Điều cuối cùng mà những người sống trong các hợp tác xã muốn nghe tại cuộc họp cổ đông thường niên của họ là hợp tác xã của họ có nguy cơ vỡ nợ. Nhưng đối với nhiều người, đây là một thực tế. Hàng năm, các công ty hợp tác sẽ phá sản và khiến "chủ nhân" của họ bị lạnh.
Co-op là gì?
Co-op là sự sắp xếp nhà ở nơi cư dân sở hữu một phần của pháp nhân, được gọi là một công ty. Những cổ đông này nhận được một hợp đồng độc quyền, hoặc quyền, cho phép họ sống trong một trong những căn hộ hoặc căn hộ. Về mặt kỹ thuật, chủ sở hữu chỉ sở hữu cổ phần trong tập đoàn này, không phải là bất động sản. Tập đoàn sở hữu bất động sản. Chủ sở hữu của cổ phiếu trả chi phí bảo trì hàng tháng được sử dụng để trang trải chi phí quản lý tòa nhà như làm sạch, nhiệt, nước, lương nhân viên, dọn rác, chi phí sửa chữa, thuế, bảo hiểm và thế chấp cơ bản của tòa nhà.
Các loại mặc định
Có hai loại mặc định thường được biết đến liên quan đến hợp tác: mặc định thế chấp và mặc định kỹ thuật.
- Mặc định kỹ thuật không quá nghiêm trọng. Adam Leitman Bailey, Esq., Một luật sư bất động sản ở New York và New Jersey và là người đứng đầu của công ty bất động sản thương mại và nhà ở thành phố New York Adam Leitman Bailey, PC, cho biết loại mặc định này "bao gồm việc không sửa chữa vi phạm của thỏa thuận thế chấp mặc dù tất cả các khoản thanh toán bằng tiền đã được thanh toán đúng hạn. " Thông thường, các loại mặc định này có thể được giải quyết bằng cách sắp xếp để việc sửa chữa được hoàn thành, hoặc, ít nhất, được trả tiền cho. Mặc định thế chấp nghiêm trọng hơn nhiều vì người cho vay không nhận được các khoản thanh toán cho tòa nhà, theo thỏa thuận ban đầu. Đây là một tình huống bực bội cho các cổ đông đã siêng năng thanh toán bảo trì hàng tháng mà không bỏ lỡ các khoản thanh toán. Đây thường là con đường nhanh nhất để tiến hành phá sản cho các hợp tác xã. Trong tình huống này, người cho vay gửi Thông báo Mặc định cho ban quản lý tòa nhà và nếu mặc định thế chấp không được giải quyết, quy trình tịch thu bắt đầu.
Trường hợp xấu nhất: Bị tịch thu nhà
Tịch thu nhà là điều tồi tệ nhất có thể xảy ra khi một tập đoàn hợp tác phá sản. Một nhà bị tịch thu là một vụ kiện được bắt đầu bởi người cho vay để có được quyền sở hữu hợp pháp cho tòa nhà. Stuart M. Saft, một đối tác tại Dewey & LeBoeuf LLP, nói rằng ở New York, một vụ tịch thu có thể mất vài năm nhưng cuối cùng, trừ khi hợp tác xã có biện pháp bảo vệ hợp pháp, một trọng tài sẽ tổ chức bán đấu giá để bán tòa nhà, và các cổ đông sẽ trở lại làm người thuê nhà và không còn "sở hữu" căn hộ của họ.
Trong trường hợp một hồ sơ hợp tác phá sản do vỡ nợ trong thế chấp của nó, người cho vay có quyền tuyên bố về tòa nhà và đuổi các cổ đông. Bailey cho biết thêm, "Người cho vay thế chấp cơ bản không thể theo đuổi từng cổ đông căn hộ vì thế chấp của tòa nhà không phải là sự đảm bảo cá nhân của các cổ đông." Trong một vụ phá sản, ngân hàng của hợp tác xã sẽ được trả tiền trước các cổ đông.
Vì vậy, bất kỳ số tiền thu được từ việc bán nhà bị tịch thu sẽ bị trả cho ngân hàng. Các cổ đông đã nhận được các khoản thế chấp cá nhân sẽ chịu trách nhiệm cho các khoản thanh toán đó ngay cả khi họ đã mất quyền sở hữu cổ phần căn hộ.
Trong kịch bản này, các cổ đông không có nhiều lựa chọn. Nếu hợp tác xã chọn nộp Chương 11 (tổ chức lại), bên nhận thế chấp hợp tác có thể chuyển sang chuyển đổi thành Chương 7, đó là thanh lý, nơi tòa nhà được bán ngay lập tức.
