Phương pháp tiếp cận chi phí là gì?
Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá bất động sản phỏng đoán rằng giá mà người mua phải trả cho một phần bất động sản phải bằng chi phí để xây dựng một tòa nhà tương đương. Trong thẩm định phương pháp tiếp cận chi phí, giá thị trường của tài sản bằng với giá đất, cộng với chi phí xây dựng, ít khấu hao. Nó mang lại giá trị thị trường chính xác nhất khi tài sản là mới.
Hiểu cách tiếp cận chi phí
Phương pháp chi phí là một trong ba phương pháp định giá cho bất động sản; những người khác là phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh.
Thay vì tập trung vào giá khác, những ngôi nhà tương tự trong khu vực đang bán hoặc khả năng tạo thu nhập của một tài sản, phương pháp này định giá bất động sản bằng cách tính toán tòa nhà sẽ có giá bao nhiêu nếu bị phá hủy và cần phải thay thế. Nó cũng là yếu tố trong việc đất có giá trị bao nhiêu và khấu trừ cho bất kỳ tổn thất nào về giá trị, còn được gọi là khấu hao.
Logic đằng sau phương pháp này là rất ít ý nghĩa cho người mua trả nhiều tiền hơn cho một tài sản so với chi phí xây dựng từ đầu.
Có hai loại thẩm định phương pháp chi phí chính:
- Phương pháp sinh sản: Cách tiếp cận này xem xét rằng một bản sao của tài sản được xây dựng và chú ý đến sự trùng lặp của các vật liệu ban đầu. Phương pháp định vị. Trong trường hợp này, người ta cho rằng cấu trúc mới có cùng chức năng với các vật liệu mới hơn, sử dụng các phương pháp xây dựng hiện tại và thiết kế cập nhật.
Khi tất cả các ước tính đã được thu thập, phương pháp chi phí được tính theo cách sau: Chi phí thay thế hoặc tái sản xuất - khấu hao + giá trị đất = giá trị của tài sản.
Chìa khóa chính
- Phương pháp định giá tiếp cận chi phí khuyến nghị giá mà người mua nên trả cho một phần tài sản nên bằng chi phí để xây dựng một cấu trúc tương đương. Giá thị trường của tài sản bằng với giá đất, cộng với chi phí xây dựng, ít khấu hao. phương pháp chi phí được coi là kém tin cậy hơn các phương pháp định giá bất động sản khác nhưng có thể hữu ích trong một số trường hợp nhất định.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí thường được coi là kém tin cậy hơn thu nhập và phương pháp so sánh. Nó đòi hỏi một số giả định nhất định, bao gồm cả việc cho rằng có đủ đất có sẵn để người mua xây dựng một tài sản giống hệt nhau.
Hơn nữa, nếu không có đất trống tương đương, giá trị phải được ước tính, điều này làm cho việc thẩm định kém chính xác. Việc thiếu vật liệu xây dựng tương tự cũng làm giảm tính chính xác của việc thẩm định và tăng khả năng chủ quan. Tính khấu hao tài sản cũ cũng không đơn giản và dễ dàng đo lường được.
Mặc dù có những hạn chế này, có một vài trường hợp phương pháp chi phí có thể hữu ích và thậm chí là cần thiết. Định giá riêng các thành phần khác nhau của bất động sản đặc biệt hữu ích khi giao dịch với tài sản mới hoặc khác với các tài sản khác.
Ví dụ về phương pháp tiếp cận chi phí
Thuộc tính sử dụng đặc biệt
Phương pháp chi phí là bắt buộc và đôi khi là cách duy nhất để xác định giá trị của các tòa nhà sử dụng độc quyền, chẳng hạn như thư viện, trường học hoặc nhà thờ. Những tài nguyên này tạo ra thu nhập ít và thường không được bán trên thị trường, điều này làm mất hiệu lực thu nhập và các phương pháp so sánh.
Xây dựng mới
Cách tiếp cận chi phí thường được sử dụng cho xây dựng mới, quá. Người cho vay xây dựng yêu cầu thẩm định phương pháp chi phí bởi vì bất kỳ giá trị thị trường hoặc giá trị thu nhập đều phụ thuộc vào tiêu chuẩn dự án và hoàn thành. Các dự án được áp dụng lại ở các giai đoạn xây dựng khác nhau để cho phép giải phóng vốn cho giai đoạn hoàn thành tiếp theo.
Bảo hiểm
Thẩm định bảo hiểm có xu hướng sử dụng phương pháp chi phí vì chỉ có giá trị cải thiện là không thể bảo hiểm và giá trị đất được tách ra khỏi tổng giá trị của tài sản. Sự lựa chọn giữa giá trị khấu hao và giá trị thay thế hoặc tái sản xuất đầy đủ là yếu tố quyết định cho việc đánh giá.
Tài sản thương mại
Cuối cùng, cách tiếp cận chi phí đôi khi dựa vào giá trị tài sản thương mại, như tòa nhà văn phòng, cửa hàng bán lẻ và khách sạn. Phương pháp thu nhập là phương pháp chính được sử dụng ở đây, mặc dù cách tiếp cận chi phí có thể được thực hiện khi thiết kế, xây dựng, tiện ích chức năng hoặc cấp vật liệu yêu cầu điều chỉnh riêng lẻ.
Quan trọng
Khi một đánh giá tiếp cận chi phí đến dưới giá thị trường, nó có thể là một dấu hiệu của một thị trường quá nóng. Ngược lại, đánh giá thường xuyên trên giá thị trường có thể báo hiệu một cơ hội mua.
Cân nhắc đặc biệt
Hầu hết các thẩm định dân cư không sử dụng phương pháp chi phí. Thay vào đó, so sánh doanh số thường thúc đẩy định giá thị trường của các loại tài sản này.
Một ngoại lệ là nếu tài sản được cải thiện hoặc cải thiện quá mức cho khu vực lân cận. Trong trường hợp này, một ước tính chính xác về giá trị của các cải tiến làm tăng thêm độ chính xác của việc xác định giá trị, không thể chỉ sử dụng phương pháp so sánh.
