Thoạt nhìn, bạn có thể nghĩ rằng một người quản lý danh mục đầu tư bất động sản tương tự như bất kỳ người quản lý tài sản tài chính nào. Nhưng danh mục đầu tư bất động sản hoặc quản lý quỹ khác hoàn toàn với việc quản lý vốn cổ phần, trái phiếu hoặc quỹ tương hỗ.
Không giống như các nhà quản lý vốn, những người nghiên cứu các công ty và quản lý các xác suất mà họ có thể hoàn thành các chiến lược đã được xác định rõ ràng của mình, các nhà quản lý bất động sản phải giúp xác định và tận dụng các cơ hội ở cấp độ tài sản. Các nhà quản lý bất động sản không chỉ chịu trách nhiệm phân bổ tài sản, quản lý rủi ro và giao dịch mà còn giao dịch trực tiếp với đất và các cấu trúc trên đó.
Vì vậy, quản lý tài sản bất động sản, không giống như quản lý tiền truyền thống, đòi hỏi những cá nhân có kinh nghiệm có thể tối ưu hóa giá trị tài sản. Trên thực tế, theo nhiều cách, một người quản lý tài sản bất động sản rất giống một giám đốc điều hành công ty, điều hành một công ty hoặc một cơ sở. Ngược lại, một người quản lý tiền truyền thống có thể biết các cổ phiếu của một lĩnh vực hoặc lĩnh vực nhất định - nhưng không tham gia vào hoạt động của chính các công ty.
Nghĩ rằng một nghề nghiệp trong quản lý danh mục đầu tư bất động sản có thể phù hợp với bạn? Đọc để tìm hiểu thêm.
Quản lý danh mục đầu tư bất động sản
Việc đào tạo và kinh nghiệm thu được từ các nhà quản lý vốn bất động sản tương tự như các nhà quản lý quỹ khác. Tuy nhiên, nó không giống nhau ở cách họ sử dụng các kỹ năng đó để đảm bảo hiệu suất danh mục đầu tư. Các nhà quản lý danh mục đầu tư thường được đánh giá bởi khả năng đảm bảo lợi nhuận phù hợp với rủi ro và đa dạng hóa danh mục đầu tư thông qua phân bổ và lựa chọn tài sản vượt trội.
Ngoài ra, các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản cung cấp giá trị cho khách hàng bằng cách đảm bảo sử dụng vốn nhà đầu tư hiệu quả nhất và bằng cách thông báo cho khách hàng thông qua đo lường hiệu suất vượt trội và thậm chí dự báo dòng tiền. Ngoại trừ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) và quỹ của các nhà quản lý quỹ (có hiệu suất được đánh giá bằng khả năng đánh giá khả năng thiết kế và thực hiện chiến lược của các nhà quản lý khác), giám đốc quỹ đầu tư bất động sản thực chất là giám đốc điều hành của ông hoặc công ty riêng của cô ấy, tạo và thực hiện các chiến lược cấp tài sản cho các tài sản do mình chịu trách nhiệm.
Chiến lược lựa chọn đầu tư
Các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản tiến hành phân bổ tài sản và lựa chọn tài sản, không phải bằng cách hiểu các động lực thị trường và các công ty trong các ngành cụ thể, mà bằng cách trở thành chuyên gia về các nguyên tắc cơ bản của bất động sản. Họ học trong các khu vực địa phương và trong các mục đích sử dụng đất thương mại khác nhau: văn phòng, công nghiệp, khách sạn, bán lẻ, và nhà ở đơn và đa gia đình. Để đánh bại thị trường, đảm bảo đa dạng hóa và tạo ra lợi nhuận phù hợp với rủi ro, các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản phải đặt cược vào thị trường bất động sản khu vực hoặc địa phương và, trong trường hợp danh mục đầu tư đa tài sản, hỗn hợp tài sản chính xác.
