Mục lục
- Những ngày đầu
- Tạo tính thanh khoản
- Chứng khoán bảo đảm thế chấp
- Khủng hoảng tài chính
- Chính phủ tiếp quản và giải cứu
- Tùy chọn tín dụng
- Sửa đổi khoản vay
- Điểm mấu chốt
Có một cơ hội rất tốt mà bạn đã nghe nói về Fannie Mae. Nhưng bạn có biết nó làm gì và hoạt động như thế nào không?
Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (FNMA), thường được gọi là Fannie Mae, là một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE) được thành lập năm 1938 bởi Quốc hội trong cuộc Đại khủng hoảng như một phần của Thỏa thuận mới. Nó được thành lập để kích thích thị trường nhà đất bằng cách cung cấp thêm các khoản thế chấp cho những người vay có thu nhập trung bình đến thấp.
Fannie Mae không có nguồn gốc hoặc cung cấp các khoản thế chấp cho người vay. Nhưng nó mua và đảm bảo chúng thông qua thị trường thế chấp thứ cấp. Trên thực tế, đây là một trong hai trong số những người mua thế chấp lớn nhất trên thị trường thứ cấp. Người còn lại là anh chị em của nó, Tập đoàn thế chấp cho vay mua nhà liên bang, hay Freddie Mac, một doanh nghiệp khác do chính phủ tài trợ do Quốc hội thành lập.
Những ngày đầu
Vào đầu những năm 1900, nhận được một khoản thế chấp, hãy để một mình một ngôi nhà không phải là một nhiệm vụ dễ dàng. Nhiều người không đủ khả năng để đảm bảo một khoản thanh toán xuống, và các khoản vay hầu như luôn luôn là ngắn hạn không giống như những người có thời gian khấu hao dài hạn mà chúng ta biết ngày nay. Trên thực tế, khi nhiều khoản vay đến hạn vào thời điểm đó, họ thường kêu gọi thanh toán khinh khí cầu lớn từ con nợ. Nếu chủ nhà không thể thực hiện thanh toán, ngân hàng sẽ tịch thu. Khi cuộc Đại khủng hoảng xảy ra, khoảng 25% chủ nhà của quốc gia bị mất nhà cửa.
Quốc hội Hoa Kỳ đã trả lời bằng cách tạo ra Fannie Mae. Mục đích là để giúp tạo ra một nguồn tài trợ nhà ở có sẵn cho mọi người ở mọi thị trường. Điều này dẫn đến việc tài trợ cho các khoản thế chấp lãi suất cố định dài hạn, cho phép chủ nhà tái cấp vốn cho các khoản vay của họ tại bất kỳ thời điểm nào trong quá trình cho vay.
1938
Đại hội năm tạo ra Fannie Mae.
Vào cuối những năm 1960, Fannie Mae bắt đầu tự tài trợ bằng cách bán cổ phiếu và trái phiếu sau khi chính phủ loại bỏ nó khỏi Ngân sách Liên bang. Mặc dù vậy, Fannie Mae vẫn giữ mối quan hệ với chính phủ với tư cách là một GSE, với một ban giám đốc gồm không quá 13 thành viên. Nó cũng được miễn thuế địa phương và nhà nước.
Chìa khóa chính
- Fannie Mae là một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ, cung cấp các khoản thế chấp cho những người vay có thu nhập thấp và trung bình. Nó không cung cấp các khoản vay, nhưng hỗ trợ hoặc bảo đảm cho họ trong thị trường thế chấp thứ cấp.Fannie Mae cung cấp thanh khoản bằng cách đầu tư vào thị trường thế chấp, gộp lại các khoản vay vào chứng khoán được thế chấp.Fannie Mae đã được chính phủ Hoa Kỳ cứu trợ sau cuộc khủng hoảng tài chính và bị hủy bỏ khỏi NYSE.
Tạo tính thanh khoản
Bằng cách đầu tư vào thị trường thế chấp, Fannie Mae tạo ra nhiều thanh khoản hơn cho những người cho vay như ngân hàng, tiết kiệm và công đoàn tín dụng, từ đó cho phép họ bảo lãnh hoặc tài trợ thêm các khoản thế chấp. Các khoản thế chấp mà nó mua và đảm bảo phải đáp ứng các tiêu chí nghiêm ngặt. Ví dụ, giới hạn cho một khoản vay thông thường cho nhà ở một gia đình vào năm 2019 là 484.350 đô la cho hầu hết các khu vực và 726.525 đô la cho các khu vực có chi phí cao. Những khu vực này bao gồm Hawaii, Alaska, đảo Guam và Quần đảo Virgin thuộc Hoa Kỳ, nơi giá trị nhà trung bình cao hơn mức cơ bản ít nhất 115%.
Để một người cho vay thế chấp đủ điều kiện được hỗ trợ bởi Fannie Mae, nó phải đồng ý không thực hành các hoạt động cho vay dưới chuẩn phi đạo đức. Các khoản cho vay dưới chuẩn có lãi suất cao hơn các khoản vay lãi suất cơ bản và được cung cấp cho những người vay có tín dụng kém, những người được cho là có rủi ro cao hơn.
Theo trang web của Fannie Mae, nó đã cung cấp 102 tỷ đô la thanh khoản để tài trợ cho thị trường nhà đất trong quý đầu tiên của năm 2019. Điều này đã giúp mọi người trên khắp đất nước mua, tái cấp vốn và thuê khoảng 527.000 căn nhà.
Fannie Mae ủng hộ hoặc đảm bảo các khoản thế chấp nhưng không bắt nguồn từ chúng.
