Cơ quan Nhà ở Liên bang là công ty bảo hiểm thế chấp lớn nhất ở Hoa Kỳ, với hơn 1, 3 nghìn tỷ đô la trong danh mục đầu tư của mình. Là một phần của Văn phòng Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) của Hoa Kỳ, nó giúp khoảng một triệu người trên cả nước trở thành chủ sở hữu nhà mỗi năm và cũng hỗ trợ 300.000 đơn vị cho thuê bằng cách cung cấp giá cả phải chăng. Thanh toán thấp và yêu cầu điểm tín dụng thấp làm cho các khoản vay FHA hấp dẫn hơn nhiều so với các khoản thế chấp thông thường.
Trong khi đây có thể là tin tốt cho một số chủ nhà, các nhà đầu tư bất động sản muốn tận dụng lợi ích của khoản vay FHA có thể cần phải tìm ở nơi khác. Đó là bởi vì các điều kiện của những khoản vay này hạn chế những người đủ điều kiện.
Đọc tiếp để tìm hiểu thêm về các khoản vay FHA, những người đủ điều kiện và liệu bạn có thể sử dụng chúng để tài trợ cho các tài sản cho thuê hay không.
Chìa khóa chính
- Cơ quan Nhà ở Liên bang bảo đảm các khoản thế chấp yêu cầu thanh toán thấp và các tiêu chuẩn bảo lãnh tự do. Bởi vì các lợi ích từ các khoản vay FHA, chúng không thể được sử dụng cho nhà thứ hai, cho thuê, nghỉ phép hoặc các tài sản đầu tư khác. Người vay phải chuyển vào nhà 60 ngày sau khi thế chấp đóng cửa và phải giữ nó làm nơi cư trú chính trong ít nhất một năm. FHA cũng bảo đảm các khoản thế chấp cho nhà ở có tới bốn đơn vị, với điều kiện một trong số đó là chủ sở hữu.
Cho vay FHA là gì?
Chủ nhà đã có một thời gian khó khăn để mua và duy trì các khoản thanh toán trên tài sản của họ trong cuộc Đại khủng hoảng. Chúng được giới hạn ở các khoản vay trị giá 50% giá trị thị trường của một tài sản và các điều khoản thế chấp thường rất ngắn. Nhiều khoản vay đã kết thúc với khoản thanh toán bằng khinh khí cầu rất lớn, điều mà hầu hết mọi người không thể thực hiện được. Điều này dẫn đến một lượng lớn mặc định, đẩy tỷ lệ tịch thu nhà lên cao. Năm 1934, Quốc hội Hoa Kỳ đã quyết định thành lập Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang trong nỗ lực thúc đẩy quyền sở hữu nhà giá rẻ. Đây là cách chương trình cho vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) ra đời.
Các khoản vay được cung cấp bởi FHA có yêu cầu thanh toán thấp hơn và các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành tự do hơn so với hầu hết các khoản thế chấp thông thường. Chẳng hạn, tính đến năm 2019, chủ nhà chỉ cần điểm tín dụng từ 580 trở lên để đủ điều kiện. Ứng viên được chấp thuận có thể tài trợ tới 96, 5%, nghĩa là họ chỉ cần giảm 3, 5%. Những người có điểm tín dụng thấp hơn 579 vẫn đủ điều kiện, nhưng họ cần phải giảm thêm 10% nữa.
Các khoản vay của FHA, phần lớn, được giới hạn cho những người mua có ý định sử dụng căn nhà mà họ mua làm nơi cư trú chính. Điều đó có nghĩa là khoản vay FHA không thể được sử dụng để tài trợ cho ngôi nhà thứ hai, nhà cho thuê, nhà nghỉ hoặc tài sản đầu tư. Tuy nhiên, có một vài trường hợp ngoại lệ và một vài cách để vượt qua quy tắc chung này.
Yêu cầu về việc làm của FHA
Theo các quy tắc và hướng dẫn của FHA, tài sản đang được tài trợ phải là chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là tài sản cho thuê và theo mùa không áp dụng. FHA sử dụng quy tắc này như một cách để ngăn chặn các nhà đầu tư hưởng lợi từ chương trình.
Những người thế chấp với các khoản vay được hỗ trợ bởi FHA được yêu cầu sử dụng nhà của họ làm nơi cư trú chính trong ít nhất một năm.
Người vay phải sở hữu nhà trong vòng 60 ngày sau khi thế chấp đóng cửa, và phải sống trong nhà trong phần lớn thời gian trong năm. Tài sản phải được sử dụng làm nơi cư trú chính trong ít nhất một năm. Nếu có nhiều hơn một người vay được liệt kê trong thế chấp, FHA yêu cầu ít nhất một người để đáp ứng yêu cầu chiếm chỗ.
