Mục lục
- Cân nhắc trước khi mua
- Quy trình mua hàng
- Điều khoản đặc biệt dành cho người mới chơi
- Xin chúc mừng. Giờ thì sao?
- Điểm mấu chốt
Cho dù bạn đã thực hiện nó trước đây hay chưa, thử thách mua nhà có vẻ khó khăn đến mức chỉ cần đi với nơi đầu tiên nằm trong phạm vi giá của bạn hoặc tiếp tục thuê. Để giúp bạn làm sáng tỏ quá trình và tận dụng tối đa việc mua hàng, hãy xem xét những gì bạn cần xem xét trước khi mua, những gì bạn có thể mong đợi từ chính quy trình mua và một số mẹo hữu ích để giúp cuộc sống dễ dàng hơn sau khi bạn chuyển đến.
Chìa khóa chính
- Trước khi bạn bắt đầu săn lùng nhà, hãy tự hỏi loại cư trú nào phù hợp nhất với nhu cầu và mong muốn của bạn, bạn thực sự có thể mua bao nhiêu nhà, bạn có thể nhận được bao nhiêu tài chính và ai sẽ giúp bạn tìm kiếm. Quá trình mua nhà thực tế bao gồm tìm kiếm một nơi, đảm bảo tài chính, đưa ra lời đề nghị, kiểm tra nhà và kết thúc hợp đồng. Là chủ nhà mới, bạn phải duy trì nơi cư trú, nhưng cũng để tiết kiệm tiền, không nên dựa vào việc bán nhà để tài trợ nghỉ hưu, bất kể thị trường nhà đất làm gì.
Sử dụng thông tin này và phần còn lại của tài liệu trong Hướng dẫn mua nhà hoàn chỉnh của chúng tôi để thực hiện quy trình phức tạp để bắt đầu, lập ngân sách cho một ngôi nhà, tìm một cái, kiểm tra nó, tìm hiểu các khái niệm chính của việc mua. và nhận thế chấp.
Cân nhắc trước khi mua
Điều đầu tiên bạn sẽ cần xác định là mục tiêu dài hạn của bạn là gì và sau đó làm thế nào chủ nhà phù hợp với những kế hoạch đó. Một số người chỉ đơn giản là tìm cách chuyển đổi tất cả các khoản thanh toán tiền thuê "lãng phí" thành các khoản thanh toán thế chấp thực sự dẫn đến việc sở hữu một thứ gì đó hữu hình. Những người khác coi quyền sở hữu nhà là một dấu hiệu cho sự độc lập của họ và tận hưởng ý tưởng trở thành chủ nhà của chính họ. Sau đó, có vấn đề nghĩ về việc mua một ngôi nhà như một khoản đầu tư. Thu hẹp các mục tiêu sở hữu ngôi nhà lớn của bạn sẽ chỉ cho bạn đi đúng hướng. Dưới đây là năm câu hỏi để tự hỏi:
Loại nhà nào phù hợp nhất với nhu cầu của bạn?
Bạn có một số lựa chọn khi mua bất động sản nhà ở: nhà ở một gia đình truyền thống, nhà phố, nhà chung cư, hợp tác xã hoặc tòa nhà nhiều gia đình có từ hai đến bốn căn. Mỗi tùy chọn đều có ưu và nhược điểm, tùy thuộc vào mục tiêu sở hữu nhà của bạn, vì vậy bạn cần quyết định loại tài sản nào sẽ giúp bạn đạt được những mục tiêu đó. Bạn cũng có thể tiết kiệm giá mua trong bất kỳ danh mục nào bằng cách chọn người sửa chữa, mặc dù lượng thời gian, vốn chủ sở hữu mồ hôi và tiền có liên quan để biến người sửa chữa thành ngôi nhà mơ ước của bạn có thể nhiều hơn bạn mặc cả.
Ngôi nhà lý tưởng của bạn sẽ có những tính năng cụ thể nào?