Chứng khoán bảo đảm thế chấp
Sau khi mua các khoản thế chấp trên thị trường thứ cấp, Fannie Mae gộp chúng lại để hình thành chứng khoán được thế chấp (MBS). MBS là chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản được bảo đảm bằng thế chấp hoặc nhóm thế chấp. Chứng khoán được thế chấp bởi Fannie Mae được mua bởi các tổ chức như công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí và ngân hàng đầu tư. Nó đảm bảo thanh toán gốc và lãi trên MBS của nó.
Fannie Mae cũng có danh mục đầu tư của riêng mình, thường được gọi là danh mục đầu tư được giữ lại. Điều này đầu tư vào chứng khoán được thế chấp của chính nó cũng như những người từ các tổ chức khác. Fannie Mae phát hành nợ gọi là nợ đại lý để tài trợ cho danh mục đầu tư được giữ lại của mình.
Khủng hoảng tài chính
Fannie Mae đã được giao dịch công khai từ năm 1968. Cho đến năm 2010, nó được giao dịch trên thị trường chứng khoán New York (NYSE). Nó đã bị hủy bỏ sau cuộc khủng hoảng thế chấp, nhà ở và tài chính sau khi cổ phiếu của nó giảm mạnh dưới mức yêu cầu vốn tối thiểu được giao dịch bởi Sở giao dịch chứng khoán New York. Nó bây giờ giao dịch qua quầy.
Thực tiễn cho vay phi đạo đức dẫn đến khủng hoảng. Trong thời kỳ bùng nổ nhà ở giữa những năm 2000, những người cho vay đã hạ thấp tiêu chuẩn của họ và cung cấp các khoản vay mua nhà cho những người vay có tín dụng kém. Vào năm 2007, bong bóng nhà đất đã vỡ và hàng trăm ngàn người vay này đã bị vỡ nợ, điều này dẫn đến cái được gọi là cuộc khủng hoảng dưới chuẩn. Điều này đã gây ra hiệu ứng gợn sóng trên thị trường tín dụng, khiến thị trường tài chính rơi vào tình trạng khó khăn và tạo ra cuộc suy thoái nghiêm trọng nhất trong nhiều thập kỷ tại Hoa Kỳ. (Để biết thêm, hãy xem: Đánh giá về các cuộc suy thoái trong quá khứ .)
Chính phủ tiếp quản và giải cứu
Trong nửa cuối năm 2008, Fannie Mae và Freddie Mac đã được chính phủ tiếp quản thông qua sự bảo quản của Ủy ban Tài chính Nhà ở Liên bang. Vào thời điểm đó, cả hai đều đảm bảo hoặc nắm giữ một nửa các khoản thế chấp của đất nước trị giá khoảng 5 nghìn tỷ đô la. Cả hai đã được bảo lãnh cho giai điệu 187, 4 tỷ đô la, giúp họ thoát khỏi sự sụp đổ. Về bản chất, chính phủ Hoa Kỳ đã can thiệp để khôi phục niềm tin vào thị trường bằng cách hứa sẽ bảo lãnh cho các khoản nợ xấu và ngăn chặn sự sụt giảm hơn nữa trong thị trường nhà đất. Chính điều này đã dẫn đến sự gia tăng số nợ của chính phủ, vốn có khoảng 9 nghìn tỷ đô la vào thời điểm đó.
Tùy chọn tín dụng
Fannie Mae hiện cung cấp một số sáng kiến kinh doanh và lựa chọn tín dụng khác nhau cho chủ nhà, làm việc với người cho vay để giúp những người có thể gặp khó khăn trong việc có được tài chính.
- Thế chấp HomeReady: Sản phẩm này cho phép chủ nhà đảm bảo tài chính và mua nhà với khoản thanh toán thấp. Người vay đủ điều kiện nếu họ có thu nhập thấp đến trung bình và điểm tín dụng dưới 620. Những người có điểm trên 620 được định giá tốt hơn. Thanh toán xuống 3%: Một tài nguyên khác dành cho chủ nhà, những người có thể không có quyền truy cập vào đủ tiền để đảm bảo khoản thanh toán lớn. HFA Ưu tiên: Chương trình này giúp chủ nhà tiếp cận nguồn tài chính giá cả phải chăng thông qua các Cơ quan Tài chính Nhà ở địa phương và tiểu bang và những người cho vay khác. Mức thu nhập cho người vay được xác định bởi HFA và không có yêu cầu người mua lần đầu.
Một danh sách đầy đủ các sản phẩm và mô tả của họ có sẵn trên trang web của Fannie Mae.
Sửa đổi khoản vay
Sau cuộc khủng hoảng thế chấp, Fannie Mae bắt đầu tập trung vào sửa đổi khoản vay. Kể từ năm 2009, Fannie Mae đã hoàn thành hơn 1, 5 triệu sửa đổi khoản vay. Sửa đổi khoản vay thay đổi các điều kiện của một thế chấp hiện có để giúp người vay tránh vỡ nợ trong các khoản thế chấp của họ, kết thúc là bị tịch thu và cuối cùng mất nhà. Sửa đổi có thể bao gồm lãi suất thấp hơn hoặc kéo dài thời hạn của khoản vay. Sửa đổi khoản vay cũng có thể làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng.
Điểm mấu chốt
Fannie Mae đã xoay sở được kể từ khi đứng trên bờ vực vào năm 2008. Ngày nay, đây là công ty ủng hộ lớn nhất trong các khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm và vẫn là một cơ chế chính để tạo thuận lợi cho việc sở hữu nhà.