Khi phá sản hoặc bị tịch thu, các cổ đông hợp tác vẫn là người thuê nhà nếu họ sống ở đó, nhưng hợp đồng thuê độc quyền của họ bị hủy bỏ. Nếu họ nợ bất kỳ khoản thế chấp nào trên căn hộ của họ và không trả tiền, "họ có thể có hậu quả thuế thu nhập bất lợi", Saft xác nhận.
Các hợp tác xã có thể gặp rắc rối về việc vỡ nợ có thể thử và bắt kịp các khoản thanh toán bằng cách vay thêm tiền, tăng bảo trì hàng tháng hoặc thêm đánh giá. Một đánh giá là một sự gia tăng tạm thời trong bảo trì hàng tháng. Mức tăng này được chỉ định để sửa chữa hoặc các chi phí khác mà nhu cầu hợp tác được chi trả.
Co-op phá sản có phổ biến không?
Co-op phá sản là một trường hợp hiếm. Saft nói, "Theo như chúng tôi biết, có ít hơn 10 đồng phạm đã bị tịch thu ở NYC kể từ Thế chiến II, vì vậy nó khó có thể xảy ra ngay bây giờ. Tuy nhiên, nó phải cảnh giác." Một mặc định kỹ thuật có thể dẫn đến phá sản nếu tất cả các khoản tiền trong ghi chú trở thành do kết quả của một mặc định kỹ thuật, nhưng điều này là không thể.
Cổ đông có thể làm gì?
Thật không may cho các cổ đông, không có nhiều thứ có thể được thực hiện nếu họ đã mua căn hộ hợp tác. Nếu họ đã mua cổ phần trong một hợp tác gặp khó khăn, họ nên tìm kiếm lời khuyên từ một luật sư có trình độ để được hướng dẫn. Điều quan trọng là đưa ra quyết định có học thức khi mua sắm xung quanh và điều tra hợp tác trước khi mua.
Bailey nói rằng khi đại diện cho người mua, anh ta đảm bảo tòa nhà ổn định bằng cách phân tích tài chính của tòa nhà trong hai năm qua. Ông so sánh báo cáo tài chính với bất kỳ cải tiến lớn về cấu trúc hoặc sửa chữa cần thiết và xem xét liệu tòa nhà có dự trữ tiền mặt vững chắc hay không. Các tòa nhà không đủ khả năng thanh toán thế chấp hoặc đáp ứng chi phí là những lá cờ đỏ xác định.
Thợ săn căn hộ hợp tác có thể tránh rơi vào tình trạng hợp tác "xấu" bằng cách tự hỏi về tài chính. Nhìn qua lịch sử hai năm có thể cung cấp một cái nhìn tốt về mức độ (hoặc kém) mà tòa nhà đang làm. Chẳng hạn, dự trữ tiền mặt thấp có thể cho thấy hợp tác sẽ không có đủ tiền để trang trải cho việc sửa chữa khẩn cấp. Trong trường hợp này, hợp tác sẽ cần phải có được tiền từ ngân hàng dưới hình thức cho vay khác hoặc từ các cổ đông.
Các cổ đông cần đặt câu hỏi chính khi nghiên cứu một căn hộ. Ví dụ: hỏi xem hợp tác đã thực hiện thanh toán thế chấp hàng tháng chưa. Nếu họ đã bỏ lỡ thanh toán, hãy hỏi tại sao. Hỏi xem có bất kỳ loại nợ nào khác đang chờ xử lý ngoài thế chấp không, nếu có bất kỳ sửa chữa lớn nào sắp tới và nếu có, kế hoạch hợp tác sẽ trả cho chúng như thế nào.
Saft gợi ý một số lời khuyên: "Hãy xem báo cáo tài chính cuối cùng để xem liệu kế toán có đưa ra một thư kiểm toán sạch hay không, luật sư của bạn xem có bất kỳ tài sản thế chấp nào được nộp chống lại tòa nhà hoặc thuế bất động sản chưa được thanh toán hay không. Hãy thử tìm hiểu từ đại lý quản lý nếu nhiều cổ đông không trả tiền bảo trì. Hãy nhờ luật sư của bạn đọc biên bản hợp tác để xem có vấn đề gì không."
Điểm mấu chốt
Hội đồng quản trị có quyền hỏi bạn, với tư cách là người mua tiềm năng, về lịch sử tài chính của bạn. Nó muốn đảm bảo bạn sẽ có thể đáp ứng trách nhiệm bảo trì hàng tháng, ngoài khoản thanh toán thế chấp cá nhân của riêng bạn. Tuy nhiên, là một người mua, bạn cũng có quyền đảm bảo không gian sống mà bạn sẽ có được ổn định về kinh tế. Hãy chắc chắn rằng bạn hỏi về mọi chi tiết. Đó là tương lai của bạn, vì vậy hãy thực hiện các quyền của bạn.