Mặc dù thật tốt khi duy trì sự linh hoạt trong danh sách này, nhưng bạn có lẽ là người mua lớn nhất trong cuộc đời của bạn và bạn xứng đáng để việc mua hàng đó phù hợp với cả nhu cầu và mong muốn của bạn càng gần càng tốt. Danh sách của bạn nên bao gồm những mong muốn cơ bản, như khu phố và kích thước, tất cả các chi tiết nhỏ hơn như bố trí phòng tắm và nhà bếp đi kèm với các thiết bị đáng tin cậy.
Bạn đủ điều kiện thế chấp bao nhiêu?
Trước khi bạn bắt đầu mua sắm, điều quan trọng là phải có ý tưởng về việc người cho vay thực sự sẽ sẵn sàng cho bạn bao nhiêu để mua căn nhà đầu tiên của bạn. Bạn có thể nghĩ rằng bạn có thể đủ khả năng chi trả 300.000 đô la, nhưng những người cho vay có thể nghĩ rằng bạn chỉ tốt với 200.000 đô la tùy thuộc vào các yếu tố như bạn có bao nhiêu khoản nợ khác, thu nhập hàng tháng và thời gian bạn làm việc hiện tại.
Hãy chắc chắn để được chấp thuận trước cho một khoản vay trước khi đặt một đề nghị về nhà: Trong nhiều trường hợp, người bán thậm chí sẽ không giải trí một đề nghị không đi kèm với việc chấp thuận trước thế chấp. (Ngoài ra, nhiều người môi giới sẽ không dành thời gian với khách hàng chưa làm rõ số tiền họ có thể chi tiêu.) Bạn làm điều này về cơ bản bằng cách đăng ký thế chấp và hoàn thành các thủ tục giấy tờ cần thiết. Có lợi khi mua sắm xung quanh cho người cho vay và so sánh lãi suất và phí bằng cách sử dụng một công cụ như máy tính thế chấp hoặc Google.
Bao nhiêu nhà bạn thực sự có thể đủ khả năng?
Mặt khác, đôi khi một ngân hàng sẽ cho bạn vay một căn nhà nhiều hơn số tiền bạn thực sự muốn trả. Chỉ vì một ngân hàng nói rằng họ sẽ cho bạn vay 300.000 đô la không có nghĩa là bạn thực sự nên vay số tiền đó. Nhiều người mua nhà lần đầu đã mắc phải sai lầm này và kết thúc vụ ăn cắp nhà nghèo sau khi họ trả tiền thế chấp hàng tháng, họ không còn tiền cho các chi phí khác, chẳng hạn như quần áo, tiện ích, kỳ nghỉ, giải trí hoặc thậm chí là thực phẩm.
Khi quyết định khoản vay thực sự lớn đến mức nào, bạn sẽ muốn xem xét tổng chi phí của căn nhà, không chỉ là khoản thanh toán hàng tháng. Xem xét mức thuế bất động sản trong khu phố bạn chọn, bảo hiểm chủ nhà sẽ tốn bao nhiêu, bạn dự tính chi bao nhiêu để duy trì hoặc cải thiện ngôi nhà, và chi phí đóng cửa của bạn sẽ là bao nhiêu.
Bạn có tiết kiệm nghiêm trọng?
Ngay cả khi bạn đủ điều kiện cho một khoản thế chấp lớn, sẽ có chi phí trả trước đáng kể (như thanh toán xuống nhà, thường là 20% tổng giá mua) và chi phí đóng cửa cũng vậy. Vì vậy, bạn cần phải có tiền để đi. Khi nói đến việc đầu tư với mục đích mua nhà, một mục tiêu ngắn hạn, một trong những thách thức lớn nhất là giữ tiền tiết kiệm trong một phương tiện tương đối an toàn mà vẫn có thể mang lại lợi nhuận. Nếu bạn có một năm đến ba năm để thực hiện mục tiêu của mình thì chứng chỉ tiền gửi có thể là một lựa chọn khả thi. Điều đó sẽ không giúp bạn trở nên giàu có, nhưng bạn cũng sẽ không mất tiền. Ý tưởng tương tự có thể được áp dụng để mua một trái phiếu ngắn hạn hoặc danh mục đầu tư thu nhập cố định sẽ mang lại cho bạn một số tăng trưởng nhưng cũng bảo vệ bạn khỏi bản chất hỗn loạn của thị trường chứng khoán.
