Các nhà đầu tư bất động sản thương mại ủng hộ tài trợ nợ lãi suất cố định đôi khi thấy mình phải trả tiền phạt trả trước khi họ giải quyết nợ trước ngày đáo hạn của khoản vay. Trong số các lựa chọn trả trước khác nhau, thiếu hụt là một trong những lựa chọn mang lại sự linh hoạt và lợi nhuận tài chính tiềm năng lớn nhất khi lãi suất đang tăng.
Sự bất cẩn là gì?
Sự thiếu hụt, như tên gọi của nó, là một phương pháp để giảm phí cần thiết khi người vay quyết định trả trước một khoản vay bất động sản thương mại có lãi suất cố định. Thay vì trả tiền mặt cho người cho vay, tùy chọn bảo vệ cho phép người đi vay trao đổi một tài sản lưu chuyển tiền mặt khác để lấy tài sản thế chấp ban đầu cho khoản vay.
Tài sản thế chấp mới (thường là chứng khoán Kho bạc) thường ít rủi ro hơn nhiều so với tài sản bất động sản thương mại ban đầu. Trong kịch bản này, người cho vay tốt hơn nhiều vì nhận được cùng một dòng tiền và đổi lại nhận được khoản đầu tư điều chỉnh rủi ro tốt hơn nhiều. Mặc dù lợi ích của sự thiếu hụt cho người cho vay là rõ ràng, người vay cũng có thể được hưởng lợi đáng kể. Nếu lãi suất cho các khoản vay tăng lên một tỷ lệ lớn hơn so với thế chấp, người vay có thể tạo ra giá trị và bỏ tiền mặt vào túi của họ khi trả trước. Bởi vì sự thiếu hụt là một lựa chọn được đưa ra trong quá trình đàm phán cho vay bất động sản thương mại, người vay nên xem xét nó để bảo tồn khả năng tạo ra giá trị bằng tài chính của họ.
Lý do cho sự thiếu sót
Cho vay bất động sản thương mại có lãi suất thay đổi là một phương thức thích hợp để tài trợ cho các nhu cầu ngắn hạn như tài chính xây dựng hoặc cầu, vốn được cho các chủ sở hữu bất động sản vay trong giai đoạn cho thuê; nó được hoàn trả khi tài sản cuối cùng mang lại dòng tiền.
Mặc dù rủi ro lãi suất cao và không có giới hạn về nhược điểm tài chính, một số người vay sẽ thực hiện tài trợ dài hạn, lãi suất thay đổi. Điều này thường xảy ra khi có khả năng cao là một tài sản có dòng tiền sẽ được bán trước khi khoản vay đáo hạn.
Người vay sử dụng tài chính có lãi suất thay đổi vì nhiều lý do. Một lý do quan trọng là để tránh các hình phạt trả trước mà người cho vay yêu cầu trả trước khoản nợ có lãi suất cố định. Về tài chính lãi suất thay đổi, người cho vay không phải chịu rủi ro tái đầu tư vì lãi suất cho vay trôi nổi với thị trường. Khi được hoàn trả, các khoản tiền sau đó có thể được cho vay lại, với cùng tỷ giá thị trường.
Rủi ro cho người cho vay
Tài trợ lãi suất cố định có khả năng tạo ra tổn thất tài chính hoặc giảm năng suất của người cho vay khi vốn được hoàn trả và sau đó cho vay với lãi suất thị trường thấp hơn. Do rủi ro tái đầu tư, người cho vay thường yêu cầu một số loại hình phạt trả trước từ những người vay với lãi suất cố định. Ban đầu, những người cho vay yêu cầu 'duy trì năng suất', trong đó chỉ ra rằng người vay phải trả chênh lệch lãi suất (giữa lãi suất cho vay và lãi suất thị trường hiện hành) trên số vốn trả trước trong thời gian còn lại để đáo hạn cho vay. Bởi vì có cơ hội và chi phí tài chính liên quan đến việc tạo ra tài sản thế chấp mới, sự thiếu hụt được thiết kế như một cách để loại bỏ rủi ro tái đầu tư và nhu cầu cho vay lại vốn trả trước.
