để đóng các khoản vay, các ngân hàng thế chấp thường sử dụng những gì được gọi là một kho tín dụng để tài trợ cho các khoản vay. Hầu hết các ngân hàng, và gần như tất cả các chủ ngân hàng thế chấp, nhanh chóng bán các khoản thế chấp mới có nguồn gốc vào thị trường thứ cấp.
Một điểm khác biệt cần lưu ý là các ngân hàng và ngân hàng thế chấp sử dụng tiền của chính họ để đóng thế chấp và các nhà môi giới thế chấp thì không. Thay vào đó, các nhà môi giới thế chấp hoạt động như các đại lý độc lập cho các ngân hàng hoặc các ngân hàng thế chấp, đặt họ cùng với khách hàng (người vay).
Tuy nhiên, tùy thuộc vào quy mô và độ tinh vi của nó, người khởi tạo thế chấp có thể tổng hợp các khoản thế chấp trong một khoảng thời gian nhất định trước khi bán toàn bộ gói; nó cũng có thể bán các khoản vay cá nhân khi chúng có nguồn gốc. Có rủi ro liên quan đến người khởi tạo khi họ giữ thế chấp sau khi lãi suất đã được trích dẫn và khóa bởi người vay. Nếu thế chấp không được bán đồng thời vào thị trường thứ cấp tại thời điểm người vay khóa lãi suất, lãi suất có thể thay đổi, làm thay đổi giá trị của thế chấp trên thị trường thứ cấp và cuối cùng, lợi nhuận mà người tạo ra tạo ra từ thế chấp.
Các nhà sáng lập tổng hợp các khoản thế chấp trước khi bán chúng thường ngăn chặn các đường ống thế chấp của họ chống lại sự thay đổi lãi suất. Có một loại giao dịch đặc biệt gọi là giao dịch nỗ lực tốt nhất, được thiết kế để bán một khoản thế chấp duy nhất, loại bỏ sự cần thiết của người khởi tạo để phòng ngừa thế chấp. Người khởi tạo nhỏ hơn có xu hướng sử dụng các nỗ lực giao dịch tốt nhất.
Nói chung, người khởi tạo thế chấp kiếm tiền thông qua các khoản phí được tính để tạo ra một khoản thế chấp và chênh lệch giữa lãi suất cho người vay và phí bảo hiểm mà thị trường thứ cấp sẽ trả cho mức lãi suất đó.
2. Bộ tổng hợp
Bộ tổng hợp là công ty tiếp theo trong dòng người tham gia thị trường thế chấp thứ cấp. Bộ tổng hợp là những người khởi tạo thế chấp lớn có mối quan hệ với các công ty Phố Wall và các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSEs), như Fannie Mae và Freddie Mac. Các nhà tổng hợp mua các khoản thế chấp mới có nguồn gốc từ các nhà sáng lập nhỏ hơn và cùng với nguồn gốc của chính họ, hình thành các nhóm thế chấp mà họ chứng khoán hóa thành chứng khoán được thế chấp bằng nhãn hiệu riêng (bằng cách làm việc với các công ty ở Phố Wall) hoặc hình thành chứng khoán được thế chấp bởi đại lý (bằng cách làm việc thông qua các GSE).
Tương tự như người khởi tạo, người tổng hợp phải phòng ngừa các khoản thế chấp trong đường ống của họ kể từ khi họ cam kết mua thế chấp, thông qua quy trình chứng khoán hóa và cho đến khi MBS được bán cho một đại lý chứng khoán. Bảo hiểm rủi ro một đường ống thế chấp là một nhiệm vụ phức tạp do rủi ro rơi ra và rủi ro lan rộng. Các nhà tổng hợp kiếm lợi nhuận bằng chênh lệch giá mà họ phải trả cho các khoản thế chấp và giá mà họ có thể bán MBS được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp đó, tùy thuộc vào hiệu quả phòng ngừa rủi ro của họ.
3. Đại lý chứng khoán
Sau khi MBS được hình thành (và đôi khi trước khi nó được hình thành, tùy thuộc vào loại MBS), nó được bán cho một đại lý chứng khoán. Hầu hết các công ty môi giới ở Phố Wall đều có bàn giao dịch MBS. Các đại lý trên các bàn này làm tất cả các loại sáng tạo với MBS và thế chấp toàn bộ các khoản vay; mục tiêu cuối cùng là bán chúng dưới dạng chứng khoán cho các nhà đầu tư. Các đại lý thường sử dụng MBS để cấu trúc CMO, ABS và CDO. Các giao dịch này có thể được cấu trúc để có các đặc điểm trả trước khác nhau và có phần xác định và xếp hạng tín dụng nâng cao so với MBS cơ bản hoặc toàn bộ các khoản vay. Các đại lý tạo ra sự chênh lệch về giá mà họ mua và bán MBS, và tìm cách kiếm lợi nhuận chênh lệch theo cách họ cấu trúc các gói CMO, ABS và CDO cụ thể.
4. Nhà đầu tư
Các nhà đầu tư là người dùng cuối của thế chấp. Chính phủ nước ngoài, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm, ngân hàng, GSE và quỹ phòng hộ đều là những nhà đầu tư lớn trong thế chấp. MBS, CMO, ABS và CDO cung cấp cho các nhà đầu tư một loạt lợi suất tiềm năng dựa trên rủi ro lãi suất tín dụng và lãi suất khác nhau.
Chính phủ nước ngoài, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và ngân hàng thường đầu tư vào các sản phẩm thế chấp được đánh giá cao. Một số chi nhánh của các giao dịch thế chấp có cấu trúc khác nhau được các nhà đầu tư này tìm kiếm cho hồ sơ rủi ro trả trước và lãi suất. Các quỹ phòng hộ thường là các nhà đầu tư lớn trong các sản phẩm thế chấp có xếp hạng tín dụng thấp và các sản phẩm thế chấp có cấu trúc có rủi ro lãi suất cao hơn.
Trong số tất cả các nhà đầu tư thế chấp, các GSE có danh mục đầu tư lớn nhất. Loại sản phẩm thế chấp mà họ có thể đầu tư phần lớn được quy định bởi Văn phòng Giám sát Doanh nghiệp Nhà ở Liên bang.
Điểm mấu chốt
Rất ít người vay nhận ra mức độ mà thế chấp của họ được cắt, thái hạt lựu và giao dịch. Trong vài tuần, có thể một tháng, kể từ khi thế chấp bắt nguồn, nó có thể trở thành một phần của CMO, ABS hoặc CDO. Người dùng cuối của thế chấp có thể là một quỹ phòng hộ đặt cược lãi suất định hướng hoặc sử dụng các vị thế có đòn bẩy để khai thác các bất thường về giá cả quan hệ nhỏ, hoặc có thể là ngân hàng trung ương của nước ngoài thích xếp hạng tín dụng của MBS.
Mặt khác, nó có thể là một công ty bảo hiểm có trụ sở tại Brussels bị thu hút bởi thời hạn và hồ sơ lồi lõm của một đợt nhất định trong một thỏa thuận ABS, CMO hoặc CDO. Thị trường thế chấp thứ cấp là rất lớn, lỏng và phức tạp với một số tổ chức đều mong muốn tiêu thụ một miếng bánh thế chấp.