Nếu việc mua nhà xảy ra trong sáu tháng đến một năm, thì bạn sẽ muốn giữ tiền thanh khoản. Một tài khoản tiết kiệm năng suất cao có thể là lựa chọn tốt nhất. Điều quan trọng là đảm bảo rằng nó được bảo hiểm FDIC để nếu ngân hàng hoạt động dưới quyền, bạn vẫn có thể có quyền truy cập vào số tiền của mình lên tới 250.000 đô la.
Ai sẽ giúp bạn tìm nhà và hướng dẫn bạn mua hàng?
Một đại lý bất động sản sẽ giúp bạn xác định vị trí những ngôi nhà đáp ứng nhu cầu của bạn và nằm trong phạm vi giá của bạn, sau đó gặp bạn để xem những ngôi nhà đó. Khi bạn đã chọn mua nhà, những chuyên gia này có thể hỗ trợ bạn đàm phán toàn bộ quy trình mua, bao gồm đưa ra lời đề nghị, nhận khoản vay và hoàn tất thủ tục giấy tờ. Chuyên môn của một đại lý bất động sản tốt có thể bảo vệ bạn khỏi mọi cạm bẫy mà bạn có thể gặp phải trong quá trình này. Hầu hết các đại lý nhận được một khoản hoa hồng, được trả từ tiền bán hàng.
Quy trình mua hàng
Bây giờ bạn đã quyết định đi sâu, hãy khám phá những gì bạn có thể mong đợi từ chính quá trình mua nhà. Đây là một thời gian hỗn loạn với những lời đề nghị và phản công bay dữ dội, nhưng nếu bạn chuẩn bị cho những rắc rối (và giấy tờ), bạn có thể vượt qua quá trình với sự tỉnh táo của mình ít nhiều vẫn còn nguyên vẹn. Đây là tiến trình cơ bản bạn có thể mong đợi:
1. Tìm nhà
Đảm bảo tận dụng tất cả các tùy chọn có sẵn để tìm nhà trên thị trường, bao gồm sử dụng đại lý bất động sản của bạn, tìm kiếm danh sách trực tuyến và lái xe quanh các khu phố mà bạn quan tâm để tìm kiếm các dấu hiệu bán. Cũng đặt một số người cảm nhận ra đó với bạn bè, gia đình và liên hệ kinh doanh của bạn. Bạn không bao giờ biết một tài liệu tham khảo tốt hoặc dẫn về một ngôi nhà có thể đến từ đâu.
Khi bạn nghiêm túc mua nhà, đừng bước vào một ngôi nhà mở mà không có đại lý (hoặc ít nhất là sẵn sàng vứt bỏ tên của một người mà bạn được cho là làm việc cùng). Bạn có thể thấy làm thế nào nó có thể không hoạt động vì lợi ích tốt nhất của bạn để bắt đầu giao dịch với đại lý của người bán trước khi liên hệ với một trong những người bạn.