Sự thiếu hụt cho phép người vay thay thế tài sản thế chấp cho khoản vay của họ bằng tài sản cung cấp dòng tiền giống như khoản vay ban đầu. Trao đổi tài sản này cho phép người cho vay tiếp tục nhận được lợi suất dự kiến của họ trong suốt thời hạn cho vay mà không phải tìm cơ hội cho vay mới để thay thế vốn trả trước. Như đã đề cập trước đây, việc trao đổi một tài sản ít rủi ro hơn (Kho bạc Hoa Kỳ thay cho tài sản bất động sản thương mại) làm giảm rủi ro chung của khoản đầu tư của người cho vay. Đây là một lợi ích thậm chí còn lớn hơn đối với các tổ chức chứng khoán hóa các khoản thế chấp này. Bằng cách tăng xác suất rằng các nhà đầu tư sẽ nhận được tất cả các khoản thanh toán lãi và gốc theo hợp đồng, sự thiếu hụt sẽ làm tăng đáng kể giá trị của chứng khoán được thế chấp, cũng như lợi nhuận của người cho vay.
Lợi ích và vấn đề cho người vay
Không giống như bảo trì năng suất, sự thiếu hụt mang đến tiềm năng tăng giá cho người vay khi lãi suất thị trường tăng cao hơn lãi suất cho vay theo hợp đồng. Bảo trì năng suất được gọi là một hình phạt, bởi vì người vay phải chịu một số loại thanh toán bất kể tỷ giá thị trường di chuyển theo hướng nào. Nó thường được cấu trúc như phần lớn hơn của tính toán bảo trì năng suất hoặc tỷ lệ phần trăm của số tiền trả trước. Bởi vì sự thiếu hụt đòi hỏi phải mua trái phiếu kho bạc, sự biến động của lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của các tài sản này và xác định liệu sự thiếu hụt sẽ là chi phí hay là một khoản lợi nhuận khi trả trước.
Trong hầu hết các trường hợp, sự thiếu hụt liên quan đến việc mua trái phiếu kho bạc với kỳ hạn bằng với thời hạn còn lại của khoản vay, với lãi suất coupon cung cấp thu nhập cần thiết để bù đắp lãi suất định kỳ và các khoản thanh toán gốc. Những trái phiếu này sau đó được gán cho một ủy thác bảo vệ vượt qua dòng tiền định kỳ cho người cho vay cho đến khi trái phiếu đáo hạn. Tùy thuộc vào chênh lệch giữa lãi suất của trái phiếu cần thiết để giải quyết các khoản vay và lãi suất thị trường, trái phiếu kho bạc sẽ giao dịch để được giảm giá hoặc phí bảo hiểm.
Khi lãi suất tăng, trái phiếu kho bạc (hoặc bất kỳ khoản đầu tư thu nhập cố định nào) sẽ mất giá trị và trở nên rẻ hơn. Khi điều này xảy ra, người vay có thể mua trái phiếu yêu cầu với giá thấp hơn mức cần thiết để trả trước khoản vay, dẫn đến tiền mặt thêm vào túi của họ. Trong tình huống ngược lại, khi lãi suất giảm, đầu tư thu nhập cố định trở nên đắt đỏ hơn. Điều này đòi hỏi người vay phải trả một số tiền lớn hơn số dư cho vay khi trả trước. Mặt khác, tính toán duy trì năng suất sẽ dẫn đến cùng một lượng vốn bổ sung cần thiết để trả nợ. Điều này không tính đến bất kỳ chi phí giao dịch nào sẽ phát sinh để mua trái phiếu cần thiết để gỡ nợ. Các chi phí này khác nhau tùy thuộc vào chênh lệch giá chào mua hoặc lực lượng cung và cầu đối với trái phiếu. Mặt khác, sự thiếu hụt là có lợi trong khi bảo trì năng suất vẫn sẽ yêu cầu một số hình phạt phải được thanh toán.