Vì lý do này, nhiều nhà quản lý quỹ tập trung vào các khu vực hoặc loại tài sản cụ thể; một số nhà quản lý tài sản bất động sản lớn hơn tổ chức nhân viên cấp cao của họ và nhân viên hỗ trợ theo khu vực hoặc sử dụng đất. Lý do tổ chức theo cách này là để đảm bảo rằng các cơ hội thị trường có thể được xác định và sau đó được dịch sang lựa chọn tài sản và nguồn gốc tài sản chính xác.
Cách thức mua lại tài sản là một trong những cách quan trọng nhất mà các quỹ bất động sản khác với các khoản đầu tư truyền thống hơn. Giống như các nhà giao dịch trên sàn thị trường chứng khoán, các quỹ bất động sản sử dụng các chuyên gia mua lại để khám phá và thực hiện các giao dịch tài sản. Những nhân viên mua lại này thường làm việc cho một quỹ cụ thể hoặc được tổ chức theo vùng hoặc theo loại tài sản.
Vì hầu hết các quỹ đầu tư bất động sản sở hữu tất cả (hoặc một phần đáng kể) của mỗi tài sản, các nhà quản lý danh mục đầu tư thường tham gia trực tiếp vào quá trình mua lại. Vì họ có trách nhiệm thiết lập và thực hiện chiến lược tài sản, các nhà quản lý danh mục đầu tư phải trực tiếp tham gia vào tất cả các quy trình đầu tư bao gồm mua lại, tài trợ, định đoạt và ra quyết định về các cơ sở. Để tạo điều kiện thuận lợi cho bề rộng và chiều sâu của quy trình quản lý đầu tư bất động sản, các nhà quản lý danh mục đầu tư phải dựa vào một lượng lớn cơ sở hạ tầng liên quan đến vốn đầu tư. Để thực hiện điều này một cách hiệu quả nhất có thể, các nhà quản lý quỹ đầu tư bất động sản và quản lý tài sản đã phát triển một chức năng quản lý tài sản chuyên biệt.
Cách thức quản lý tài sản bất động sản
Chức năng quản lý tài sản bất động sản được tạo thành từ các chuyên gia cấp tài sản, những người làm tăng giá trị cho các nhà quản lý quỹ bằng cách thực hiện chiến lược cấp tài sản. Các chuyên gia là các chuyên gia trong các nguyên tắc cơ bản thị trường khu vực hoặc trong các loại tài sản cụ thể và chịu trách nhiệm tối ưu hóa giá trị của các tài sản trong lưu ký của họ. Ngoài việc cung cấp thông tin quản lý danh mục đầu tư về triển vọng địa phương và tạo điều kiện cho các giao dịch, người quản lý tài sản chịu trách nhiệm về hiệu suất cấp tài sản.
Ngoài việc phê duyệt ngân sách và thực hiện quản lý chi phí, người quản lý tài sản tăng giá trị bằng cách quản lý việc cho thuê tại một hoặc nhiều tài sản. Mặc dù có vẻ như là một vấn đề đen trắng, cho thuê là một chức năng phức tạp, chắc chắn sẽ quyết định giá trị tài sản và danh mục đầu tư. Thành công trong việc cho thuê không chỉ đạt được bằng cách tìm kiếm và thực hiện các cơ hội cho thuê cao nhất có thể tại mỗi tài sản, mà còn bằng cách thực hiện một chương trình cho thuê phù hợp với chiến lược danh mục đầu tư trong khi duy trì mối quan hệ tốt nhất với người thuê hiện tại.
Cho thuê là một quá trình thương lượng cao, có thể liên quan đến việc đưa ra quyết định theo tỷ lệ cược với nhu cầu của người thuê để tối ưu hóa giá trị của tài sản. Ví dụ: đối với các tài sản dự kiến bán, việc cho thuê có thể bị đình chỉ trong thời gian bán hàng để cho phép chủ sở hữu mới tính hệ số cho thuê tiềm năng cao hơn. Điều này có thể dẫn đến tăng giá trị tài sản dự báo và do đó cung cấp bán hàng cao hơn.