Nếu bạn đang ở trong ngân sách, hãy tìm những ngôi nhà có tiềm năng đầy đủ vẫn chưa được thực hiện. Ngay cả khi bạn không đủ khả năng để thay thế hình nền gớm ghiếc trong phòng tắm bây giờ, có thể đáng để sống với sự xấu xí trong một thời gian để đổi lấy việc vào một ngôi nhà bạn có thể chi trả. Nếu ngôi nhà đáp ứng nhu cầu của bạn về những điều lớn khó thay đổi, chẳng hạn như vị trí và kích thước, đừng để sự không hoàn hảo về thể chất khiến bạn rời xa. Những người mua nhà lần đầu nên tìm một ngôi nhà mà họ có thể gia tăng giá trị, vì điều này đảm bảo sự bồng bềnh trong vốn chủ sở hữu để giúp họ lên thang tài sản.
2. Xem xét các lựa chọn tài chính của bạn và tài chính an toàn
Nó sẽ xử lý bạn để đảm bảo tài chính cá nhân của bạn theo thứ tự. Thông thường, để đủ điều kiện vay mua nhà, bạn phải có tín dụng tốt, lịch sử thanh toán hóa đơn đúng hạn và tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa là 43%. Những người cho vay ngày nay thường thích giới hạn chi phí nhà ở (gốc, lãi, thuế và bảo hiểm chủ nhà) vào khoảng 30% thu nhập gộp hàng tháng của người vay, mặc dù con số này có thể thay đổi lớn, tùy thuộc vào thị trường bất động sản địa phương.
Khi bạn đã giải quyết được một người cho vay và áp dụng, người cho vay sẽ xác minh tất cả các thông tin tài chính được cung cấp (kiểm tra điểm tín dụng, xác minh thông tin việc làm, tính toán tỷ lệ nợ trên thu nhập, v.v.). Người cho vay có thể trả trước cho người vay một số tiền nhất định. Xin lưu ý rằng ngay cả khi bạn đã được chấp thuận trước để thế chấp, khoản vay của bạn có thể rơi vào phút cuối nếu bạn làm gì đó để thay đổi điểm tín dụng của mình, như tài trợ cho việc mua xe.
Đừng bị ràng buộc bởi lòng trung thành với tổ chức tài chính hiện tại của bạn khi tìm kiếm sự chấp thuận trước hoặc tìm kiếm một thế chấp: Mua sắm xung quanh, ngay cả khi bạn chỉ đủ điều kiện cho một loại cho vay. Phí có thể thay đổi đáng ngạc nhiên, vì có thể thế chấp lãi suất, tất nhiên có tác động lớn đến tổng giá bạn phải trả cho ngôi nhà của bạn.
Một số cơ quan chức năng cũng khuyên bạn nên có một người cho vay dự phòng. Đủ điều kiện cho một khoản vay không phải là một sự đảm bảo rằng khoản vay của bạn cuối cùng sẽ được tài trợ: Thay đổi nguyên tắc bảo lãnh, thay đổi phân tích rủi ro của người cho vay và thị trường nhà đầu tư có thể thay đổi. Có thể có trường hợp khách hàng ký các tài liệu cho vay và ký quỹ, và sau đó nhận được thông báo từ 24 đến 48 giờ trước khi đóng cửa rằng người cho vay đóng băng tài trợ cho chương trình cho vay của họ. Có một người cho vay thứ hai đã đủ điều kiện cho bạn thế chấp cho bạn một cách khác để tiếp tục tiến trình, hoặc gần với lịch trình.
3. Đưa ra lời đề nghị
Đại lý bất động sản của bạn sẽ giúp bạn quyết định số tiền bạn muốn cung cấp cho ngôi nhà cùng với bất kỳ điều kiện nào bạn muốn yêu cầu, như yêu cầu người mua trả chi phí đóng cửa của bạn. Đại lý của bạn sau đó sẽ trình bày đề nghị cho đại lý của người bán; người bán sẽ chấp nhận đề nghị của bạn hoặc đưa ra đề nghị phản đối. Sau đó, bạn có thể chấp nhận hoặc tiếp tục qua lại cho đến khi bạn đạt được thỏa thuận hoặc quyết định từ bỏ nó.
