Chứng khoán bảo đảm thế chấp thương mại (CMBS) là gì?
Chứng khoán được thế chấp thương mại (CMBS) là các sản phẩm đầu tư có thu nhập cố định được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp trên tài sản thương mại hơn là bất động sản nhà ở. CMBS có thể cung cấp thanh khoản cho các nhà đầu tư bất động sản và các nhà cho vay thương mại.
Vì không có quy tắc nào để chuẩn hóa cấu trúc của CMBS, nên việc định giá của chúng có thể khó khăn. Các chứng khoán cơ bản của CMBS có thể bao gồm một số khoản thế chấp thương mại với các điều khoản, giá trị và loại tài sản khác nhau như nhà ở nhiều gia đình và bất động sản thương mại. CMBS có thể cung cấp ít rủi ro thanh toán trước hơn so với chứng khoán thế chấp nhà ở (RMBS), vì thuật ngữ về thế chấp thương mại thường cố định.
Làm thế nào chứng khoán thương mại thế chấp làm việc
Như với nghĩa vụ nợ được thế chấp (CDO) và nghĩa vụ thế chấp thế chấp (CMO) CMBS ở dạng trái phiếu. Các khoản vay thế chấp hình thành một bảo đảm thế chấp thương mại duy nhất đóng vai trò là tài sản thế chấp trong trường hợp vỡ nợ, với tiền gốc và tiền lãi được chuyển cho các nhà đầu tư. Các khoản vay thường được chứa trong một ủy thác và chúng rất đa dạng về các điều khoản, loại tài sản và số tiền của chúng. Các khoản vay cơ bản được chứng khoán hóa vào CMBS bao gồm các khoản vay cho các bất động sản như chung cư và khu phức hợp, nhà máy, khách sạn, tòa nhà văn phòng, văn phòng và trung tâm mua sắm, thường nằm trong cùng một sự tin tưởng.
Một khoản vay thế chấp thường là khoản nợ không đòi nợ mà bất kỳ khoản nợ tiêu dùng hoặc thương mại nào chỉ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Trong trường hợp vỡ nợ, người cho vay không được thu giữ bất kỳ tài sản nào của người vay ngoài tài sản thế chấp.
Bởi vì CMBS là phương tiện đầu tư phức tạp, họ yêu cầu nhiều đối tượng tham gia thị trường, bao gồm các nhà đầu tư, người phục vụ chính, người phục vụ chính, người phục vụ đặc biệt, người giữ chứng chỉ chỉ đạo, ủy thác và cơ quan xếp hạng. Mỗi người chơi này thực hiện một vai trò cụ thể để đảm bảo CMBS thực hiện đúng.
Thị trường CMBS chiếm khoảng 2% tổng thị trường thu nhập cố định của Hoa Kỳ.
Các loại CMBS
Các khoản thế chấp mà CMBS trở lại được phân loại thành các đợt theo mức độ rủi ro tín dụng, thường được xếp hạng từ các bậc cao cấp hoặc chất lượng cao nhất cho đến chất lượng thấp hơn. Các chi nhánh chất lượng cao nhất sẽ nhận được cả thanh toán lãi và gốc và có rủi ro liên quan thấp nhất. Các chi nhánh thấp hơn cung cấp lãi suất cao hơn, nhưng các chi nhánh chịu rủi ro nhiều hơn cũng hấp thụ hầu hết các tổn thất tiềm năng có thể xảy ra khi các chi nhánh giảm thứ hạng.
Khoản tiền thấp nhất trong cấu trúc CMBS sẽ chứa các khoản vay rủi ro nhất và có thể là đầu cơ có thể đầu cơ trong danh mục đầu tư. Quá trình chứng khoán hóa liên quan đến việc thiết kế cấu trúc của CMBS rất quan trọng đối với cả ngân hàng và nhà đầu tư. Nó cho phép các ngân hàng phát hành nhiều khoản vay hơn, và nó cho phép các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với bất động sản thương mại trong khi mang lại cho họ nhiều lợi nhuận hơn trái phiếu chính phủ truyền thống.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên hiểu rằng trong trường hợp vỡ nợ đối với một hoặc nhiều khoản vay trong CMBS, các khoản cao nhất phải được thanh toán đầy đủ, với lãi suất, trước khi các chi nhánh thấp hơn sẽ nhận được bất kỳ khoản tiền nào.
Chìa khóa chính
- CMBS được bảo đảm bằng các khoản thế chấp bằng tài sản thương mại thay vì bất động sản nhà ở. Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại ở dạng trái phiếu và các khoản vay cơ bản thường được chứa trong các khoản ủy thác. Các khoản vay trong CMBS đóng vai trò là tài sản thế chấp với tiền gốc và lãi được chuyển đối với các nhà đầu tư, trong trường hợp vỡ nợ.
Sự chỉ trích của CMBS
Thông thường, chỉ những nhà đầu tư rất giàu mới đầu tư vào CMBS vì không có nhiều lựa chọn ở đây cho nhà đầu tư trung bình. Thật khó để tìm thấy các quỹ tương hỗ hoặc quỹ giao dịch trao đổi (ETF) chỉ đầu tư vào loại tài sản này, mặc dù nhiều quỹ tương hỗ bất động sản đầu tư một phần danh mục đầu tư của họ vào CMBS.
Yêu cầu đối với CMBS
Vào tháng 12 năm 2016, Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC) và Cơ quan quản lý ngành tài chính (FINRA) đã đưa ra các quy định mới để giảm thiểu một số rủi ro của CMBS bằng cách tạo ra các yêu cầu ký quỹ cho các giao dịch đại lý được bảo hiểm, bao gồm cả nghĩa vụ thế chấp.