Trong thời gian giá thuê tăng, các hợp đồng thuê dài hạn có thể bị khóa đối với các tài sản định hướng thu nhập, trong khi đối với các chiến lược tập trung vào tăng giá vốn, các điều khoản cho thuê có thể được rút ngắn để tận dụng tỷ lệ kỳ vọng cao hơn trong tương lai. Khả năng của người quản lý tài sản để thực hiện hỗn hợp người thuê phù hợp, thực hiện chiến lược cho thuê phù hợp với dòng tiền với nhu cầu danh mục đầu tư và quản lý cả vốn và chi phí hoạt động có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị danh mục đầu tư tổng thể.
Quản lý danh mục đầu tư bất động sản làm CEO
Nếu người ta nghĩ về một tài sản là một công ty hoặc công ty con riêng biệt, mỗi người có chiến lược và tiềm năng hiệu suất riêng, thì người ta bắt đầu hiểu tại sao các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản giống như các CEO của công ty. Giống như các CEO, những người phải phân bổ nguồn vốn hạn chế trong số các cơ hội khác nhau để tạo ra lợi tức đầu tư tổng thể lớn nhất, các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản phải làm như vậy trên các tài sản mà họ quản lý. Điều này cần phân bổ một lượng tài nguyên bị hạn chế tạo ra một tình huống khác với nhiều công ty quản lý tài sản thông thường.
Trong các quỹ đầu tư bất động sản, có một xung đột cố hữu giữa các nhà quản lý danh mục đầu tư và các nhà quản lý tài sản của họ, vì họ làm việc cho các mục tiêu hơi khác nhau. Trong khi các nhà quản lý tài sản là các chuyên gia bù đắp cho việc tối ưu hóa giá trị tài sản của họ và các nhà quản lý danh mục đầu tư là những người nói chung được khen thưởng để tối ưu hóa lợi nhuận danh mục đầu tư và sự hài lòng của nhà đầu tư, nhà quản lý quỹ bất động sản thành công có thể quản lý xung đột này và duy trì hiệu quả của đội ngũ quản lý và danh mục đầu tư. Điều này đòi hỏi phải đưa ra một chiến lược danh mục đầu tư được thiết kế tốt trong một nhóm các nhà quản lý được kết nối tốt, những người hiểu và đã tiếp thu các mục tiêu đầu tư tổng thể. Đây có thể là một nhiệm vụ khó khăn cho bất kỳ quỹ nào đã tăng đáng kể số lượng và độ phức tạp của các tài sản được quản lý.
Một điều rất quan trọng là các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản không chỉ thể hiện sự phân bổ vốn cần thiết, lựa chọn bất động sản và các kỹ năng đầu tư khác mà còn có khả năng tạo ra các chiến lược đầu tư phù hợp và các kỹ năng lãnh đạo để huy động tổ chức theo cùng một sứ mệnh danh mục đầu tư..
Điểm mấu chốt
Khi nói đến các quỹ bất động sản, khả năng quản lý để thực hiện các kế hoạch quản lý tài sản bên cạnh việc thực hiện các hoạt động quản lý quỹ truyền thống hơn là chìa khóa. Đối với người quản lý đầu tư bất động sản, điều này có nghĩa là tối ưu hóa giá trị của các tài sản trong danh mục đầu tư của mình, thông qua việc lựa chọn và quản lý tiếp theo các tài sản bất động sản của danh mục đầu tư. Các nhà quản lý danh mục đầu tư bất động sản phải phân bổ nguồn lực của họ qua các tài sản mà họ quản lý để mang lại lợi nhuận cao nhất có thể và giữ cho nhóm của họ đi đúng hướng để hoàn thành tương tự. Đối với những người có sự kết hợp các kỹ năng phù hợp, sự nghiệp này nổi bật như một cơ hội duy nhất trong quản lý tài sản.