Trước khi gửi đề nghị của bạn, hãy xem xét lại ngân sách của bạn. Yếu tố thời gian này trong chi phí đóng cửa ước tính (có thể tổng cộng từ 2% đến 5% giá mua), chi phí đi lại và mọi sửa chữa ngay lập tức và các thiết bị bắt buộc bạn có thể cần trước khi bạn có thể chuyển đến. Và hãy suy nghĩ trước: bị phục kích bởi chi phí tiện ích cao hơn hoặc bất ngờ, thuế bất động sản hoặc phí hiệp hội khu phố, đặc biệt nếu bạn chuyển từ thuê hoặc tình huống căn hộ nơi bạn chưa gặp phải những điều này trước đây. Bạn có thể yêu cầu hóa đơn nước và năng lượng từ 12 tháng qua để có ý tưởng về chi phí trung bình hàng tháng.
4. Kiểm tra nhà
Ngay cả khi ngôi nhà bạn dự định mua có vẻ hoàn hảo, không có sự thay thế nào để một chuyên gia được đào tạo kiểm tra ngôi nhà mới tiềm năng của bạn về chất lượng, an toàn và tình trạng chung. Nếu kiểm tra nhà cho thấy các khiếm khuyết nghiêm trọng mà người bán không tiết lộ, thông thường bạn sẽ có thể hủy bỏ ưu đãi của bạn và nhận lại tiền đặt cọc của bạn. Đàm phán để có người bán thực hiện sửa chữa hoặc giảm giá bán là những lựa chọn khác nếu bạn thấy mình trong tình huống này.
5. Đóng hoặc di chuyển trên
Nếu bạn có thể thỏa thuận với người bán, hoặc tốt hơn nữa, nếu việc kiểm tra không tiết lộ bất kỳ vấn đề quan trọng nào, bạn nên sẵn sàng đóng cửa. Đóng cửa về cơ bản liên quan đến việc ký một tấn giấy tờ trong một khoảng thời gian rất ngắn, trong khi cầu nguyện rằng không có gì rơi vào phút cuối.
Những điều bạn sẽ giải quyết và thanh toán trong giai đoạn cuối của giao dịch mua của bạn có thể bao gồm việc thẩm định nhà (các công ty thế chấp yêu cầu điều này để bảo vệ quyền lợi của họ đối với ngôi nhà), thực hiện tìm kiếm tiêu đề để đảm bảo rằng không ai khác ngoài người bán có yêu cầu bồi thường đối với tài sản, có được bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc khoản vay heo đất nếu khoản thanh toán của bạn dưới 20% và hoàn tất thủ tục giấy tờ thế chấp.
Điều khoản đặc biệt dành cho người mới chơi
Vì quyền sở hữu nhà là một tính năng chính của Giấc mơ Mỹ, người mua nhà lần đầu có nhiều lựa chọn để giúp họ có chỗ ở, từ các chương trình của nhà nước đến giảm thuế cho đến những khoản vay được liên bang hỗ trợ cho những người không có mức tối thiểu 20% tiêu chuẩn thanh toán xuống, hoặc cho những người trong các loại đặc biệt, như người Mỹ bản địa và cựu chiến binh. Và trong khi định nghĩa về bộ đếm thời gian đầu tiên có vẻ như hiển nhiên, bạn thực sự có thể đủ điều kiện là một ngay cả khi bạn không phải là người mới.
Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ (HUD) định nghĩa người mua nhà lần đầu là người đáp ứng bất kỳ điều kiện nào sau đây:
- Một cá nhân đã không sở hữu một nơi cư trú chính trong ba năm. Người phối ngẫu cũng được coi là người mua nhà lần đầu nếu đáp ứng các tiêu chí trên. Nếu bạn đã sở hữu một ngôi nhà nhưng vợ / chồng của bạn không có, thì bạn có thể mua một nơi với tư cách là người mua nhà lần đầu. Một phụ huynh độc thân chỉ sở hữu một ngôi nhà với người phối ngẫu cũ trong khi kết hôn. Một người nội trợ di dời chỉ sở hữu với một người phối ngẫu. Một cá nhân chỉ sở hữu một nơi cư trú chính không được gắn vĩnh viễn vào một nền tảng vĩnh viễn theo quy định hiện hành. Một cá nhân chỉ sở hữu một tài sản không tuân thủ các quy tắc xây dựng của tiểu bang, địa phương hoặc mô hình mà không thể được đưa vào tuân thủ với chi phí thấp hơn chi phí xây dựng một cấu trúc vĩnh viễn.
