Hệ số tổng thu nhập là gì?
Hệ số nhân thu nhập gộp (GIM) là thước đo sơ bộ giá trị của bất động sản đầu tư có được bằng cách chia giá bán của tài sản với tổng thu nhập cho thuê hàng năm của nó. GIM được sử dụng để định giá bất động sản thương mại, chẳng hạn như trung tâm mua sắm và khu chung cư, nhưng bị hạn chế ở chỗ nó không xem xét chi phí của các yếu tố như tiện ích, thuế, bảo trì và vị trí tuyển dụng. Các phương pháp khác, chi tiết hơn thường được sử dụng để định giá các tài sản thương mại bao gồm tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa) và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Giải thích về hệ số tổng thu nhập
Hệ số tổng thu nhập có thể được sử dụng để xác định đại khái xem giá chào bán của một tài sản có phải là một thỏa thuận tốt hay không. Nhân GIM với tổng thu nhập hàng năm của tài sản mang lại giá trị của tài sản, hoặc những gì nó nên được bán.
Ví dụ về tính toán nhân tổng thu nhập
Ví dụ: một tài sản đang được xem xét có tổng thu nhập hiệu quả là 50.000 đô la. Một giao dịch bán tương đương có sẵn với thu nhập hiệu quả là 56.000 đô la và giá trị bán là 392.000 đô la (trong thực tế, chúng tôi sẽ tìm kiếm một số so sánh để cải thiện phân tích).
GIM của chúng tôi sẽ là $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
Tóm lại, cái này có thể so sánh (hay còn gọi là comp comp như thường được gọi trong thực tế) được bán với giá gấp 7 lần (7 lần) tổng hiệu quả của nó. Sử dụng hệ số nhân này, chúng tôi thấy tài sản này có giá trị vốn là 350.000 đô la. Được tìm thấy bởi: V = GIM x EGI, 7 x $ 50.000 = $ 350.000.
Hạn chế của phương pháp nhân thu nhập gộp
Một lập luận tự nhiên chống lại phương pháp số nhân phát sinh bởi vì đó là một kỹ thuật định giá khá thô. Bởi vì những thay đổi về lãi suất (ảnh hưởng đến tỷ lệ chiết khấu theo giá trị thời gian của tính toán tiền), nguồn hoặc doanh thu (chất lượng) và chi phí không được xem xét rõ ràng - hệ số nhân thu nhập gộp hầu như không phải là mô hình định giá thực tế, nhưng nó cung cấp một tỷ lệ mặt sau của phong bì điểm bắt đầu.
Những nhược điểm khác bao gồm:
- Phương thức GIM giả định tính đồng nhất trong các thuộc tính trên các lớp tương tự. Các học viên biết từ kinh nghiệm rằng tỷ lệ chi phí giữa các tài sản tương tự thường khác nhau do các yếu tố như bảo trì hoãn, tuổi tài sản và chất lượng của người quản lý tài sản. GIM ước tính giá trị dựa trên thu nhập gộp và không phải thu nhập hoạt động ròng (NOI), trong khi tài sản được mua chủ yếu dựa trên khả năng kiếm tiền ròng của nó. Hoàn toàn có thể là hai tài sản có thể có cùng NOI mặc dù thu nhập gộp của chúng khác nhau đáng kể. Do đó, phương pháp GIM có thể dễ dàng bị lạm dụng bởi những người không đánh giá cao giới hạn của nó. GIM không tính đến đời sống kinh tế còn lại của các thuộc tính so sánh. Bằng cách bỏ qua cuộc sống kinh tế còn lại, một học viên có thể gán các giá trị bằng nhau cho một tài sản mới và một tài sản 50 tuổi, giả sử họ tạo ra thu nhập bằng nhau.