Tái cấp vốn khoản vay FHA hiện có
Giả sử ai đó sử dụng khoản vay FHA để tài trợ cho việc mua nhà ở chính. Chủ sở hữu có thể di chuyển ra khỏi nhà xuống đường, nhưng vẫn tiếp tục sở hữu nó, cho thuê để kiếm thu nhập. Nói cách khác, ngôi nhà trở thành một tài sản đầu tư. Lãi suất giảm, và chủ sở hữu muốn tái tài trợ cho một thỏa thuận tốt hơn.
Mặc dù anh ta không còn sống trong nhà, các quy tắc của FHA cho phép anh ta tái tài trợ cho một khoản vay FHA khác. Khoản tái cấp vốn FHA-to-FHA còn được gọi là tái cấp vốn hợp lý FHA.
Có một số yêu cầu để đủ điều kiện tái cấp vốn:
- Phải có tối thiểu 210 ngày kể từ khi bạn đóng khoản vay mua nhà ban đầu. Bạn phải thực hiện ít nhất sáu khoản thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp do FHA cấp. Nếu bạn chỉ có khoản vay FHA dưới một năm, bạn không thể có bất kỳ khoản vay nào. thanh toán quá hạn hơn 30 ngày. Nếu bạn giữ khoản vay FHA của bạn trong hơn một năm, bạn được phép thanh toán chậm 30 ngày trong vòng 12 tháng, nhưng khoản thanh toán trễ đó không thể trong vòng 90 ngày qua. Khoản tái cấp vốn phải giảm các khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của bạn, mà thường được mô tả như là một lợi ích hữu hình ròng. Ví dụ: nếu khoản thanh toán hàng tháng trước của bạn là $ 1, 100, khoản thanh toán hàng tháng mới của bạn sau khi tái cấp vốn phải là $ 1, 050 hoặc thấp hơn. Tái cấp vốn vào một thế chấp với thời hạn ngắn hơn cũng đủ điều kiện mang lại lợi ích hữu hình ròng.
Nếu chủ nhà đáp ứng các tiêu chí trên, các khoản tái cấp vốn hợp lý của FHA hoàn toàn có thể là các khoản vay dễ dàng nhất để đóng. Họ không yêu cầu xác minh việc làm hoặc thu nhập, không xác minh điểm tín dụng và không thẩm định nhà. Vấn đề chính là chủ nhà đã thực hiện thanh toán khoản vay FHA hiện tại của mình đúng hạn.
Mục đích kép
Một cách khác để sử dụng khoản vay FHA để mua một tài sản thu nhập là mua nhà ở nhiều đơn vị. FHA cho phép chủ nhà mua một tài sản với tối đa bốn căn, với điều kiện một chủ sở hữu là chủ sở hữu. Tuy nhiên, không có giới hạn về kích thước lô có thể lớn như thế nào. Bằng cách này, chủ sở hữu có thể sống trong một đơn vị, biến nó thành tài sản do chủ sở hữu chiếm dụng và do đó, đủ điều kiện FHA. Chủ sở hữu có thể thuê (các) đơn vị khác để có thu nhập.
Một nhà đầu tư thông thái trong một thị trường cho thuê nóng đôi khi kiếm đủ thu nhập bằng cách sử dụng phương pháp này để sống trong nhà miễn phí. Như đã lưu ý ở trên, FHA cho vay tới 96, 5% giá trị thẩm định, có nghĩa là người mua có thể giảm xuống chỉ còn 3, 5%.
Cân nhắc đặc biệt
FHA có các điều khoản đặc biệt có thể cho phép bạn kiếm thu nhập cho thuê từ nhà của bạn. Nếu công việc của bạn yêu cầu bạn di dời và bạn cần một ngôi nhà thứ hai, hoặc nếu ngôi nhà của bạn quá nhỏ cho gia đình mở rộng của bạn, bạn có thể thuê nhà đầu tiên sau khi bạn đã đáp ứng yêu cầu thuê một năm. Nếu bạn nghỉ làm vì bạn không có khả năng, bạn có thể thuê các phòng trong nhà để ở trọ để bù vào tiền lương bị mất.
Tất nhiên, bạn luôn có thể trả hết thế chấp sớm. FHA không tính bất kỳ khoản phạt trả trước nào, vì vậy nếu bạn có thể loại bỏ toàn bộ khoản vay, bạn có thể tự do làm bất cứ điều gì bạn muốn với tài sản.