Ngay cả IRS cũng tham gia, cho phép bạn sử dụng IRA (theo cách hạn chế) để tài trợ cho việc mua hàng. Nó chắc chắn sẽ cho bạn kiểm tra những lợi ích đặc biệt cho người mua nhà lần đầu.
Xin chúc mừng, chủ nhà mới. Giờ thì sao?
Bạn đã ký giấy tờ, trả tiền máy động lực và nơi mới bắt đầu cảm thấy như ở nhà. Trò chơi kết thúc phải không? Không hẳn. Bây giờ chúng ta hãy xem xét một số lời khuyên cuối cùng để làm cho cuộc sống như một chủ nhà mới trở nên vui vẻ và an toàn hơn.
Hãy tiếp tục tiết kiệm.
Với việc sở hữu nhà là những chi phí lớn bất ngờ, như thay máng xối nước mưa hoặc mua máy nước nóng mới. Bắt đầu một quỹ khẩn cấp cho ngôi nhà của bạn để bạn không bị mất cảnh giác khi những chi phí này chắc chắn phát sinh.
Thực hiện bảo trì thường xuyên.
Với số tiền lớn bạn đang đặt vào nhà, bạn sẽ muốn đảm bảo chăm sóc nó thật tốt. Bảo trì thường xuyên có thể giảm chi phí sửa chữa của bạn bằng cách cho phép khắc phục sự cố khi chúng nhỏ và có thể quản lý được.
Bỏ qua thị trường nhà đất.
Không có vấn đề gì nhà của bạn có giá trị tại bất kỳ thời điểm nào, ngoại trừ thời điểm bạn bán nó. Có thể lựa chọn khi bạn bán nhà, thay vì buộc phải bán nó do di chuyển công việc hoặc gặp khó khăn tài chính, sẽ là yếu tố quyết định lớn nhất đến việc bạn sẽ thấy lợi nhuận vững chắc từ khoản đầu tư của mình.
Đừng dựa vào việc bán nhà của bạn để tài trợ cho quỹ hưu trí của bạn.
Mặc dù bạn sở hữu một ngôi nhà, bạn vẫn nên tiếp tục tiết kiệm tối đa trong tài khoản tiết kiệm hưu trí của mình mỗi năm. Mặc dù có vẻ khó tin đối với bất kỳ ai đã quan sát vận may mà một số người kiếm được trong bong bóng nhà đất, nhưng bạn không nhất thiết phải giết người khi bán nhà. Nếu bạn muốn xem nhà của mình như một nguồn của cải khi nghỉ hưu, hãy xem xét rằng một khi bạn đã trả hết tiền thế chấp, số tiền bạn chi cho các khoản thanh toán hàng tháng có thể được sử dụng để tài trợ cho một số chi phí sinh hoạt và y tế của bạn khi nghỉ hưu.
Điểm mấu chốt
Tổng quan ngắn gọn này sẽ giúp đưa bạn vào con đường hướng tới việc lấp đầy bất kỳ lỗ hổng nào trong kiến thức mua nhà của bạn. Hãy nhớ rằng bạn càng tự học về quá trình trước đó, nó sẽ càng ít căng thẳng hơn và bạn sẽ có được ngôi nhà mà bạn muốn với một mức giá mà bạn có thể chi trả cho nụ cười và với nụ cười trên khuôn mặt.