Tùy chọn bảo vệ cung cấp cho người vay lãi suất cố định với những lợi thế so với những người chọn bảo trì năng suất hoặc tài trợ dài hạn, lãi suất thay đổi. Đó là một quyết định chiến thuật tốt cho những người vay cảm thấy rằng họ có kỹ năng dự đoán biến động lãi suất. Nó cũng là một lựa chọn tốt cho các nhà đầu tư bất động sản biết rằng họ sẽ phải bán tài sản của mình trong thời gian ngắn, nhưng lo lắng về sự gia tăng tiềm năng của dịch vụ nợ nếu họ chọn sử dụng nợ có lãi suất thay đổi.
Người vay sử dụng nợ cấp danh mục đầu tư (một khoản vay được thế chấp bằng nhiều tài sản thương mại) thấy rằng người cho vay đôi khi sẽ yêu cầu người vay phải trả phần trăm khoản vay lớn hơn so với đóng góp giá trị tài sản cho danh mục đầu tư. Tình huống này xảy ra khi người cho vay tin rằng một người vay đang bán một tài sản ít rủi ro hơn các tài sản còn lại trong danh mục đầu tư. Bởi vì danh mục đầu tư phát triển rủi ro ít hơn so với tài sản ít rủi ro hơn mà nó sở hữu, người cho vay sẽ yêu cầu số tiền trả trước sẽ bù đắp cho họ về rủi ro lớn hơn, loại bỏ hiệu quả danh mục đầu tư còn lại và giảm lợi nhuận đòn bẩy của nhà đầu tư.
Bởi vì sự thiếu hụt dẫn đến việc trao đổi một tài sản ít rủi ro hơn tài sản thế chấp, người vay có thể giữ cùng một tỷ lệ nợ trong danh mục đầu tư sau khi bán một tài sản. Với sự đồng ý của người cho vay, có thể tăng tỷ lệ nợ trên các tài sản còn lại khi việc bảo vệ được thực hiện.
Một lợi ích khác cho người vay là người cho vay thường không yêu cầu bất kỳ loại thanh toán nào, trả trước hoặc bằng cách tăng lãi suất cho vay, để nhận được tùy chọn bảo vệ. Nếu tỷ lệ tăng, có tiềm năng tạo ra giá trị cho người vay; do đó, có thể hình dung rằng người cho vay có thể yêu cầu bồi thường cho việc bán quyền chọn.
Điểm mấu chốt
Người vay cần lưu ý về các lựa chọn trả trước để họ đưa ra quyết định quản lý tài sản chính xác. Ví dụ, trong các giai đoạn tăng lãi suất đáng kể, có thể nên bán một tài sản thương mại dưới mức tối ưu vì giá trị được tạo ra bằng cách giải phóng khoản vay. Mặt khác, có thể có ý nghĩa để giữ một tài sản, ngay cả sau khi tối ưu hóa giá trị. Thời gian còn lại của khoản vay tại khoản trả trước ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí trả trước. Tất cả mọi thứ đều bình đẳng, hình phạt trả trước tiêu tan theo thời gian.
Khi đàm phán các điều khoản của một khoản vay bất động sản thương mại, người vay nên yêu cầu khả năng từ chối các khoản vay có lãi suất cố định ngay cả khi họ không có ý định trả trước nghĩa vụ trước khi đáo hạn. Lợi thế khác biệt mà sự thiếu hụt cung cấp so với các lựa chọn trả trước khác là rất đáng kể do khả năng tạo ra một sự kiện tạo thu nhập khi lãi suất thị trường tăng. Có thể hình dung rằng trong thời kỳ lãi suất tăng, chủ sở hữu bất động sản thích tài trợ lãi suất cố định có thể tạo ra lãi vốn cho nghĩa vụ nợ của họ có thể bù đắp nhiều hơn cho việc giảm giá trị bất động sản. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản để cố định sau đó bán nên xem xét tài trợ lãi suất cố định với tùy chọn phòng ngừa như một giải pháp thay thế hấp dẫn cho tài chính ngắn hạn, lãi suất thay đổi.
