Hiệp hội thế chấp chính phủ quốc gia là gì?
Hiệp hội thế chấp chính phủ quốc gia (thường được gọi là Ginnie Mae và viết tắt là GNMA) là một tập đoàn của chính phủ Hoa Kỳ đảm bảo thanh toán kịp thời tiền gốc và lãi cho các chứng khoán được thế chấp (MBSs) do những người cho vay Ginnie Mae phê duyệt. Sự đảm bảo đó cho phép những người cho vay thế chấp có được mức giá tốt hơn cho những dịch vụ này trên thị trường vốn. Đổi lại, những khoản tiền được cải thiện này cho phép những người cho vay thực hiện các khoản vay thế chấp bổ sung và với chi phí thấp hơn để tài trợ.
Thật vậy, những nỗ lực của Ginnie Mae phục vụ cho việc mở rộng nhóm chủ nhà bằng cách chủ yếu hỗ trợ cho các chủ sở hữu nhà ở theo truyền thống được bảo lãnh trong thị trường thế chấp. Hầu hết các khoản thế chấp được chứng khoán hóa như chứng khoán được thế chấp bởi Ginnie Mae (MBS) được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), thường bảo đảm cho các khoản thế chấp cho người mua nhà lần đầu và người vay có thu nhập thấp. Những người thụ hưởng thường xuyên khác của bảo lãnh Ginnie Mae là chứng khoán bao gồm các khoản thế chấp được bảo hiểm bởi Cơ quan Cựu chiến binh (VA) và Cơ quan Quản lý Nhà ở Nông thôn (RHA).
Hiểu Ginnie Mae
Một phần của Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ (HUD), Ginnie Mae được thành lập vào năm 1968 để thúc đẩy quyền sở hữu nhà. Đây là tổ chức đầu tiên tạo ra và đảm bảo chứng khoán được thế chấp vào năm 1970 và đã tiếp tục hỗ trợ các công cụ này kể từ đó.
Từ năm 1970, Ginnie Mae đã bảo đảm các chứng khoán được thế chấp để giúp mở cửa thị trường thế chấp nhà cho những người nội trợ lần đầu, những người vay thu nhập thấp và các nhóm không được bảo lãnh khác.
Khi làm như vậy, Ginnie Mae đứng sau một vài bước so với thị trường thế chấp. Nó không bán hoặc mua chứng khoán được thế chấp thông qua, cũng không mua các khoản vay thế chấp. Thay vào đó, các tổ chức cho vay tư nhân được Ginnie Mae phê duyệt có nguồn gốc các khoản vay đủ điều kiện, gộp chúng vào chứng khoán và phát hành chứng khoán được thế chấp được bảo đảm bởi Ginnie Mae.
Bằng cách này, Ginnie Mae đảm bảo thanh toán kịp thời tiền gốc và lãi từ các tổ chức phát hành được chấp thuận (như ngân hàng thế chấp, tiết kiệm và cho vay, và ngân hàng thương mại) cho các khoản vay đủ điều kiện. Một nhà đầu tư trong bảo mật GNMA sẽ không biết ai là người phát hành cơ bản của thế chấp, mà chỉ là bảo mật được bảo đảm bởi Ginnie Mae, và do đó được hỗ trợ bởi niềm tin và tín dụng đầy đủ của chính phủ Hoa Kỳ, giống như các công cụ được ban hành bởi USTreasury. Bảo đảm GNMA có nghĩa là Nhà đầu tư có cổ phần trong quỹ Ginnie Mae không bao giờ phải lo lắng về tác động của các khoản thanh toán trễ hoặc vỡ nợ thế chấp đối với khoản đầu tư của họ: khi người vay thế chấp không thanh toán, Ginnie Mae bước vào để tôn vinh những khoản thanh toán bị bỏ lỡ đó.
Ginnie Mae so với các Ma khác và Freddie Mac
Anh em họ của Ginnie Mae, Freddie Mac, Fannie Mae và Sallie Mae khác với họ hàng của họ không phải là các tập đoàn thuộc sở hữu liên bang mà là "các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ" (GSEs), là các công ty được điều lệ liên bang thuộc sở hữu tư nhân.
Và khi Ginnie Mae chỉ bảo đảm các chứng khoán bao gồm các khoản thế chấp được bảo đảm bởi các cơ quan liên bang, chẳng hạn như FHA và VA, thì người thân của nó có thể trả lại các chứng khoán mà các khoản thế chấp không được bảo hiểm bởi các cơ quan liên bang đó. Fannie Mae cũng có danh mục đầu tư của riêng mình, thường được gọi là danh mục đầu tư được giữ lại, đầu tư vào chứng khoán được thế chấp của chính nó và của các tổ chức khác.
GNMA cũng có vẻ như là Mae hoặc Mac duy nhất được hỗ trợ bởi "niềm tin và tín dụng đầy đủ" của chính phủ liên bang. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2008, trong cuộc khủng hoảng nhà ở, Fannie Mae và Freddie Mac đã bị chính phủ tiếp quản thông qua sự bảo quản của Ủy ban Tài chính Nhà ở Liên bang. Cả hai đã được bảo lãnh cho giai điệu 187, 4 tỷ đô la, giúp họ thoát khỏi sự sụp đổ. Một số người lập luận rằng việc cứu trợ tất cả trừ việc xóa bỏ sự khác biệt của Ginnie Mae là cơ quan liên bang duy nhất đảm bảo chứng khoán thế chấp được hưởng sự bảo vệ của chính phủ chống lại thất bại.
